世邦魏理仕：增长放缓之际，亚太区写字楼需求将抵御人工智能冲击

【新加坡】世邦魏理仕 (CBRE) 在周四（10月15日）发布的最新研究报告中表示，尽管越来越多企业采用人工智能，但亚太地区的写字楼需求预计将保持韧性。不过，该技术可能会减缓直至2030年的写字楼就业和需求增长。

在人工智能驱动的中度就业替代情景下，预计该地区的办公楼占用面积在2026年至2030年期间将增长13%。相比之下，在假设没有人工智能相关就业替代的基准情景下，该增长率为18%。

与此同时，在中度情景下，即高风险的办公室职位以中等速度被替代，预计写字楼就业在 2026年至2030年期间将增长9%。而在基准情景下，预计增长率为14%。

即使在世邦魏理仕的快速替代情景下，即企业积极将常规办公职能自动化，导致大多数高风险职位被替代，亚太地区的写字楼就业在同一时期内仍预计将增长2%。

在慢速替代情景下，增长率将达到12%。

世邦魏理仕估计，亚太地区总就业人口中仅有1.8%易受人工智能影响，这些职业指的是高度暴露于该技术但适应能力较低的岗位。

另有8%的劳动力被认为存在潜在风险。这些工作同样高度暴露于人工智能，但从业者可以通过技能再培训和职业流动获得更大的适应空间。

发达经济体中高风险工作的比例高于亚洲新兴市场。这反映出发达的亚太市场拥有更高比例的知识型和认知型工作者。

世邦魏理仕表示，在新加坡、香港和澳大利亚，办公室职员占就业人口的35%以上，而在印度尼西亚和越南，这一比例低于10%。

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尽管如此，该公司预计人工智能将通过改变现有工作的范围、创造新的职业和行业来重塑该地区的劳动力市场。

世邦魏理仕亚太区租赁部主管 Tom Gaffney 表示，人工智能将越来越多地接管常规任务，使得协作性和面向客户的工作“更具价值”。

他补充道：“约半数租户计划在未来三年内扩大其物业规模，这凸显了写字楼需求的韧性，即便人工智能正在重塑职场角色并减缓某些行业的就业增长。”

需求保持韧性

世邦魏理仕预计，从2026年到2030年，办公楼占用面积的增长速度将略快于写字楼就业的增长速度。

出现这种情况的原因是，在更严格的返回办公室政策下，办公场所使用率有所提高，同时租户设定的空间效率目标不再那么激进，并且他们对长期业务增长持续抱有信心，这些因素都促使他们重新平衡其物业组合。

对写字楼需求的影响在发达市场和发展中市场之间也将存在显著差异。

在亚太发达市场，疫情期间办公楼占用面积的增长落后于写字楼就业的增长。因此，在经历了数年的物业组合优化后，预计租户将补充办公空间。

随着办公场所出勤率的上升以及企业更加重视员工体验，预计租户将增加空间配置，从而在人工智能中度替代情景下，支持未来五年办公楼占用面积实现5%的增长。

发展中市场的写字楼需求受到结构性经济升级的支撑，包括第三产业的扩张以及企业向机构级写字楼的迁移。

这些长期转变预计将支撑需求的持续增长，即使在人工智能中度替代情景下，预计到2030年办公楼占用面积仍将增长19%。

不断缩减的开发项目储备预计将缓冲需求增长放缓对写字楼空置率的影响。

世邦魏理仕亚太区研究部主管 Ada Choi 表示：“即使人工智能减缓了写字楼需求的增长，我们预计亚太地区也不会出现严重的供需失衡……”

“与此同时，不断缩减的开发项目储备预计将有助于在本十年剩余的时间里维持市场平衡和相对稳定的空置率水平。”

在基准情景下，随着占用面积增长超过新供应量，预计亚太区整体写字楼空置率将从2026年第二季度的16%降至2030年的15%。

在中度替代情景下，预计到2030年整体空置率将升至18%。

优质与次级资产之间的分化

虽然人工智能不太可能导致整体空置率上升，但它可能会扩大优质和次级写字楼资产之间的差距。

世邦魏理仕预计，由于开发项目储备缩减导致此类空间供应相对短缺，需求将日益集中于核心区域内支持协作和知识密集型工作的高品质楼宇。

与此同时，随着租户更加重视连通性和楼宇品质，次级楼宇可能面临更大压力。

因此，世邦魏理仕预计这种供需错配将加速老旧写字楼物业的翻新、重新定位和改造，而那些不再具有经济可行性的资产将被重新开发或改造为其他用途。