仲量联行报告：外国留学生推动新加坡共享居住市场需求，市场日趋成熟

【新加坡】房地产咨询公司仲量联行（JLL）的一份报告显示，来自外国留学生——尤其是中国留学生——的需求，正在推动新加坡共享居住行业的发展。该市场正日趋成熟，回报也趋于温和。

仲量联行指出，目前在一些共享居住运营商的租户中，外国留学生占比达25%至40%。“共享居住市场中的中国学生租户增长尤为显著。”

报告指出，截至2023年6月，新加坡共有70,800名国际学生，占非居民人口的4%，并且在新加坡顶尖教育机构，包括新加坡国立大学和南洋理工大学的招生中占据“相当大的比例”。

报告补充道：“疫情后加强的招生工作，为高等教育市场在2025年至2031年间实现6.7%的复合年增长率（CAGR）的预测提供了支撑。”

仲量联行表示：“不断扩大的国际学生群体，以及更广泛的非居民人口增长，直接推动了对租赁住宿和共享居住空间需求的增加。”

与此同时，更广泛的非居民人口占新加坡总人口的30%，截至2024年6月同比增长5%，并维持了1.1%的五年复合年增长率。

如今，政府也为共享居住的发展提供了更有力的支持。多处国有房产已被改造用于共享居住，并推出了针对医疗工作者和学生等特定人群的项目。

仲量联行表示，机构投资者被共享居住行业稳定的需求和增长基本面所吸引，但回报趋缓和成本上涨正在使市场预期变得温和。

根据仲量联行周三（9月17日）发布的市场报告，今年迄今的共享居住投资额已超过2亿新元。2024年，此类交易总额超过8亿新元，而2023年和2022年每年的交易额约为2亿新元。

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据仲量联行了解，自2023年以来，随着早期投资者寻求回收资本，“多宗现有共享居住物业的交易已经完成，另有几处物业正在挂牌出售”。

但仲量联行指出，大多数交易涉及将酒店、办公室和旅馆等现有资产改造为共享居住物业。例如，凯德集团（CapitaLand）旗下的住宿业务部门 Ascott 在2024年1月以2.4亿新元收购了前 Hotel G 这家永久产权酒店后，于同年8月将其重新开放为 lyf Bugis。

该咨询公司还注意到“集体出售改造”（en bloc conversions）模式的出现，即投资者将较旧的私人公寓改造为共享居住空间。

The Bayron by Cove 是首批此类改造项目之一，将63套私人住宅改造成304间共享居住房间。这个位于第9区的永久产权公寓曾于2021年3月以3.76亿新元的指示价推出集体出售。

Cove 通过与业主巴伦·阿尔伯特（Baron Albert）签订长期主租约来运营该物业。Baron Albert 是一个与已故商人徐廷喜（Chee Teng Hee）及其家族产业相关联的实体。仲量联行表示，这种合作模式让双方可以分担投资成本并共享租金上涨带来的收益。

自 The Bayron by Cove 于2024年11月推出以来，约48%的租户是学生，其余52%是职场人士。大多数租户年龄在30岁以下，主要来自中国、法国、意大利、美国和新加坡。

需求强劲

截至2025年第二季度，五大运营商——LHN旗下的Coliwoo、Cove、Habyt、凯德集团旗下的lyf以及The Assembly Place——共占有约65%的市场总供应量。

2023年至2025年间，房间库存增长了17%。

新加坡共享居住市场的资本参与者包括私募股权公司、开发商、家族办公室和高净值人士（HNWIs）、机构投资者以及专业运营商，其中大部分（81%）总部位于新加坡。

一项投资者意向调查还显示，投资期限有所延长，因为市场认识到共享居住资产需要更长的稳定期才能达到最佳表现。但接受仲量联行调查的大多数投资者（约77%）仍偏好三至五年的持有期。

仲量联行表示，接受调查的投资者也重新调整了他们的回报预期。

目前，大多数（65%）投资者的目标内部收益率（IRR）低于15%，而在2023年，52%的投资者寻求的回报率高于15%。仲量联行表示，这种预期的转变“反映了该行业正从一个高风险资产类别演变为一个更制度化的投资类别”。

尽管投资者信心不断增长，但该行业仍面临若干挑战。

仲量联行表示，经济逆风和不断变化的政府政策可能会影响新加坡对年轻外国专业人士的吸引力，进而影响需求和入住率。

运营商还面临着专业岗位人才库有限以及运营成本不断上涨的问题，尤其是在人员配置和水电杂费方面。

仲量联行补充道：“适合改造的物业供应仍然有限，而收购成本持续攀升，这为运营商的扩张制造了障碍。”