新加坡国立大学（国大）：友好的信贷环境或将推动新加坡房地产投资信托（S-Reits）的债务融资增长

【新加坡】新加坡国立大学（国大）于今年2月进行的一项调查显示，当前“友好的信贷”环境正为新加坡上市的房地产投资信托（S-Reits）在2026年通过增加债务为收购融资以实现增长创造条件。

由于再融资条件改善，以及上一轮紧缩周期中的高成本借款陆续到期，约59%的受访房地产领域业者预计，新加坡房地产投资信托（S-Reits）将更倾向于债务融资收购，而非股权融资。

新加坡国立大学（国大）房地产与城市研究所所长Professor Qian Wenlan表示：“随着利率可能在不久的将来见底，我们看到S-Reits在过去几年保持防御姿态后，迎来了一个重新调整其资本结构的战略窗口期。”

美国联邦储备局在去年12月降息25个基点后，于2026年1月将基准利率维持在3.5%至3.75%的区间不变。

Qian教授补充说：“正的再融资利差的出现，为更积极的、收益增值型的增长提供了可能，前提是基金经理在管理其杠杆水平时能保持纪律。”

调查中，大多数（59%）受访的房地产高管对前景持乐观态度，认为更为宽松的信贷环境将小幅降低S-Reits的债务融资成本。其中约35%的人预计利率将保持稳定，只有6%的人预计利率会小幅上升。

约47%的受访者将资本再循环——即脱售非核心或收益率较低的资产，为增长潜力更高的收购提供资金——视为2026年一个“有前景的增长引擎”。

已有数个房地产投资信托根据其资本再循环策略脱售了旗下资产。

例如， Aims Apac Reit 的管理人于3月4日提议以1500万新元脱售其位于Senoko South Road的一处工业房地产，所得款项将用于其增长计划，包括新收购和资产增值计划。

在2025财年， CapitaLand Ascendas Reit 以5亿零650万新元的价格出售了位于新加坡、澳大利亚、美国和英国的九处房产，该售价较其总市场估值高出9%的保费，比原始买入价高出14%。这与该信托管理人为未来收购保持财务灵活性和流动性的策略一致。

聚焦优质资产

虽然有利的融资环境也使更多资产被推向市场，但一位受访者警告称，在资金追逐那些被紧密持有的甲级办公空间的背景下，“市场上可供出售的资产质量可能正在下降”。

Qian教授指出：“在持续的经济逆风中，等级较低的商业空间可能难以产生超过贷款成本的收益率。

“其结果将是对每单位派息产生稀释效应；因此，在进行收购时，房地产投资信托的管理人除了资产价格本身，还应考虑长期租金收益率。”

尽管如此，国内商业市场可能会保持稳定，约65%的受访者预计，鉴于优质商业资产的稀缺性，其资本化率将在2026年保持坚挺。

与此同时，只有23.5%的受访者预计资本化率会小幅收窄，这将导致轻微的估值增长。

该教授说：“在友好的信贷环境下，成功现在取决于管理人发现并收购具有韧性的优质资产的能力，这些资产即使在全球经济复苏不均衡和地缘政治局势不确定的情况下，也能维持派息。”

“然而，鉴于地缘政治冲突可能扰乱贸易和能源市场，新加坡的房地产投资信托必须保持警惕。虽然我们的本地市场充当了避风港，但拥有大量海外业务敞口的管理人必须主动对冲这些外部冲击，以保护投资者回报。”