尽管陷入困境的开发商碧桂园扭亏为盈，但中国房地产市场的低迷远未结束

[北京] 尽管负债累累的碧桂园恢复盈利，这起初可能被视为一个转折点的信号，但本周中国主要房地产开发商发布的一系列财报几乎未能表明该行业的长期低迷已经结束。

总部位于广东的碧桂园曾是中国合同销售额最大的开发商，该公司在2025年三年来首次扭亏为盈。然而，分析师表示，这种一次性的改善主要得益于债务重组，而非其核心业务运营的复苏。

其他主要中国开发商的业绩也表明，中国房地产行业仍然承压。其中包括陷入困境、与政府有关联的万科，该公司公布了创纪录的亏损；以及国有企业中国海外发展有限公司，其利润和收入均出现下滑。

开发商违约最严重的阶段可能已经过去，一些主要城市的二手房销售近期回暖，这激发了市场可能正在企稳的乐观情绪。尽管如此，分析师表示，该行业仍在努力应对价格回升不均衡、供应过剩和购房者信心疲软等问题。

二手房市场通常被认为能更准确地反映市场力量，因为新房价格的波动性往往较小，开发商通常会受到地方政府设定的价格区间指导，不过这一做法正逐渐放宽。

3月30日，碧桂园公布2025年全年利润为33亿元人民币（约合6.143亿新元），与2024年328亿元人民币的亏损相比，实现了大幅扭转。然而，其收入下降了39%，至1548.9亿元人民币。

这家上市公司于2023年发生违约，此后获得了北京方面的支持，旨在确保房屋竣工并交付给购房者，而非直接救助。公司经历了两年多的债务重组谈判，其141亿美元的境外债务计划获得了香港法院的正式批准。

CreditSights亚洲策略主管Zerlina Zeng表示：“在债务重组下，债权人被迫部分减记债务的账面价值，从而产生了会计收益。”

她告诉《海峡时报》：“其基本运营仍然深陷困境，面临房地产销售低迷、巨额减值准备以及经营性现金流持续为负的问题。”她补充说，像碧桂园这样的违约开发商的盈利“已不再是市场驱动因素”。

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经济学人智库（EIU）驻北京高级经济学家Xu Tianchen表示，债务重组的完成是一项积极进展，因为它减轻了公司未来的财务负担。

Xu告诉《海峡时报》：“这至少发出了一个积极信号，即财务压力有所缓解，以及对开发商之间金融传染的担忧被夸大了。”

他补充说，随着时间的推移，在中国经济中，开发商的财务状况将变得不那么重要，因为市场将日益由二手房主导。

近年来，北京方面已发出信号，其政策重点正发生更广泛的转变，对该行业的波动容忍度越来越高。房地产行业曾被视为中国经济的支柱，据估计占国家国内生产总值的25%，但中国正在逐步摆脱对该行业的依赖。

中国房地产市场的下行现已进入第五个年头，其特点是一波开发商违约潮、房价下跌以及销售的长期低迷，这侵蚀了购房者和投资者的信心。

这场房地产危机始于2020年底，当时北京方面出台措施，旨在遏制开发商的过度杠杆并降低金融风险，从而结束了长达三十年的快速扩张期。

经济学家长期以来一直警告，房地产行业的持续疲软可能会对消费构成压力，因为家庭会推迟支出。在此背景下，其他主要开发商的最新业绩表明，整个行业持续承压。

3月31日，总部位于深圳、与政府有关联的开发商万科公布，2025年录得创纪录的88.6亿元人民币亏损。万科长期以来被视为中国最安全的公司之一，这是其自1991年上市以来的第二次年度亏损。

该公司在财报中表示，正在寻求一项长期债务解决方案，并承诺在2026年积极寻找新的资金来源。

亏损的规模表明困扰该开发商的问题正在加深。万科是迄今为止少数几家避免了违约的大型中国房地产开发商之一，但自2024年以来一直面临严重的流动性压力。

2026年1月下旬，万科获得债券持有人的批准，推迟了债务偿还，并从其最大股东、国有企业深圳地铁集团获得了一笔新贷款，从而获得了一些喘息空间。深圳地铁集团是一家城市轨道交通公司。

然而，万科在未来几个月面临超过110亿元人民币的债券到期。目前尚不清楚深圳地铁是否会提供任何进一步支持来帮助解决此问题。

CreditSights的Zeng表示，由于万科的债务规模实在太大，即使对于一家国有企业来说也无法无限期地吸收，深圳地铁实际上已从其“无条件的支持者”转变为一个“结构化、有抵押且开放式的救援者”。

她说：“我们不能排除对该公司进行全面债务重组的可能性。”她指出，北京方面强调以市场化、法治化的方式处理该行业问题，并且出现过债券展期和债券持有人反对的模式。

经济学人智库的Xu表示，对于万科来说，“清算是不可避免的”，该公司“曾假装是一个好的开发商，但随着时间的推移露出了真面目”。

在持续的低迷中，即使是相对实力较强的企业也报告了较差的盈利。

被广泛认为财务状况稳健的国有开发商中国海外发展有限公司于3月31日报告，其2025年的收入下降了9.2%，净利润下降了18.8%。

Xu说：“在开发商如此艰难的时期，少亏就是赢。”

他说：“尽管中国海外发展的销售额减少了，但它保持了健康的财务状况和低杠杆率，这体现了审慎经营的优点。”

他补充说，随着较弱的竞争对手退出，该公司正在一二线城市收购以前竞争过于激烈或价格过高的优质地块。

上海易居房地产研究院副院长Yan Yuejin表示，由于市场正处于调整期，开发商利润下降并不意外。

他说：“但总体而言，中国海外发展仍然是业内表现较好的企业之一。”

Yan表示，市场普遍认为目前处于“企稳阶段”，3月份上海等一些主要城市的二手房市场活动有所回升。

上海于2月份推出了宽松措施，放宽了购房限制并提供税务豁免，这重新激发了购房者的兴趣。

Yan说：“政策效果需要时间逐步显现，我相信这将巩固这一改善趋势。” THE STRAITS TIMES