星狮地产牵头财团出价21.3亿新元，标得Bayshore Drive综合用途地段

[新加坡] 位于新Bayshore邻里的一幅大型商住综合用途地段，在最新的政府招标中吸引了三方竞标。

最高出价来自一个由星狮地产 (Frasers Property)、星狮地产信托 (Frasers Centrepoint Trust)、Sunway MCL、積水房屋 (Sekisui House) 和龙马 (Lum Chang) 子公司组成的财团，出价近21.3亿新元，折合容积率每平方英尺（psf ppr）约1323新元。

第二高的出价为20.1亿新元，即容积率每平方英尺1250.41新元，来自一个包括城市发展 (City Developments)、丰隆控股 (Hong Leong Holdings)、丰隆实业 (Hong Realty) 和 TID 的财团。

最低的出价近19.9亿新元，即容积率每平方英尺1235新元，来自凯德地产 (CapitaLand Development)、一个华业集团 (UOL) 财团和凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust) 的合作方。

这幅位于Bayshore Drive、占地61万8500平方英尺（sq ft）地段的未来发展项目，将建有多达1280个新私人住宅单位，并将与即将建成的汤申—东海岸线上的勿洛南地铁站、一个新的巴士转换站和零售空间综合发展。

这幅99年租赁地契地段的最高总建筑楼面（GFA）可达近161万平方英尺。

《商业时报》在周一（7月13日）访问的分析师预测，该地段将吸引一到五份标书，最高出价预计在容积率每平方英尺1100新元至1400新元之间。

这是Bayshore区推出的第二幅政府售地（GLS）地段。该区是一个新的濒水住宅区，将拥有约1万个新住宅，包括约3000个私人住宅单位和7000个建屋发展局（Housing & Development Board）组屋单位。

首幅地块仅供私人住宅用途，于去年3月以6亿5890万新元（即容积率每平方英尺1388新元）的价格，出售给由鑫海逸集团 (SingHaiyi Group) 牵头的财团，创下了市郊或中央区以外（OCR）99年政府售地私人住宅地段的地价纪录。该地段位于碧湾地铁站旁，正在被发展为Vela Bay公寓。

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Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak表示：“然而，Vela Bay地段是一个纯住宅地段，并且其土地的固定金额低于Bayshore Drive的第二幅地块。因此，地价必须进行调整以反映这些差异。”

房地产顾问表示，Bayshore Drive地段也可以与过去几年在政府售地招标中售出的其他中央区以外大型商住地段进行比较。最近的案例是后港中心地段，该地段于2025年12月以15亿新元（即容积率每平方英尺1179新元）的价格售出。

就Bayshore地区的99年租赁地契公寓项目而言，最近推出的项目是Vela Bay，该项目在今年4月的首个推出周末售出了其515个单位中的72%，平均售价为每平方英尺2886新元。

根据市区重建局（Urban Redevelopment Authority）的2025年发展总蓝图，Bayshore Drive地段是Bayshore区内唯一的综合用途地块。拟议中的项目被定位为该区的邻里中心。

在最高总建筑楼面中，成功中标者必须为巴士转换站分配至少8万2882平方英尺的总建筑楼面（其中包括至少4306平方英尺用于商店和餐饮用途）。

最多可将24万2188平方英尺的总建筑楼面分配给商业用途，例如商店和餐馆、办公室、医疗诊所和娱乐场所以及任何户外茶点区。商业空间的分配包括巴士转换站内的商店和餐饮空间。

拟议的发展项目还应包括一个位于一楼、面积至少为2万1528平方英尺的有盖公共广场。

现有的东海岸上段巴士总站（位于Bayshore Drive地块旁）将搬迁至新的巴士转换站。陆路交通管理局 (陆交局) (LTA) 将向Bayshore Drive地段的发展商报销新巴士转换站的建设成本以及东海岸上段巴士总站的拆除费用。

项目的完工期限为七年，长于政府售地计划下大多数99年住宅地段的五年期限。

分析师指出，一些竞标者可能因项目巨大的资本支出和综合用途项目的技术复杂性，而未参与周二的政府招标。

然而，该地段具有许多吸引力。ERA新加坡 (ERA Singapore) 总裁Marcus Chu表示：“Bayshore Drive地段的主要吸引力在于其靠近勿洛南地铁站和东海岸公园。”

世邦魏理仕（CBRE）新加坡及东南亚研究主管Tricia Song指出，该地段与热门的淡马锡小学隔街斜对，并且毗邻淡马锡中学。

Song补充道：“该地段的另一个主要吸引力是来自附近勿洛南和实乞纳东政府组屋区的潜在提升型需求，以及来自Lucky Heights、Kew Drive、Bedok Ria和Sennett Road周围有地住宅区的降级型需求。”

博纳产业 (PropNex) 研究与内容主管Wong Siew Ying指出：“与地铁站直接连接的地块供应有限，而建于此类地块上的综合用途项目往往受到购房者的追捧”。 例如，靠近淡滨尼西地铁站的Pinery Residences项目，在2026年3月推出时售出了其588个单位中的近93%。她补充说，位于淡滨尼另一区域的Parktown Residence项目，在2025年2月的首个推出周末售出了其1193个单位中的约87%。

同样，莱坊新加坡 (Knight Frank Singapore) 咨询部主管Alice Tan表示：“综合发展项目内的住宅通常享有更高的定价和更广泛的买家吸引力，因为其便利性——购物、餐饮和其他服务。”

Bayshore Drive地块也可能具有一定的稀缺价值。

正如Realion (OrangeTee & ETC) 集团副总裁Justin Quek所强调的：“在Bayshore推出这第二幅私有土地地块出售后，这里可供收购的私人住宅开发用地可能所剩无几。“Bayshore规划了约3000个私人住宅单位，如今已释放了一半以上的供应量：Vela Bay有515个单位，而Bayshore Drive地段可产生多达1280个单位。”

世邦魏理仕的Song表示，Bayshore Drive地段未来项目的一些住宅单位可能会享有无遮挡的东海岸公园和海滩景观，尽管该地段南部还规划了一块住宅用地。