在低生育率背景下，移民是新加坡私人住宅市场长期健康的关键

【新加坡】尽管战火纷飞，但在3月7日开盘时，买家仍抢购了 GuocoLand 位于里峇峇利地区的99年租赁地契公寓项目 River Modern 的九成单位，即总共455个单位中的410个。该项目的平均售价为每平方英尺3266新元。

在低利率的推动下，作为避风港的新加坡，其住房需求依然强劲。然而，尽管购房者似乎未受战事影响，但他们是否应该担心严重的婴儿短缺问题呢？

根据初步数据，2025年，每名女性的居民总和生育率创下0.87的历史新低。2015年的总和生育率为1.24，2024年为0.97。

副总理 Gan Kim Yong 在2月底表示，由于生育率正以前所未有的速度下降，如果没有新的干预措施，新加坡的公民人口可能从2040年代初开始萎缩。

全球范围内的人口替代率，即在不依赖移民的情况下，一个人口从一代到下一代实现自我更替所需的生育水平，估计为每名妇女生育2.1个孩子。

然而，即使居民人口不增长，家庭规模缩小的趋势能否继续推动居民家庭数量的增长，从而支撑住房需求？

可以想见，多代同堂的家庭减少，而由年长夫妇、年轻夫妇和单身人士组成的家庭增多。

2025年，居民家庭的平均人口规模为3.06人，低于2020年的3.22人、2015年的3.39人以及2010年的3.5人。

在2015年至2025年期间，最多两人的居民家庭比例从33.1%上升至40.5%，而五人及以上的居民家庭比例则从23%下降至17%。

然而，展望未来，平均家庭规模进一步缩小的空间可能有限。

人口老龄化

事实上，低生育率加上快速的人口老龄化，可能会对私人住宅市场造成尤其沉重的打击。

2025年，每五名公民中就有一名年龄在65岁及以上，而2015年这一比例为八分之一。

如果公民人口中老年人比例增加，而年轻成年人比例减少，那么从建屋发展局 (建屋局) 组屋提升至私人住宅的人数可能会减少。

通常，人们在收入增长且能轻松获得抵押贷款时会选择提升住房。相反，许多年长者可能会卖掉公寓换成建屋局组屋，以释放资金满足退休需求，并享受较低的经常性开销。

关键在于，如果新加坡人口老龄化并萎缩，经济和收入增长将放缓，而医疗保健和社会问题上的支出将会增加。在这种情况下，家庭收入增长疲软，加上对国家经济增长前景的信心下降，可能会损害私人住宅的需求。

额外买方印花税的影响

当然，通过大幅下调额外买方印花税（ABSD）税率，仍有空间提振非永久居民（PRs）的外国买家，以及希望购买多套房产的新加坡公民和永久居民对私人住宅的需求。

目前，公民购买首套住宅无需支付ABSD，而永久居民购买首套住宅则需支付5%的ABSD。公民购买第二套住宅需支付20%的ABSD，购买第三套及以上的住宅需支付30%的ABSD。对于永久居民而言，购买第二套住宅的ABSD税率为30%，第三套及以上则为35%。

非永久居民的外国买家购买任何住宅均需支付60%的ABSD。

然而，为外国人和投资者大幅下调ABSD税率可能很棘手。此举是否会加剧房价波动，并激起许多本地居民的不满？

更重要的是，如果疲弱的人口结构损害了新加坡的经济增长，并抑制了本地自住业主的私人住宅需求，那么即使ABSD税率下调，外国人和投资者也可能没有兴趣在此投资私人住宅。

归根结底，如果新加坡经济失去活力，来自外国技术人才的公寓租赁需求可能会骤降，私人住宅的资本增值也将受到抑制。

潜在购房者

除非居民的低生育率能够得到显著扭转，否则新加坡是否欢迎更多外国人成为永久居民和公民，将对私人住宅市场的长期前景至关重要。

副总理 Gan Kim Yong 表示，国家预计在未来五年内，每年吸纳约4万名永久居民和约2.5万至3万名新公民。2025年，新加坡授予了约2.5万份公民权和3.5万份永久居留权。在2020年至2024年期间，每年平均授予的公民权和永久居留权数量分别约为2.13万份和3.3万份。

截至2025年6月底，新加坡总人口为610万，其中包括420万居民和190万非居民。居民人口同比增长0.6%，由370万公民和约50万永久居民组成。

如果新加坡逐步增加新公民和永久居民的吸纳数量，私人住宅市场的长期健康状况将保持良好。

许多新公民和永久居民都处于工作年龄，且受过高等教育。在一个充满不稳定因素的世界里，如果新加坡对移民持欢迎态度，便能吸引到相对富裕和高收入的新公民及永久居民。

简而言之，许多新公民和永久居民都可能成为私人住宅的潜在买家，包括黄金地段的房产。此外，一个富裕的永久居民在未来成为公民后，也可能成为有地住宅的买家。

新加坡强大的社会凝聚力是一项至关重要的竞争优势。帮助新移民融入社会对于确保社会凝聚力保持强劲至关重要。

一个由移民建立的国家，能否管理好更高数量的移民涌入？如果答案是肯定的，那么私人住宅市场应该能很好地应对本国居民低生育率的问题。

尽管已经出台了许多措施来提高生育率，但预计未来将投入更多资源来鼓励本地人生育更多孩子。

尽管如此，解决持续走低的生育率这个棘手问题依然充满挑战。但从长远来看，私人住宅市场很可能可以依靠移民来保持其良好状态。