政府是否应在2026年上半年土地销售计划中增加住房供应？

【新加坡】2025年下半年，多个主要新公寓项目在首发周末录得强劲的销售表现。

位于荷兰村地区的Skye at Holland、女皇镇附近的Penrith、新加坡科学园的LyndenWoods以及汤申路上段的Springleaf Residence，在开盘时分别取得了99%、97%、94%和92%的销售认购率。

里峇峇利地区的项目River Green和Zyon Grand，以及金文泰附近的Faber Residence，在开盘时售出了超过80%的单位。

Huttons Data Analytics估计，不包括执行共管公寓（Executive Condos, 简称EC）在内，2025年开发商的销售量将达到约11,000个单位，这是自2021年以来的最高年度销售记录。

低利率正在支撑购房者。截至12月5日计息日，三个月期新加坡隔夜平均利率的复合平均值为年化1.23%，而1月2日计息日时为年化3.02%。

鉴于市场对新建私人住宅的购买需求坚挺，2026年上半年政府售地计划（Government Land Sales, 简称GLS）中，来自正选名单地块（confirmed list sites）的包括EC在内的新私人住宅供应量遭到削减，这是否有些不合常理？

2026年上半年政府售地计划（GLS）中的九个正选名单地块预计将提供4,575个新住宅单位，比2025年下半年GLS计划预计的4,725个单位减少了3.2%，比2025年上半年GLS计划预计的5,030个单位减少了9%。

2024年上半年和2024年下半年GLS计划中，正选名单地块的预计新住宅单位数量分别为5,450个和5,050个。

正选名单上的政府售地计划地块会在预定日期推出销售，通常通过招标方式出售。

当然，开发商也可以申请2026年上半年GLS计划中备售名单（reserved list）上的住宅地块，这些地块合计可提供约4,610个住宅单位。然而，由于需要承担市场风险，开发商可能不愿意申请备售名单上的地块。

当有开发商表示愿意以政府可接受的最低价格购买某备售名单地块时，该地块便会启动招标程序。成功申请的开发商需签署协议，并支付最低价格3%的定金，定金上限为500万新元。

当该备售名单地块以最低价格启动招标时，触发此次销售的开发商必须提交等于或高于最低价格的有效投标，否则其定金将被没收。

考虑到2025年下半年市场对新建私人住宅的强劲需求，2026年上半年GLS计划正选名单的住房供应量或许本可以更高——可能超过5,000个单位。

平抑房价

第一，增加新住房供应将有助于减缓私人住宅价格的上涨速度。

截至2025年第三季度，市区重建局（Urban Redevelopment Authority, 简称URA）的住宅房地产价格指数同比增长了5.1%。同期，非有地住宅的房地产价格指数上涨了5.6%。

在2020年第三季度至2025年第三季度期间，URA的住宅房地产价格指数攀升了39.9%，复合年增长率（compound annual growth rate）约为6.9%。

2024年，本地就业家庭中，收入排在第80百分位的家庭，其月度家庭工作收入（包括雇主缴交的公积金）为21,488新元，相当于每年257,856新元。

从这个角度来看，一个面积为900平方英尺（square feet）的新郊区公寓单位，售价为190万新元，或约每平方英尺（per square foot, 简称psf）2100新元，这大约是257,856新元年收入的7.4倍。

2024年，超过77%的居民家庭居住在建屋发展局（Housing and Development Board, 简称HDB）的住宅中。

在经济不确定性加剧的背景下，增加新的私人住房供应以平抑价格增长或许是审慎之举。如果全球经济走弱，收入增长可能放缓，裁员现象或将增加。

此外，尽管有高质量的HDB组屋可供选择，但许多本地人仍向往公寓生活，因此让大部分民众能够负担得起私人住宅至关重要。

对住宅地块的需求殷切

第二，开发商对住宅地块“嗷嗷待哺”——近期的政府招标吸引了踊跃的参与和高昂的投标价。

一个毗邻纽顿地铁转换站的公寓地块吸引了八方投标，最高出价接近每平方英尺容积率（per plot ratio, 简称ppr）1820新元；而位于勿洛弄、毗邻丹那美拉地铁站的一个住宅地块则吸引了十方投标，最高出价约为每平方英尺容积率1330新元。

在新加坡分散的住宅开发市场中，提供充足的GLS正选名单住宅地块，能让更多开发商获得稳定的项目储备，这反过来有助于其业务的可持续性。

如果开发商对住宅地块需求迫切，就可能出现他们出价过于激进的风险。

由于土地成本通常是公寓项目的最大成本构成部分，土地成本上涨会导致新房价格走高。此外，当住宅开发商以高价拿地时，一旦遭遇外部冲击，他们陷入财务困境的风险就会增加。这继而将对房地产市场和金融机构产生不利影响。

至关重要的是，通过GLS正选名单增加住房供应，可能有助于平抑土地投标价格。

经济影响

第三，尽管政府财政状况稳健，且出售国有土地的收益会拨入过去的储备金，但出售更多住宅地块既有助于满足住房需求，也能创造经济活动。

一个公寓项目能为建筑业以及建筑师、工程师等专业人士提供就业岗位。此外，推动住宅开发活动可以带动住房贷款的增长，并让那些从新房销售中赚取佣金的房地产经纪人受益。

当然，随着两个综合度假胜地的扩建和樟宜机场第五航站楼的建设等重大项目的进行，建筑及相关行业的资源可能会变得紧张。尽管如此，在充满挑战的外部环境下，提振国内房地产开发活动将有助于经济发展。

总而言之，未在2026年上半年GLS计划的正选名单中提供更多的住宅单位供应，可能错失了一个机会，因为增加正选名单地块的供应本可以促进一个稳定且可持续的房地产市场。