因租户The Cocoa Trees所有者转租后港物业，Aims Apac Reit被JTC收取约45万新元费用

[新加坡] 巧克力零售商The Cocoa Trees的所有者和运营商FNA Group，因被发现在未经授权的情况下转租其位于后港总部的工业单位，已向其业主Aims Apac Reit支付了约45万新元。

由于租户FNA转租了建筑内的空间，Aims Apac Reit被发现违反了其在德福巷（Defu Lane）所持建筑的JTC租赁条款。

该房地产投资信托（Reit）被要求支付约45万新元的合规费用，而这笔费用已由其租户——巧克力零售商The Cocoa Trees的所有者和运营商FNA Group——支付给业主。

一位知情人士告诉《商业时报》（The Business Times），自2016年以来，至少有10名租户入驻了位于德福巷10号（103 Defu Lane 10）的FNA Group大楼。该消息人士称，在此期间，FNA Group收取了至少350万新元的租金。

《商业时报》了解到，在接到一宗匿名举报后，JTC于2025年2月检查了该建筑，并发现有单位在未经授权的情况下被转租。

在与Aims Apac Reit和FNA商讨后，考虑到德福巷103号的一些次级租户已经搬离，JTC向下调整了合规费用。该费用已在10月某个时候支付。

JTC在回应《商业时报》的询问时表示，它将该建筑出租给了Aims Apac Reit，并批准该Reit将物业转租给FNA。

“FNA接着向其他方进行了二次转租。Aims Apac Reit因未能确保FNA不进行进一步转租而违反了租赁条款。”

JTC表示，Aims Apac Reit被要求支付一笔合规费用，并在规定期限内驱逐未经授权的次级租户。

在回应《商业时报》的询问时， FNA Group的一位发言人表示，公司在此事上已完全遵守JTC的规定。

该发言人说：“转租协议现已终止，由JTC确定的合规费用也已全额付清。

“我们与Aims Apac Reit的租约仍然有效，并且此次审查所引发的所有问题均已完全解决，没有任何遗留问题。”

Aims Apac Reit的管理人表示，公司严肃对待所有租赁条款的合规性，并进行定期审查以确保租户履行其义务。

“相关安排并未被披露，也未涉及明显的变更，因此难以察觉。一旦该安排被指出，我们立即与JTC协商，着手纠正此问题。”

《商业时报》了解到，FNA“并不知道”租户转租需要获得批准。部分单位是在冠病疫情期间，当FNA面临业务挑战时转租出去的。

FNA Group大楼是一栋六层楼高的工业建筑，规划为“商业1类”（Business 1），总容积率为2.5。其60年的租契还剩下约18年。

该Reit的管理人于周三（11月5日）宣布，在2025年上半年，Aims Apac Reit的每单位派息（distribution per unit）增长了1.1%，从去年同期的0.0467新元增至0.0472新元。

根据该Reit的最新财务业绩，德福巷103号的物业出租率为100%。FNA未透露其在该建筑中占用了多少空间，以及转租了多少空间。

一位不愿透露姓名的消息人士表示：“考虑到违规的规模和持续时间，约45万新元的‘合规费用’这一结果显得异常宽大。”

JTC的承租人必须将100%的总建筑面积（GFA）用于自身的商业运营。

“如果出现临时闲置空间，承租人必须在转租前征得JTC的许可。通常情况下，转租面积最多只允许占总建筑面积的30%。

然而，如果承租人是向关联企业转租，则不受总建筑面积30%上限的限制。根据JTC网站的信息，关联企业是指承租人持有其超过50%股份的企业，或该企业持有承租人超过50%股份的企业。

承租人未经JTC许可不得转租。

“这将构成对租赁协议的违约，并可能导致租约终止。次级租户不能再进一步转租物业；二次转租同样会构成对（该）租赁协议的违约，”JTC表示。

根据JTC网站的信息，向非关联实体转租的费用计算方式为：将转租面积除以总建筑面积，再乘以土地面积和JTC的年度土地租金率。将所得总额除以12，即可得出每月的转租费。

对于及时申请的情况，该费用将乘以30%；而对于逾期申请或虚假申报的情况，则乘以100%。

对于向关联实体转租，若及时申请则无需支付费用。若逾期申请，承租人需支付1100新元的固定费用。

当被问及JTC如何确定合规费用时，一位JTC发言人表示，由于FNA并非JTC的承租人，该费用并非向FNA征收，也不是基于FNA的租金收入。

该机构表示：“JTC严肃看待违反我们租赁协议的行为。我们将继续审查转租政策并采取执法行动。”