尽管陷入困境的开发商碧桂园恢复盈利，中国房地产市场的低迷仍远未结束

【北京】中国主要房地产开发商本周发布的一系列财报，并未显示出该行业长期低迷已经结束的迹象；尽管负债累累的碧桂园恢复了盈利，这起初可能被视为一个转折点。

总部位于广东的碧桂园，曾按合同销售额计算是中国最大的开发商，在2025年实现了三年来的首次盈利。然而，分析师表示，这一一次性的改善主要得益于债务重组，而非其核心业务运营的复苏。

其他主要中国开发商的业绩，包括公布创纪录亏损、陷入困境且与政府有关联的万科，以及利润和收入双双下滑的国有企业中国海外发展有限公司，都表明中国房地产行业仍然承压。

开发商违约的严峻阶段可能已过

开发商违约最严峻的阶段可能已经过去，近期一些主要城市的二手房销售回暖也激发了市场可能正在企稳的乐观情绪。尽管如此，分析师表示，该行业仍在努力应对房价复苏不均衡、供应过剩和购房者信心疲软等问题。

二手房市场通常被认为是市场力量的更准确反映，因为新房价格波动性较小，开发商通常会受到地方政府设定的价格区间指导，不过这一做法正逐步放宽。

3月30日，碧桂园公布2025年全年利润为33亿元人民币（约合6.143亿新元），与2024年328亿元人民币的亏损相比，实现了急剧扭转。然而，其收入下降了39%，至1548.9亿元人民币。

这家上市公司于2023年发生违约，之后获得了北京方面的支持，旨在确保房屋竣工并交付给购房者，而非直接救助。该公司经历了两年多的债务重组谈判，并为其141亿美元的境外债务计划获得了香港法院的正式批准。

CreditSights亚洲策略主管Zerlina Zeng表示：“在其债务重组过程中，债务持有人被迫部分撇销债务的账面价值，从而产生了会计收益。”

她告诉《海峡时报》：“其基础运营仍然问题重重，房地产销售疲软，存在巨额减值准备，且经营性现金流持续为负。”她补充说，像碧桂园这类已违约开发商的盈利“已不再是市场驱动因素”。

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经济学人智库（EIU）驻北京高级经济学家Xu Tianchen表示，债务重组的完成是一个积极的进展，因为它减轻了公司未来的财务负担。

Xu告诉《海峡时报》：“这至少发出了一个积极信号，表明财务压力已经减轻，以及对开发商之间出现金融蔓延的担忧有些过度。”

他补充说，随着时间的推移，由于市场将日益由二手房主导，开发商的财务状况对中国经济的重要性将会降低。

近年来，北京方面已发出信号，其政策重点正发生更广泛的转变，对该行业的波动容忍度越来越高。房地产行业曾被视为中国经济的支柱，据估计占全国国内生产总值（GDP）高达25%，但目前国家正在转型，摆脱对该行业的依赖。

中国房地产市场的衰退现已进入第五个年头，其特点是开发商违约潮、房价下跌和销售额持续下滑，侵蚀了购房者和投资者的信心。

这场房地产危机始于2020年底，当时北京出台措施以遏制开发商的过度杠杆并降低金融风险，此举结束了长达三十年的快速扩张期。

经济学家长期以来一直警告，由于家庭会推迟支出，房地产行业的持续疲软可能会拖累消费。在此背景下，其他主要开发商的最新业绩表明整个行业仍在持续承压。

3月31日，总部位于深圳、与政府有关联且长期被视为中国最稳健的房企之一的万科，公布了2025年创纪录的886亿元人民币亏损，这是其自1991年上市以来的第二次年度亏损。

该公司在财报中表示，正在寻求一项长期的债务解决方案，并承诺在2026年积极寻找新的资金来源。

如此巨大的亏损规模，表明困扰该开发商的问题正在加深。它是迄今为止少数几家避免违约的中国大型房地产开发商之一，但自2024年以来，公司一直在应对严重的流动性压力。

2026年1月下旬，万科获得了债券持有人的批准，得以推迟债务偿还，并从其最大股东、国有快速公交公司深圳地铁集团获得了一笔新贷款，这给了它一些喘息的空间。

然而，万科在未来几个月面临超过110亿元人民币的债券到期。目前尚不清楚深圳地铁是否会提供进一步支持以帮助解决此问题。

CreditSights的Zeng表示，深圳地铁已从万科的“无条件支持者”有效转变为“结构化、有抵押且开放式的救援者”，因为即使对于一家国有企业来说，万科的债务规模也实在太大，无法无限期地承担。

她说：“我们不能排除该公司进行全面债务重组的可能性。”她指出，北京方面强调对该行业采取市场化和法治化的处理方式，同时也存在债券展期和债券持有人反对的模式。

经济学人智库的Xu表示，对于万科来说，“清算是不可避免的”，该公司“曾假装自己是一家优秀的开发商，但随着时间的推移却露出了真面目”。

在持续的低迷中，即使是相对实力较强的参与者也报出较弱的盈利。

被广泛认为财务状况稳健的国有开发商中国海外发展有限公司于3月31日报告称，其2025年收入下降9.2%，净利润下降18.8%。

Xu说：“在开发商如此艰难的时期，亏得少就是赢。”

他说：“尽管中国海外发展的销售额减少了，但它保持了健康的财务状况和低杠杆率，这体现了审慎经营的优点。”

他补充说，随着实力较弱的竞争对手退出，该公司现在正在一二线城市收购那些以前因竞争过于激烈或价格昂贵而无法获得的核心地块。

市场正经历调整期

上海易居房地产研究院副院长Yan Yuejin表示，由于市场正经历调整期，开发商利润下降并不出人意料。他说：“但总体而言，中国海外发展仍然是业内表现较好的企业之一。”

Yan表示，市场普遍认为正处于一个“企稳阶段”，3月份上海等一些主要城市的二手房市场活跃度有所回升。

上海在2月份推出了宽松措施，放宽了购房限制并提供税务豁免，这重新激发了购房者的兴趣。

Yan说：“政策效应需要时间逐步显现，我相信这将巩固这一改善趋势。” THE STRAITS TIMES