供应紧张及优质空间需求强劲，推动中央商业区甲级写字楼租金在第三季度上涨

[新加坡] 在新增供应有限以及对优质建筑需求强劲的支撑下，新加坡中央商业区（Central Business District, 简称 CBD）的甲级写字楼租金在2025年第三季度出现上涨。

仲量联行（JLL）研究部周一（9月29日）公布的数据显示，第三季度租金增长1.3%至每月每平方英尺（psf）11.83新元，创下六个季度以来最强劲的季度增长。

此前，2025年第一和第二季度的租金均增长了0.6%。仲量联行的数据显示，在2024年第三季度持平后，租金在2024年第四季度增长了0.4%。

报告指出：“租金增长加速的主要原因是IOI Central Boulevard Towers在完成为期一年的稳定期后，被纳入租金统计篮子。” 若不计入此项目，中央商业区写字楼租金将连续第六个季度维持低于1%的温和增长。

根据莱坊（Knight Frank）的租金样本，继第二季度增长0.2%之后，莱佛士坊和滨海湾地区的优质写字楼租金在第三季度环比增长0.3%，达到平均每月每平方英尺11.41新元。

仲量联行东南亚研究与咨询部主管蔡扬亮（Chua Yang Liang）表示：“新加坡的写字楼市场一直表现坚挺，部分原因是强于预期的经济基本面和更有利的利率环境提供了支撑。”

他补充说，全球贸易紧张局势的缓解以及对科技和数字金融服务的强劲需求也为租金增长提供了支撑。

尽管如此，莱坊在周一的一份报告中指出，市场活动依然谨慎，许多租户宁愿续签租约，也不愿扩张或搬迁，尤其是在宏观经济不确定性加剧的背景下。

莱坊的报告显示，中央商业区整体入驻率从第二季度的93.7%微升至第三季度的94.2%。

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虽然租户流动性仍然有限，但莱坊观察到一种“悄然兴起的趋势，即租户在租约到期时，会选择进行涉及规模调整的、成本中性的优质物业搬迁，或是进行审慎的扩张”。

优质楼宇中提升的租户体验，如礼宾服务、餐饮服务、智能楼宇运营和灵活的共享办公空间，正在吸引租户并支撑着入驻率。

仲量联行办公楼租赁与咨询部主管安德鲁·邓耶（Andrew Tangye）表示，需求继续由多个行业引领，包括非银行金融服务和专业服务公司。

例如，科技公司 Zoom Communications 从亚洲广场2号大厦（Asia Square Tower 2）的共享办公空间迁至 IOI Central Boulevard Towers。量化交易公司 Jane Street 也计划迁入同一栋大楼。

莱坊租户策略与解决方案部主管加尔文·杨（Calvin Yeo）表示：“由于未来新增供应有限，大多数租户继续优先考虑续租。然而，选择性地升级到优质空间已催生出一个双层市场，其中更新、交通便利的建筑蓬勃发展，而老旧物业则面临越来越大的压力。”

分析师预计，中央商业区写字楼市场的租金增长和入驻率将继续受到供应限制和宏观经济状况的影响。

仲量联行的蔡扬亮说：“不断变化的贸易条件加上日益扩大的地缘政治不确定性，意味着企业将继续面临更高的合规成本、受挤压的利润空间和延迟的投资，这些因素可能会在短期内削弱企业迁往更高质量办公空间的商业理由。”

尽管如此，在供应渠道收紧以及企业逐渐适应不确定环境运营的支撑下，写字楼租金预计将在2026年加速增长。

邓耶表示，随着 IOI Central Boulevard Towers 几近满租，租赁活动现已集中在 Keppel South Central 和 Shaw Tower。

他说：“由于预计2025年至2027年间空置率将收紧，整层和多层租赁的机会将变得日益有限，这可能会推动租金水平超出部分租户的预算范围。”

仲量联行预计，2025年剩余时间内租金增长将保持温和，全年增长率预计将达到3%左右。

莱坊预计，中央商业区的新增供应在2028年之前将保持有限，届时预计将有近320万平方英尺的面积投入市场，其中包括 Clifford Centre、Singtel Comcentre 的重建项目以及 The Skywaters 的写字楼部分。

该机构补充说，由于租户流动主要由从老旧建筑迁往优质物业的趋势所驱动，写字楼市场可能会继续呈现双层分化格局：新物业需求高涨，而老旧物业则面临现代化改造或重建的压力。

莱坊预计，当前谨慎的市场情绪将在未来6至12个月内持续，导致2025年第四季度优质写字楼租金增长基本持平，或仅有小幅增长。