吉宝房地产信托的复苏之路

【新加坡】由于伊朗战争引发了对全球通胀和利率上升的担忧，在新加坡上市的房地产投资信托（S-Reits）在2026年陷入困境。对于为吉宝房地产信托（Keppel Reit）近期收购提供资金的投资者而言，市场情绪的逆转可能尤其令人懊恼。

去年10月，吉宝房地产信托宣布将收购澳大利亚Top Ryde City购物中心75%的股份，部分资金通过以每单位0.983新元的价格配售近1.15亿个新单位来筹集。

随后在12月，该信托又宣布收购滨海湾金融中心第三大厦（MBFC Tower 3）另外三分之一的股权，同时以每单位0.96新元的价格优先发售9.232亿个新单位。

由于收购滨海湾金融中心第三大厦的交易预计将稀释其每单位派息（DPU），当市场普遍担忧利率上升时，吉宝房地产信托也未能幸免。其单位价格在6月8日收于0.84新元的低点，低于去年底的0.975新元。

上周（7月31日），其单位价格收于0.92新元，仍低于上一次向投资者募资时的水平。

根据Bloomberg的数据，在2026年的前七个月，吉宝房地产信托的单位持有人的总回报率为负4.8%。同期，iEdge新加坡房地产投资信托指数的回报率为负1%。

尽管如此，吉宝房地产信托上周公布的2026年上半年强劲财务数据，揭示了未来一些积极的催化剂——这可能使其在未来几个月重获分析师和投资者的青睐。

租金上涨，债务成本下降

首先，强韧的需求和紧张的供应正在推高新加坡办公楼的租金，而这部分资产占吉宝房地产信托118亿新元投资组合的近79%。

2026年上半年，吉宝房地产信托在新加坡的办公楼租赁加权平均签约租金为每月每平方英尺13.14新元，高于2026年到期租约的平均租金（每月每平方英尺12.24新元）、2027年（每月每平方英尺11.49新元）和2028年（每月每平方英尺12.66新元）。

随着利率从疫情后的高点显著回落，许多新加坡房地产投资信托也正从债务成本的走软中受益。

截至2026年上半年末，吉宝房地产信托的加权平均债务成本为3.27%，低于2025年上半年末的3.51%。

租金上涨、债务成本下降以及近期的收购，这些因素的综合影响在吉宝房地产信托2026年上半年的财务数据中显而易见。

其直接持有资产的净房地产收入（NPI）增长了13.1%，达到1.225亿新元，主要归功于Top Ryde City购物中心的贡献。

其通过合资企业持有物业的应占业绩飙升37.2%，至8380万新元，主要得益于其增持的滨海湾金融中心第三大厦三分之一股权。

即使不计入这两项新近收购的资产，其直接持有物业的净房地产收入本应增长2.5%，而合资企业的应占业绩本应攀升11.6%。

在这六个月期间，吉宝房地产信托的可派发收入增长了22.8%，达到1.296亿新元，但其DPU下滑了4%，至0.0261新元。

资产出售与单位回购

分析师还指出，吉宝房地产信托目前似乎没有计划进行进一步收购。事实上，该信托上周表示，将以115亿日元（7280万美元）的价格出售其持有98.5%股份的日本办公楼KR银座II（KR Ginza II）。

该售价比2022年收购该物业时的价格高出28.4%，比其近期估值高出9.7%。

吉宝房地产信托表示，这笔交易将使其总杠杆率从2026年上半年末的40%降至39.6%。

吉宝房地产信托预计还将出售韩国的T Tower大楼，该物业目前在其账面价值为3056亿韩元（2.135亿美元），部分收益将用于回购其单位。

吉宝房地产信托目前的交易价格仅为其每单位1.22新元调整后资产净值的0.75倍。根据该信托上半年的DPU计算，其单位的年化收益率为5.7%。

乐观情绪升温，风险依然存在

在吉宝房地产信托公布财务业绩后，一些分析师重申了他们的看涨评级并上调了目标价，受此影响，其单位价格上周反弹4.5%，而iEdge新加坡房地产投资信托指数仅上涨1.1%。

例如，DBS因其内生增长前景改善而将目标价从1.05新元上调至1.10新元。CGS International表示，吉宝房地产信托的基本面看起来很强劲，并将其目标价维持在1.09新元。

另一方面，RHB对吉宝房地产信托持“中性”立场，目标价为0.99新元。该研究机构警告称，尽管其2026年上半年表现强于预期，但由于早前的稀释性收购，以及从2027年下半年起不再有“周年纪念派息”，其DPU可能会在2026年和2027年下降。

吉宝房地产信托曾在2022年表示，将在五年内每半年派发一次，总额为1亿新元。若不计入这笔“周年纪念派息”，其在2026年上半年的可派发收入应为1.196亿新元，而非1.296亿新元。

投资者或许也应记住，只要有机会，新加坡房地产投资信托就有不断扩大其投资组合的内在驱动力。虽然吉宝房地产信托目前似乎并未寻求收购，但其单位市值的强劲复苏可能会改变其考量。

随着分析师和投资者乐观情绪的增长，另一次稀释性交易的风险不容忽视。