尽管投资者对战略评估存有疑虑，券商仍维持对城市发展 (CDL) 的“买入”评级
担忧包括缺乏股本回报率目标、潜在的盈利稀释以及计划在中国和日本的投资
本文由 AI 翻译，关键事实请以原文为准。
[新加坡] 尽管投资者反应平淡，但由于潜在的利息节省和资产出售收益支撑了券商的乐观情绪，因此在备受期待的战略评估之后，他们仍维持对 城市发展有限公司 (City Developments Ltd, 简称CDL) 的积极评级。
自这家房地产巨头于周一（9月28日）公布其评估结果以来，该股一直承压。RHB分析师Vijay Natarajan在周三的报告中指出，自公告发布以来，其股价已下跌约10%。
截至周三下午3点55分，城市发展股价下跌0.1%或0.01新元至7.42新元，与其截至6月底的每股净资产价值 (NAV) 10.74新元相比，折价约31%。
Natarajan表示，此次评估基本符合预期，但“未能激发市场热情”。
“根据投资者的反馈，主要不足之处在于缺乏股本回报率 (ROE) 目标，以及在酒店投资组合、中国资产配置策略和执行风险方面缺乏清晰度。”
Citi Research的Brandon Lee同样指出，该券商接触的大多数投资者都对资产剥离可能带来的盈利稀释，以及将30%的投资资本分配给中国和日本等因素感到失望。
关于投资资本的分配，Lee表示，投资者提到了中国疲弱的宏观经济背景和日本不断上升的利率。
“尽管如此，我们认为这些担忧大多是可以解决的，而城市发展未来执行一些……关键举措的具体证据将成为一个关键的催化剂。”
Natarajan表示，此次评估为资产剥离、基金管理增长、负债率和利润增长规划了更清晰的路线图。“我们认为当前股价的疲软是增持的机会。”
根据其三年增长战略，城市发展计划在2027财年至2029财年期间剥离60亿新元的资产，并投资50亿新元。
其目标是从出售收益中获得超过10亿新元归属于股东的利润，年度股息支付率至少为报告利润的35%。
基于投资性房地产的公允价值，净负债率的目标是从截至6月底的75%降至2029财年的约55%。超过60亿新元的房地产开发销售预期现金流入将用于削减债务。
该集团还计划在专门的基金管理实体和领导团队的支持下，到2029财年将其资产管理规模扩大一倍，达到100亿新元。
星展集团研究所 (DBS Group Research) 分析师Tabitha Foo表示：“关键的变化是，城市发展正从宽泛的投资组合增长转向更可衡量的资本循环、更低的杠杆率和更高的资本效率。”
她补充说，管理层的激励措施现在与股东回报更好地结合，高级管理层的薪酬将根据包括股东总回报、每股盈利和平均动用资本回报率在内的指标进行评估。
Citi Research、DBS Group Research和RHB均维持其“买入”评级，目标价分别为11.53新元、12新元和11.20新元。
CGS International (CGSI) 重申“增持”评级，目标价维持在12.11新元不变。
这些目标价意味着以下折价：
- 与城市发展截至6月底计入了投资性房地产公允价值收益的每股重估净资产价值17.94新元相比，折价约33%至38%；以及
- 与该集团在计入投资性房地产和酒店的公允价值后每股重估净资产价值20.09新元相比，折价约40%至44%。
Citi预计该集团60亿新元的资产处置计划对盈利的影响将是有限的。Lee估计，基于以3.4%的融资成本削减约33亿新元的债务，所节省的超过1亿新元的债务成本，“应几乎完全抵消”资产出售带来的盈利损失。
该估算假设收益率约为：
- 酒店为3%；
- 三处英国写字楼为4.5%；
- 澳大利亚私人租赁住宅资产为4.5%；以及
- 其他资产为4%。
CGSI分析师Raymond Yap和Tan Jie Hui也认为，即使不考虑出售收益，也存在积极的盈利影响空间。
他们表示：“被剥离的成熟资产的收入损失，可以通过出售表现不佳资产所避免的亏损以及利息成本的节省来弥补。”
Citi预测，在不计入剥离收益的情况下，城市发展在2026财年至2028财年的股本回报率 (ROE) 将为4%至5%。Lee表示，如果城市发展实现其10亿新元的剥离收益目标，这一数字可能升至7%至8%。
酒店业务核心受关注
该集团计划在未来三年内出售约18亿新元的酒店资产。它直接拥有54家酒店，价值约86亿新元。
Lee表示，城市发展“本希望出售超过18亿新元目标的酒店，但这一数额可能会从目前计划进行提升改造的另外18亿新元资产中扩大”。
他补充道：“在美国、英国和法国会有一些资产剥离，其剥离决策将基于市场价值、运营表现和规模，但公司不确定未来是否会完全退出美国市场。”
50亿新元的投资计划
城市发展计划将其50亿新元投资计划的60%分配给新加坡，30%分配给中国和日本，其余分配给其他市场。
Lee指出，该集团在中国的未来投资将取决于其上海新天地项目的销售表现，该项目的高层部分预计将于12月推出。
他补充说，尽管城市发展已在上海市中心考察了许多地块，但其下一次潜在的收购可能要到2028年或更晚才会进行。该集团更倾向于住宅投资，下一次潜在收购可能会与合作伙伴共同进行。
Lee还认为，城市发展可能需要剥离一些现有的日本资产来为新投资提供资金。
他补充说，这些资产可能包括其价值约7亿新元的日本私人租赁住宅投资组合（这部分不包括在60亿新元的剥离计划之内），以及东京千禧三井花园饭店 (Millennium Mitsui Garden Hotel Tokyo)。
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