何铭(Norman Ho)：在集体出售案中，法院超越程序性审查，强调公平与程序完整性

[新加坡] Rajah & Tann Singapore 的高级合伙人何铭(Norman Ho)表示，法院在处理集体出售案件时，已不再仅仅是进行程序性的审查，近期的案例凸显了公平与透明的重要性。

他在星期三（10月1日）举行的第32届泛太平洋房地产估价师、估值师及顾问大会上发言时，根据分层地契局 (STB) 和法院近期的裁决，分享了对集体出售格局的见解。

这位资深企业房地产律师指出，法官现在不仅审查是否满足法定要求，还会仔细审视决策过程、业主是否受到公平对待，以及整个过程是否尊重法律精神。

集体出售的框架已从一个僵化的流程，演变成一个更加平衡的体系，既支持重新发展，也保障了个别业主的权益。

他说，起初，这类出售只有在获得全体业主一致同意的情况下才能进行。由于“持异议或‘坚守’的业主普遍存在”，这一门槛使得集体出售难以执行。

现在，楼龄超过10年的项目，只需获得代表80%份额价值和分层面积的业主同意即可进行集体出售。至于楼龄低于10年的房地产，则需要90%的业主同意。

何铭表示，2000年代初的一波集体出售热潮，引发了人们对公平性、透明度和程序完整性的担忧，尤其是少数业主。为此，政府引入了多项保障措施。

这些措施包括：签署集体出售协议后有五天的冷静期；赋予分层地契局 (STB) 权力，以否决未以真诚善意方式进行的出售提议；以及完善程序和法律保护，以促进利益相关者之间的公平。

2010年，当局又推出了进一步的完善措施，例如在两次不成功的集体出售尝试之间设立强制性的两年等候期，以及规定必须成立集体出售委员会。

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何铭说：“总的来说，这些立法和司法方面的进展，反映了在集体出售过程中，各方持续努力在城市重新发展的需求与保护个人产权（尤其是少数业主的产权）之间寻求平衡。”

他指出了围绕集体出售的立法制度，涵盖了授权代表共同行事、集体出售协议的合同灵活性、收益分配方式以及激励金等领域。

2013年的汤申景(Thomson View)案例就凸显了对公平性的重视。营销代理 HSR International Realtors 被裁定向四名持反对意见的附属业主提供激励金，从而使自身陷入利益冲突的境地，违反了其信托责任。该代理也未向集体出售委员会或其他附属业主披露这些款项，违反了其保持透明的责任。

何铭说：“随着集体出售持续塑造新加坡的城市景观，所有相关方——包括业主、委员会和代理——都必须以谨慎、正直的态度来处理这一过程，并清楚了解自身的法律责任。”

第32届泛太平洋大会由新加坡测量师与估价师学会主办。今年的研讨会于9月29日至10月2日在 Concorde Hotel 举行，与会代表来自日本、韩国和马来西亚等多个国家。