“99-1”房产交易案买家撤销对中介、ERA和律师事务所的诉讼

[新加坡] 一名因试图逃避印花税而被税务机关处罚的购房者，已撤销对房地产经纪公司 ERA Realty、其销售人员以及一家律师事务所的诉讼。该诉讼涉及所谓的“99-1”房产交易，指控被告存在虚假陈述和疏忽。

买家 Lim Yuan Zhang 此前向新加坡国家法院对三名被告提起诉讼，涉及2025年5月的一起“99-1”交易。他索赔18万零945新元，这笔款项是税务机关因其购买公寓单位时逃避相关印花税而要求他支付的额外税款和附加费。

Lim 声称，在购买99年地契公寓鑫乐园（Normanton Park）的一个新发售单位时，房产中介 Jeremy Chan 提出了“99-1”的产权结构。根据该安排，Lim 的父亲购买该房产的1%产权，并共同申请贷款为购房提供资金，从而减少因拥有第二套房产而需支付的额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）总额。

Lim 表示，Chan 虚假地陈述了“99-1”交易的合法性，称其为购买房产时“一种常用且万无一失的减少ABSD应付金额的方法”。

Lim 还辩称，产权转让律师事务所 Anthony Law Corporation (ALC) 未能就“99-1”安排的法律风险向他提供适当的建议或警告，并在存在风险的情况下仍继续进行该交易的产权转让。

他声称 ALC 存在专业疏忽，并违反了合同和信托责任。他表示，如果得到了适当的建议，他本不会继续进行这项安排。

2025年8月，ALC 是因涉及新加坡30亿新元洗钱案相关房产购买的反洗钱违规行为，而被律政部处罚的三家事务所之一。

该事务所被处以10万新元的罚款。其产权转让部门负责人 Tan Chau Chuang 也被提交至新加坡律师公会处理。

在他于2025年5月首次提起的诉讼中，Lim 指控中介 Chan 据称在为“99-1”交易背书时已获得法律许可，并将“指导和监督”其执行。在 Chan 的陈述说服下，Lim 于2021年11月18日支付了4万9250新元，获得了购买这个价值98万5000新元单位的选购权。

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2022年1月26日，Lim 的父亲购买了该房产的1%权益，完成了这笔“99-1”交易。

2024年12月，新加坡国内税务局 (Iras) 命令 Lim 和他的父亲支付24万6744新元——其中包括16万4496新元的ABSD和8万2248新元的附加费。在 Lim 向 Iras 提出上诉后，附加费降至1万6449新元，使总额降至18万零945新元。

在诉讼中，Lim 暗示这些陈述具有欺诈性，Chan 要么知道它们是虚假的，要么“罔顾”事实，以便通过从开发商或律师事务所赚取佣金来从房产购买中获利。

此外，Lim 声称，该房地产经纪公司负责培训 Chan 成为一名房地产中介，包括确保他对相关法律法规有“充分的了解”。

他补充说，ERA 未能监督其销售人员，并将通过佣金和业务活动从该交易中“获得巨大好处”。

辩护

在辩护中，Chan 和 ERA 否认为该房产购买提供了法律和税务建议。

两者表示，他们是该房产开发商指定的房地产中介，而非 Lim 的中介。

Chan 否认对 Lim 负有谨慎责任，但即使负有，也并未违反，因为 Chan 没有资格也不应就 ABSD 安排的合法性提供建议。相反，他辩称，谨慎责任在于 Lim 指定的律师 ALC。

Chan 补充说，他所作的任何陈述都是基于该律师事务所培训课程中提供的材料，包括“99-1”结构如何帮助买家最大限度地减少 ABSD 付款。

同样，ERA 声称，无论是在房产购买还是“99-1”安排中，它都未被聘请为 Lim 提供任何房产中介服务，也未从他那里收取任何佣金。

无论如何，ERA 指出，任何损失和损害是由 Lim 的父亲而非他本人遭受的。即使被认定违反了谨慎责任，任何可追回的损失也应限于1万6449新元的罚款，而不是18万零945新元的全额。

它还将 Chan 描述为独立承包商，而非雇员，并表示不应为他的行为承担“替代责任”（vicariously liable）。

尽管如此，该经纪公司声称已为其销售人员制定了适当的制度、培训和监督，要求他们遵守职业准则，不参与非法安排。

与此同时，ALC 辩称，它只被要求处理“99-1”结构的产权转让服务，而不是就其合法性发表意见。

该事务所还声称，当中介进行初步查询时，它并不知道 Lim 的身份或其“99-1”交易的计划，该事务所也未曾为此背书。

该事务所表示，在他们唯一一次的面对面会议中，作为其标准做法的一部分，已提请 Lim 注意 Iras 在《印花税法》下的广泛权力，包括其无视此类交易并征收附加费的权力。

它进一步辩称，它仅被聘请为 Lim 将房产1%的股份转让给其父亲提供产权转让服务，而 Lim 则由另一家律师事务所 Acclaim Law 单独代理。

它表示：“在任何时候，(Lim) 都没有就该结构的合法性寻求（该事务所的）建议……（该事务所）在任何情况下也都没有为上述结构背书。”

法庭记录显示，Lim 于11月中止了对 ERA、Chan 和 ALC 的诉讼，各方自行承担诉讼费用。

此案是一系列涉及房产中介的诉讼中最新的一起，这些诉讼均与据称为买家规避更多 ABSD 的销售安排有关。

最近在11月，一对夫妇就另一起“99-1”房产交易，起诉 PropNex 的一家子公司及其销售人员和 ALC，指控其违反职责。这是 PropNex 报道的第三起涉及“99-1”交易的诉讼。

PropNex 在一份证券交易所文件中披露，第一起报道的案件于2025年1月提起，该机构被索赔约120万新元，该案已于2026年1月2日撤销。第二起于2025年2月对其提起的诉讼已在10月撤销。

ALC 是被律政部（MinLaw）点名处罚的三家律师事务所之一，因其参与了2023年30亿新元反洗钱案中被查封房地产的产权转让。律政部在8月的一份声明中表示，ALC 曾为九名客户代理转让25处房产，总价值约1.35亿新元。

律政部当时表示，除其他违规行为外，该事务所“没有核实或验证客户关于交易为何由看似无关的第三方提供资金的解释，尽管这些都是危险信号”。

ALC 还在对其中一些客户提交了可疑交易报告后，继续为他们进行交易。