星狮地产牵头财团出价21.3亿新元，击败另外两方夺得Bayshore Drive综合用途地段

【新加坡】位于新Bayshore住宅区的一幅大型商住综合用途地段，在最新的政府招标中吸引了三份标书。

最高出价来自一个由星狮地产 (Frasers Property)、星狮中心点信托 (Frasers Centrepoint Trust, FCT)、双威 (Sunway MCL)、积水住宅 (Sekisui House) 和林增建筑 (Lum Chang Building Contractors) 组成的财团，出价近21.3亿新元，折合容积率每平方英尺约1323新元。

该财团的出价比较高的第二高标价高出5.8%。第二高标价来自一个包括城市发展 (City Developments)、丰隆控股 (Hong Leong Holdings)、丰地产 (Hong Realty) 和TID的财团，出价20.1亿新元，即容积率每平方英尺1250.41新元。

最低出价近19.9亿新元，即容积率每平方英尺1235新元，来自凯德地产 (CapitaLand Development)、华业集团 (UOL) 财团和凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust) 的合作方。

这个位于Bayshore Drive、占地61万8500平方英尺（sq ft）的地段，未来将发展成一个拥有多达1280个新私人住宅单位的项目，并将与即将启用的汤申—东海岸线上的勿洛南地铁站、一个新的巴士转换站和零售空间整合。

这幅99年租赁地契地段的最大总建筑楼面 (GFA) 可达近161万平方英尺。

星期三（7月15日）截止的招标初步结果符合市场预期。《商业时报》周一访问的分析师预测，该地段将吸引一到五份标书，最高出价预计在容积率每平方英尺1100新元至1400新元之间。

提出最高报价的财团表示，如果成功夺标，住宅部分将由星狮地产、双威、积水住宅和林增建筑联合开发，而零售部分则由星狮中心点信托、双威和积水住宅开发并全权拥有。

新镇邻里中心

这是Bayshore地区推出的第二幅政府售地 (GLS) 地段。Bayshore是一个新的濒水住宅区，将提供约1万个新住宅单位，包括约3000个私人住宅单位和7000个建屋发展局 (建屋局) 组屋。

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首幅地段仅供私人住宅用途，于去年3月以6.589亿新元的价格出售给由新海逸集团 (SingHaiyi Group) 牵头的财团，成交价折合容积率每平方英尺1388新元，创下郊区或中央区外 (Outside Central Region, OCR) 99年政府售地私人住宅地段的地价新高。该地段毗邻碧湾地铁站，正在被开发为Vela Bay公寓。

Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak说：“然而，Vela Bay地段是纯住宅地段，其土地价格的固定金额低于位于Bayshore Drive的第二幅地段。因此，必须对地价进行调整以反映这些差异。”

房地产顾问指出，Bayshore Drive地段也可与过去几年在政府售地招标中售出的其他中央区外大型商住地段相比较。最近的例子是后港中心地段，该地段于2025年12月以15亿新元（即容积率每平方英尺1179新元）的价格成交。

就Bayshore地区的99年租赁地契公寓项目而言，最近推出的是Vela Bay。该项目于今年4月的首个推出周末售出其515个单位中的72%，平均售价为每平方英尺2886新元。

根据市区重建局 (URA) 的2025年发展总蓝图，Bayshore Drive地段是Bayshore区内唯一的综合用途地段。该拟议项目被设想为该区的邻里中心。

在最大总建筑楼面中，成功竞标者必须划拨至少8万2882平方英尺的总建筑楼面用于建造巴士转换站（包括至少4306平方英尺的商店和餐饮用途）。

高达24万2188平方英尺的总建筑楼面可用于商业用途。提出最高报价的财团周三晚间表示：“这将包括一个总建筑楼面约23万7882平方英尺、净可出租面积 (net lettable area, NLA) 约16万至18万平方英尺的零售商场。”该商场的净可出租面积包括社区/体育设施计划下的空间，但需获得监管部门批准。

星狮地产新加坡首席执行官Soon Su Lin指出：“由于该项目将是新的Bayshore濒水区唯一的综合用途发展项目和过境枢纽，我们的竞标代表了一个绝佳的机会，可以塑造一个高度互联、宜居且面向未来的社区。”

拟议的发展项目还应包括一个位于一楼、面积至少为2万1528平方英尺的有盖公共广场。

现有的东海岸上段巴士总站（毗邻Bayshore Drive地段）将搬迁至新的巴士转换站。陆路交通管理局将向Bayshore Drive地段的开发商报销新巴士转换站的建设成本，以及东海岸上段巴士总站的拆除费用。

该项目的完成期限为七年，比政府售地计划下大多数99年住宅地段的五年期限要长。

多重吸引力

分析师指出，由于巨大的资本支出和综合用途项目的技术复杂性，一些竞标者可能因此未参与周三的政府招标。

然而，该地段具有许多吸引力。

ERA新加坡首席执行官Marcus Chu说：“Bayshore Drive地段的主要吸引力在于其靠近勿洛南地铁站和东海岸公园。”

世邦魏理仕 (CBRE) 新加坡和东南亚研究部主管Tricia Song指出，该地段与广受欢迎的淡马锡小学隔路相望，毗邻淡马锡中学。

她补充说：“该地段的另一个主要吸引力是来自附近勿洛南和实乞纳东建屋局组屋区的提升型需求，以及来自Lucky Heights、Kew Drive、Bedok Ria地区和Sennett Road周围有地住宅区的大屋换小屋者的需求。”

博纳产业 (PropNex) 研究与内容主管Wong Siew Ying指出，“与地铁站直接相连的地块供应有限，建在这些地块上的综合用途项目往往受到购房者的追捧”。

她补充道，例如，靠近淡滨尼西地铁站的Pinery Residences在2026年3月推出时，售出了其588个单位中的近93%。位于淡滨尼另一区的Parktown Residence，在2025年2月的首个推出周末售出了其1193个单位中的约87%。

同样，莱坊 (Knight Frank) 新加坡咨询部主管Alice Tan表示：“综合发展项目中的住宅通常因其便利性——购物、餐饮和其他服务——而享有更高的定价和更广泛的买家吸引力。”

至于Bayshore Drive地段，她表示，“合理估计”未来住宅项目的推出价格将从每平方英尺2900新元起，平均价格约为每平方英尺3000新元。Tan补充说：“部分拥有海景、位于较高楼层且与交通枢纽整合的优质单位，价格可能超过每平方英尺3200新元。”

Bayshore Drive地块也可能具有一定的稀缺价值。

正如Realion (OrangeTee & ETC) 集团副首席执行官Justin Quek所强调的：“在Bayshore推出这第二幅私有土地地块后，这里可供收购的私人住宅开发用地可能有限……”

“Bayshore已规划了约3000个私人住宅单位，其中一半以上的供应已经释放：Vela Bay有515个单位，而Bayshore Drive地段可提供多达1280个单位。”

世邦魏理仕的Song表示，尽管该地段南侧规划了一块住宅用地，但未来Bayshore Drive地段项目的一些住宅单位可能仍享有无遮挡的东海岸公园和海滩景观。