国内资本重塑中国房地产交易，资产管理公司转向“中国为中国”策略

【新加坡】在目前估值尚未恢复、外国资本对中国房地产经济持规避态度的情况下，资产管理公司正日益转向中国的国内资本市场，以进行资产再循环、募集资金和寻求退出。

世邦魏理仕（CBRE）亚太区研究部主管 Ada Choi 表示，国际基金管理公司正在设立以人民币计价的房地产基金，这些基金从中国的机构投资者、保险公司、高净值个人和国有企业（SOEs）募集资金。

“这些人民币基金专门用于在中国的投资，而泛亚太和全球房地产基金则将中国排除在外，这实际上是将资本圈定在两个独立的资金池中，”她补充道。

例如，丰树产业（Mapletree Investments）正与境内保险公司合作，为其中国物流投资组合探索基金联合投资，并选择性地向包括国有企业、中型民营企业和最终用户在内的本地投资者剥离资产。

“我们为中国物流投资组合设立首支人民币基金的工作已进入后期阶段，并已确定本地保险公司作为我们的合作伙伴，”Mapletree 的一位发言人告诉《商业时报》。

管理层在此前该信托的4月份业绩发布会上表示，该基金将包含丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust, 简称MLT）的部分资产。该信托的目标是在下一个财年从其资产储备中剥离价值2亿至3亿新元的资产。

MLT的一位发言人表示，MLT“正在与国际和本地的机构买家以及最终用户买家进行商谈”。由于“市场上买卖双方在价格预期上存在差距”，资产剥离过程“有些漫长”。

Mapletree的一位发言人说：“集团正在积极探索更多的资本再循环渠道，包括潜在的中国房地产投资信托基金（China real estate investment trust, 简称C-Reit）上市以及私募Reits和类Reits等替代结构，以进一步优化其物流投资组合。”

通过这些举措回收的资本“将增强 Mapletree 的财务韧性，并为其未来增长提供灵活性”。

Mapletree的一位发言人说：“集团正在积极探索更多的资本再循环渠道，包括潜在的中国房地产投资信托基金（China real estate investment trust, 简称C-Reit）上市以及私募Reits和类Reits等替代结构，以进一步优化其物流投资组合。”

通过这些举措回收的资本“将增强 Mapletree 的财务韧性，并为其未来增长提供灵活性”。

据了解，凯德投资（CapitaLand Investment, 简称CLI）已申请发行第二支C-Reit，预计首次公开募股（IPO）规模约为48亿元人民币（约合9亿新元）。在获得监管部门批准的前提下，该资产管理公司预计将在2026年第二或第三季度进行上市。

“我们继续看到中国机构房地产市场的机遇，”凯德投资（中国）首席执行官 Puah Tze Shyang 表示。

中国快速发展的C-Reit市场已增至81支上市Reits，截至今年5月8日，其市值约为2240亿元人民币。在政府债券收益率低于1.85%的情况下，C-Reit地产基金约4%的平均收益率对寻求稳定回报的投资者仍具吸引力。

“随着国内流动性的改善和政策支持推动交易活动逐渐复苏，CLI的目标是2026财年在中国完成约10亿新元的资产剥离，”Puah 表示。

“通过将我们资产负债表上能产生稳定收入的资产再循环至C-Reit和在岸人民币基金，我们可以将资本部署到新基金的组建和投资机会中，以增加经常性费用收入。”

CLI即将推出的C-Reit是在其首支信托——凯德消费C-Reit——于2025年9月上市之后。截至2025年底，该信托的单位价格较其IPO价格上涨了14.1%。

2025年5月，CLI推出了其首个在岸主基金——CLI人民币主基金，总股本承诺额为50亿元人民币。Puah表示，该基金由一家“领先的国内保险合作伙伴”支持，反映了“投资者对优质创收资产的强烈兴趣”。

“虽然支持性的监管发展改善了市场条件，包括在部署收益方面增强了灵活性，但任何特定资产的剥离时间表都将根据具体情况而定，并受当时市场条件的影响。”

莱坊（Knight Frank）华北及华东区董事总经理 Virginia Huang 表示，在“中国为中国”的策略中，投资论点越来越与国内结构性主题挂钩，例如消费、租赁住房、数据基础设施和新经济产业。

“对于外国管理人而言，这代表了一种转变，他们从主要是全球资本的提供者，转变为拥有行业专长、资产管理能力和国内资本关系的本地运营合作伙伴，”她补充道。

Choi表示，中国市场主要由国内资本主导。从2023年到2026年第一季度，CBRE记录到中国约有1120亿美元的交易，其中约10%由非本地投资者（包括香港投资者）完成。如果不包括香港的管理人，外国资本所占的份额降至仅约3%。

在过去两年中，泰康保险、新华保险和大家保险等国内保险公司已成为中国房地产市场最活跃的买家之一。Huang表示，PAG、友邦保险集团（AIA Group）、喜达屋资本（Starwood Capital）和ESR等外国和区域投资者也保持活跃。

她还观察到，尽管外国投资者仍然感兴趣，特别是在价格已经调整且结构性需求明确的领域，但他们“对汇率风险、租金增长和退出可见性正变得更加谨慎”。

中国商业房地产市场的交易活动正显示出复苏迹象，这得益于定价透明度和流动性的改善。

RCA和莱坊的数据显示，投资额从2024年的2576亿元人民币增至2025年的约2671亿元人民币，2026年至今的交易额已达到约754亿元人民币。

CBRE记录的数据显示，2023年至2025年间，房地产总交易额为1056亿美元，2026年第一季度又录得66亿美元。其最新的《亚太区资本化率调查》显示，在资产大幅重新定价的背景下，中国大陆的购买意向急剧上升。表示有更强购买意向的受访者比例从2025年第三季度的6%攀升至2026年第一季度的54%。

“自2015年至2016年市场开始下滑以来已有10年，整体市场情绪有所缓和。我们预计资本化率不会继续上升，北京和上海（核心地段）将趋于稳定，”Choi表示。

莱坊的数据显示，按细分市场看，零售业的交易额从2024年的751亿元人民币增至2025年的978亿元人民币，这得益于投资者对与消费挂钩的收入、资产重新定位和稳定型零售资产的兴趣。

CBRE表示，写字楼资产的交易依然活跃，特别是在最终用户和机构投资者之间。然而，莱坊指出，在持续的租金压力和更具选择性的定价背景下，交易额从2023年的1046亿元人民币下降至2025年的764亿元人民币。

数据中心在今年显示出最强劲的势头，年初至今的交易额已达329亿元人民币，远高于2025年录得的136亿元人民币，这得益于云计算、人工智能和数据存储相关的需求。

相比之下，酒店交易活动依然疲软，交易额从2023年的297亿元人民币下降至2025年的229亿元人民币。

CBRE亚太区资本市场主管 Greg Hyland 表示，由于大多数行业和城市存在产能过剩问题，中国仍然是一个充满挑战的投资环境。“这导致了价值的实质性回调，现在正开始呈现一个有吸引力的切入点。”

他补充说，支持私募房地产投资信托基金等举措的监管变化改善了优质资产的流动性，本地和外国投资者都开始利用此类架构作为创造流动性的途径。

“我们开始在中国看到复苏的初步迹象，尽管复苏在早期阶段可能会比较温和。”

莱坊的 Huang 表示：“中国仍然值得投资，但可投资的范围已经缩小。投资者正专注于那些具有稳定收入、合理定价、优越地理位置、运营增值空间和可靠退出路径的资产。”