相对“便宜”的永久地契项目 Newport Residences，是否值得买家更热切关注？

【新加坡】城市发展有限公司（ CDL ）集团首席执行官 Sherman Kwek 形容，集团今年初推出的永久地契项目 Newport Residences 市场反应积极。

截至1月31日下午5时，该项目总计246个单位中，已有146个单位售出，占总数的57%。 

Newport Residences 位于新加坡市中心核心区第2邮区的安顺路，占据45层高的 Newport Plaza 的第23至45层，该大楼还将设有甲级写字楼、餐饮空间和品牌服务式公寓。

CDL 是否应该对该项目首发的销售率，以及更重要的，Newport Residences 的成交价格感到失望？

市区重建局（URA）Realis 系统截至周一（5月25日）的数据显示，Newport Residences 项目已有192个单位提交了中止转让的申请。

根据《商业时报》的计算，这些中止转让的申请所反映的平均售价为每平方英尺3129新元。

与中央商业区（CBD）内或附近的写字楼价格相比，新公寓单位这样的售价似乎偏低。

根据市区重建局 Realis 数据，新达城第三大厦位于36层和23层的分层地契写字楼分别在1月和3月以每平方英尺3897新元和3200新元的价格售出。新达城第三大厦坐落于租赁地契土地上，剩余土地租约超过61年。  

与此同时，位于中央商业区教堂街的三星中心，其初始土地租约为999年，其分层地契写字楼在2025年和2026年的成交价介于每平方英尺4129新元至4502新元之间。

购买非住宅房地产的买家无需支付额外买方印花税（ABSD），而购买多套住宅的新加坡公民和永久居民，以及购买任何住宅的非永久居民外国人都必须支付高额的额外买方印花税。

表现不及 River Modern

从核心中央区的新私宅项目来看，Newport Residences 的表现似乎逊于99年租赁地契项目 River Modern。

位于第9邮区里峇峇利地区的里峇峇利青路的 River Modern 项目，在3月的首发周末售出了90%的单位——即总共455个单位中的410个，平均售价为每平方英尺3266新元。

根据市区重建局的开发商销售数据，River Modern 在4月份售出11个单位，中位价为每平方英尺3363新元。 

诚然，River Modern 的开发商 GuocoLand 在新加坡住宅房地产开发方面拥有良好的业绩记录。River Modern 也是由屡获殊荣的建筑师和设计师团队打造，其中包括 ipli Architects 的 Yip Yuen Hong。

尽管如此，与 GuocoLand 相比，CDL 在本地建造住宅方面可以说拥有更丰富的业绩记录，并且公司规模也更大。此外，Newport Plaza 由日本顶尖建筑公司日建设计（Nikken Sekkei）与 ADDP Architects 合作设计。

River Modern 将通过地下走道直接连接到大世界地铁站和大世界购物中心。其两座塔楼的朝向设计使得约70%的单位能够俯瞰新加坡河。

然而，Newport Residences 在地理位置和交通连接方面也同样出色。它步行即可到达丹戎巴葛地铁站，以及即将投入运营的新地铁站——爱德华太子路地铁站和广东民地铁站。项目将通过一座连接桥直接通往爱德华太子路地铁站。

Newport Residences 的居民可以方便地前往滨海湾金融区，并享有丰富的餐饮和娱乐选择，从老巴刹和麦士威熟食中心的小贩美食，到丹戎巴葛和达士敦山的餐馆酒吧，应有尽有。

Newport Residences 的住宅单位可欣赏到中央商业区和未来南部濒水区的景色。业主们也可能从该濒水区的转型中看到升值潜力：这片2000公顷的黄金地段将被改造成为一个拥有丰富休闲娱乐设施的顶级海滨胜地。

在其他条件相同的情况下，永久地契房产的价值应高于99年租赁地契房产。

根据一个将租赁地契价值表示为永久地契价值百分比的常用表格，99年的租赁期价值相当于永久地契价值的96%。随着99年租约的缩短，租赁地契土地相对于永久地契土地的价值将越来越低。

改造中央商业区

Newport Residences 的成功不仅对 CDL 的股东至关重要，也对中央商业区的发展演变至关重要。 

Newport Plaza 是市区重建局（URA）中央商业区奖励计划下的首个永久地契综合用途开发项目。该计划鼓励将中央商业区现有的老旧办公楼改造为新的综合用途开发项目。通过重建前富士施乐大厦地段，该项目的容积率得以提高，并获得了25%的总建筑面积提升。

市区重建局于2019年推出中央商业区奖励计划，旨在更好地支持中央商业区作为一个充满活力的全球枢纽的持续增长和发展，并将其重新定位为一个全天候的综合用途区域，使其不仅是工作场所，也是一个充满活力的生活和娱乐场所。  

这些激励措施旨在鼓励将现有的老旧办公楼改造为综合用途开发项目，通过提供更多元化的用途，包括更多的住宅、酒店和创新的生活服务产业群可能性等，为中央商业区注入新的活力。 

如果 Newport Plaza 项目取得成功，位于安顺、丝丝街、罗敏申路、珊顿道和丹戎巴葛等指定区域的更多老旧建筑可能会在中央商业区奖励计划下进行重建。而该项目的成功在很大程度上取决于其住宅部分的表现。

在土地稀缺的新加坡，一个无论是工作日还是周末、白天还是夜晚都充满活力的中央商业区，将代表着对宝贵黄金地段的优化利用。

然而，要改变本地居民的观念，让他们愿意为中央商业区内及周边的住宅支付其可能应有的溢价，还需要时间。

尽管单身人士和无子女夫妇越来越多，但这类人群可能会对购买中央商业区的住宅犹豫不决，因为该区域内及周边缺乏热门学校，这可能会对房价产生负面影响。

毫无疑问，改变购房者的地段偏好并非易事。尽管如此，一位在中央商业区附近拥有永久地契住宅的耐心业主，有理由期望该地段的价值在未来某个时候得到重估。

如今，中央商业区正变得越来越有活力，并且无可争议地是首要的办公地点。如果新加坡在全岛优越的交通连接和良好的城市规划支持下，继续吸引人才和投资，中央商业区就能成为一个可以生活、工作和娱乐的全天候活力综合区。