政府检讨集体出售制度，或将进行改革

[新加坡] 据《商业时报》获悉，政府正在检讨《土地所有权（分层地契）法令》下的集体出售制度政策与法规，未来房地产的集体出售过程或将变得更加容易。

法律部在回应《商业时报》的询问时表示，该部门会持续检讨各项政策和法规，以支持土地资源的优化利用。

该部门在周四（11月20日）的一份声明中表示：“这包括《土地所有权（分层地契）法令》下的集体出售制度，其目的在于促进城市复兴，同时也确保有适当的保障措施来保护业主的权利。”

业内人士一直主张，应降低集体出售所需的法定多数同意门槛，尤其是针对较老旧的房地产。

目前，楼龄超过10年的房地产项目进行集体出售，需要获得至少80%的业主（按份额价值和分层面积计算）同意才能进行。对于楼龄不足10年的房地产，则需要90%的业主同意。

市场人士提出的一个建议是将门槛从80%降至70%，或者根据房地产的楼龄设定分级同意要求。

法律部表示：“我们与各类利益相关者进行接触、征求并听取他们的意见，例如业主、开发商、房地产顾问、行业协会、产权转让律师和学者。我们会仔细考虑这些反馈，待改革方案成熟后便会公布。”

修改规则或能为老旧公寓和分层地契商业楼宇的集体出售注入新的动力。这类交易常因未能达到最低同意门槛而停滞，从而拖慢了老旧住宅区的重建步伐。

近几个月，政府已宣布了多项旨在刺激私人和公共住房地段重建的举措。

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今年3月，国家发展部宣布，对于拥有至少700个单位、且重建后住宅数量将至少增加1.5倍的大型集体出售重建项目，其额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）的退税期限将延长六个月。

国家发展部长 Chee Hong Tat 在8月表示，对于老旧的公共住宅区，政府的目标是在本届任期内制定并完善自愿提早重建计划（Voluntary Early Redevelopment Scheme，简称Vers）的框架。

这包括设定参数以确定可能的Vers地段，确保有足够的房屋供居民搬迁，并制定最低同意门槛和公平的赔偿方案。

Cushman & Wakefield 资本市场高级董事 Christina Sim 表示，业界一直主张为楼龄超过40年的项目降低同意门槛，“因为经过多年的磨损，这些建筑需要大笔资金来修复严重缺陷”。

她表示：“许多老旧建筑能源效率低下，也谈不上绿色或可持续。”

“老旧建筑通常也已超出其经济寿命。许多老旧购物中心难以找到合适的租户来填补空置铺位，这便是明证。大量单位空置，最终成为业主的负担，他们必须持续支付维修费、维修储备金和房产税。”

房地产咨询公司 Delasa 的首席执行官 Karamjit Singh 表示，降低门槛还将“解决一些看似永远陷入僵局的特殊集体出售情况，特别是在某个拥有超过20%投票权的单一业主拒绝同意，从而有效阻止交易进行的情况下”。

Realion (OrangeTee & ETC) 集团首席执行官 Desmond Sim 表示，对于那些之前集体出售尝试因略低于规定门槛而失败的公寓业主来说，这一变化将是有利的。

他表示，例如，在分层地契的商业项目中，少数业主持有大量单位的情况很常见。“通过将门槛从80%降低， 大业主可能就无法挟持所有人，其余的业主则可以推进出售。”

他补充道：“然而，对业主公平，同时让开发商保持切合实际的定价预期，将是促成交易的决定性因素。”

一项集体出售即使获得了必要的同意并达成协议，仍需获得分层地契局（Strata Titles Board）的批准。在此阶段，反对出售的业主可以提出正当异议，分层地契局（STB）可能会因此中止交易。

Huttons Asia 投资销售主管 Terence Lian 表示，降低门槛“可能使某些老旧项目，特别是那些剩余租期在60年或以下的项目，更容易完成（集体出售）过程”。

Lian 表示，这些项目通常面临更高的维修成本和不断下降的转售价值，买家有时在获得足够融资方面也面临挑战。

但仅降低门槛本身，可能不足以促成更多交易。

Singh 表示，成功与否将取决于市场状况。“目前，在项目销售强劲的背景下，住宅地价似乎正在上涨，这也推高了业主的期望。”

Lian 说：“如今的开发商更为谨慎，受到地价压力、ABSD风险和建筑成本通胀的制约。只有那些价格预期合理、规划参数有利且具有强大重建潜力的地段，才有可能真正向前推进。”

近年来，由于业主叫价与开发商出价之间的价格差距持续导致谈判停滞，集体出售市场一直表现平淡。

最近一宗成功的大型住宅集体出售交易于2025年7月敲定，即 Thomson View 以8.1亿新元的价格出售给 UOL 和 CapitaLand Development。今年9月，拥有九套公寓的四层无电梯楼盘 Chiku Mansions 以超过2200万新元的价格售出。另一栋四层无电梯公寓 River Valley Apartments 则在2月以5600万新元成交。

2024年仅完成四宗交易，2023年为七宗。而在2018年的集体出售热潮中，共达成了39宗交易。

根据 Knight Frank 的数据，在2021年至2023年间，只有三分之一的集体出售尝试取得成功，低于2017/2018年繁荣周期中63%的成功率。