重建旧有地住宅，追求最大化建筑面积前请三思

【新加坡】私人有地住宅通常位居新加坡住宅房地产市场的顶端。鉴于其相对稀缺且新增供应有限，有地住宅被视为良好的保值资产。

截至第一季度，私人住房存量包括73,662套有地住宅和350,503套公寓，执行共管公寓不计算在内。

有地住宅的所有权通常仅限于新加坡公民。并且，这类住宅通常是为拥屋者自住而购买的。

除了投资价值，许多买家被有地住宅吸引，还因为有机会打造个性化的专属住宅。

想象一下，拆除旧屋，建造一座全新的建筑，或进行大规模的加建和改建工程，以打造自己的梦想家园。

尽管对于何为理想的重建有地住宅，人们的看法大相径庭，但许多业主在重建时，会选择将房屋建至最大允许的建筑面积。

按建筑面积计算的每平方英尺价格

从数字上看，在特定地块上将房屋的建筑面积最大化是合理的。因为在同一块土地上建造更大的建筑，按建筑面积计算的每平方英尺（psf）成本会更低。

以一位买家为例，他以340万新元购买了一栋占地1700平方英尺（sq ft）的旧永久地契中间排屋。

假设旧屋被拆除，以250万新元新建一栋三层楼加阁楼的建筑，总建筑面积约为4600平方英尺。

在这种情况下，这栋新建房屋的总成本为590万新元，相当于建筑面积每平方英尺1283新元。

与此相对，假设花费160万新元拆除旧屋，并建造一栋建筑面积为3000平方英尺的较小新建筑。

这栋较小新建房屋的总成本为500万新元，相当于建筑面积每平方英尺1667新元。

在上述例子中，与较大型新建房屋相比，较小型新建房屋按建筑面积计算的每平方英尺成本高出约30%。

在全岛各地的有地住宅区，巨大的新建筑如雨后春笋般涌现，取代了几十年前建造的旧楼房。

对于有地住宅的自住业主而言，根据当局允许的规定将建筑面积最大化，是最佳选择吗？答案恐怕是否定的。

资本支出

第一，正如《商业时报》最近一篇报道所强调的，改造一栋旧有地住宅的成本高昂。

此外，中东冲突引发的能源危机可能导致建筑成本进一步攀升。

即使业主有能力花费超过300万新元，将一栋旧半独立式洋房改建成拥有七间卧室的大型新建筑，但采取更审慎的做法，花费近200万新元建造一栋拥有四五间卧室的较小新房，是否会更合理呢？

通过减少重建旧有地住宅的开支而节省下的大笔资金，可以转而用于投资以产生财务回报。这一点尤其重要，因为许多自住业主并不能从其有地住宅中获得任何现金流入。

同样重要的是，当几年后重建的房屋挂牌出售时，潜在买家可能不会将业主在重建过程中所投入的成本完全计算在内。

毕竟，潜在买家可能也打算进行大规模的建筑升级工程，来打造自己专属的梦想家园。

经常性成本

第二，经常性成本很可能会随着房屋的建筑面积和设施的增加而上升。

例如，对于一栋建筑面积大、且配备游泳池或电梯等设施的房屋而言，其维修和保养成本可能会很高。

至关重要的是，在一栋小型旧有地住宅被改造成巨大的新建物业后，其房地产税账单可能会大幅增加。

住宅的房地产税采用累进税率制，房产的年值（Annual Value，简称AV）越高，适用的税率也越高。

建筑物的年值是指，在不包括家具、陈设和维修费的情况下，该房产在出租时预计可收取的年租金总额。

自住业主的税率从0%到32%不等。年值首12,000新元的部分税率为0%，而年值超过140,000新元的部分，税率则高达32%。

家庭规模缩小

第三，尽管许多业主重建有地住宅是为了给家庭成员提供最好的居住条件，并为不时之需预留额外空间，但他们最终是否会过度满足家庭需求，从而建造出过于庞大的建筑呢？

或许，正在打造梦想家园的有地住宅业主可以向顶尖的公寓开发商学习。通过巧妙的设计和布局，许多新公寓单位尽管面积紧凑，却能有效满足买家的需求。

家庭规模普遍在缩小。试想子女成年后会搬出去建立自己的家庭，三代同堂的家庭也越来越少。

居住在有地住宅的居民家庭平均规模在2025年为4.13人，低于2015年的4.3人。

既然居住在这些房产中的家庭规模并未增长，那么有地住宅是否还有必要建造得越来越大呢？

首先，对于一个四口之家来说，居住在建筑面积超过5000平方英尺的房屋里，可能会有大量未被充分利用的空间。

此外，随着人们年龄的增长，选择一栋建筑面积较小的房屋，无论是在日常活动还是维护方面，都可能更为实际。

在一个资源日益受限的世界里，我们也应考虑到，减少住宅建设中的材料使用对环境是有益的。

最近，我参与了一栋家族旧有地住宅的重建工作。这栋建于1970年代的旧屋将被一栋新建筑所取代，而新建筑的面积将不到该地块所允许最大面积的一半。

这是愚蠢之举吗？我认为不是，因为新建的房屋足以满足家庭成员的需求。这座新居将既宽敞又舒适。

在新加坡重建旧有地住宅时，“建得越大越好”通常是指导原则。然而，小也可以很美。

归根结底，建造一栋小于许可面积的新有地住宅，不仅具有财务上的优势，也能为家庭提供一个享受生活、创造回忆的美好空间。