深入中国房产危机：“拯救”断供房的灰色产业

【上海】中国房价已连续下跌四年，越来越多房屋的价值已低于其剩余贷款金额。

简单来说，如果一套最初以200万元人民币（约合36万4816美元）购买、贷款150万元的房产，经过几年还款后，剩余抵押贷款为120万元，但这套房产现在只值100万元。

面对“负资产”的尴尬处境，许多在高位购房的业主正在考虑弃房断供。

在社交媒体上关于“房贷断供”的哀叹声中，一则帖子提供了一个所谓的解决方案：即使在催收和司法拍卖之后，房产据说仍可合法保留长达五年。

真有这么好的事吗？我在一条关于“如何保住房产”的帖子下留了言。没想到，接下来几天里，有十多位“专家”给我发来私信，都声称可以帮助我保住房子。经过筛选，我与其中一位自称“顶级专家”的人通了话。

专家的建议？

在我们通话的前30分钟，这位专家强调了保住房产的重要性，警告说如果我停止还款，我不仅会损失首付款和所有已付的分期款，还会损失装修费用。

更糟糕的是，如果拍卖后的房产价值不足以覆盖剩余的抵押贷款，我还需要继续偿还差额。“你不仅会失去房子，”专家警告说，“你会被拖累十多年——再买一套房将成为遥远的梦想。”

在我们就断供的危险达成共识后，她介绍了保住房子的第一招——硬扛。她解释说，如果我请她帮忙进行债务重组，我每月的还款额可以大幅减少，让我能够熬过这次房地产低迷期，直到政府的“稳定楼市”政策生效。说到这里，她巧妙地安抚我说：“只要你熬过这几年，肯定能看到房价再次上涨。”

察觉到我无动于衷，她沉默了片刻，然后改变了策略：“你有不在同一个户口本上且信得过的亲戚朋友吗？”在我确认有之后，她终于开始揭示整个操作的核心。

SEE ALSO

China home prices drop faster even as top cities ease rules

China’s biggest builders hobble towards end of restructurings

China’s September home sales steady in sign of stabilisation

Vanke skips interest on onshore private debt, seeks lower rates: sources

Hong Kong housing woes spur HK$10 billion Shimao loan rollover

More

专家解释说，第一步是让房产在断供后进入司法拍卖程序。一个可信的亲戚——在“保房公司”的帮助下——会以大约市场价一半的价格竞拍这套房子。表面上，所有权会发生变更，但实际上，我仍然控制着这套房产，而成本只有原来的一半。

由于拍卖价格无法完全覆盖未偿还的贷款，我仍然会欠下剩余的差额。这部分该如何处理呢？

专家平静地回答：如果银行在审查了我的账户和财产记录后找不到任何可供查封的资产，它最终会“终结本次执行程序”，实际上就是结案了。这笔不良债务随后会被出售给资产管理公司——通常是按其面值的30%左右出售。通过“保房公司”，我就可以以折扣价“回购”这笔债务，间接地收回自己的贷款。

那一刻，我恍然大悟。“保住”房产意味着找人来拍卖会上买下它，然后再以极低的折扣回购债务——这是一场伪装成减损的资产腾挪。对于一笔120万元的剩余抵押贷款，我最终可能只需要支付约71万元就能保住房产，节省了近50万元。

简而言之：断供不一定意味着失败。一旦银行放弃执行并处理掉这笔不良贷款，你就可以通过中间人以低价买回自己的债务，并保住钥匙。

保房业务

当然，这样的操作并不便宜。专家解释说，“保房”公司通常收取原贷款金额5%左右的费用，或者未偿余额的8%到20%。

对于动辄数百万的房贷，即便是最低的5%也是一笔不小的数目。然而，专家早已准备好了她的说辞：“我们实际上不是在赚你的钱；我们是从你本应付给银行的钱里拿一部分，形成一个完美的闭环。这就是我们服务的价值所在。”

她将公司宣传为不良资产管理领域的资深玩家，夸口说在处理公寓、写字楼、商铺、酒店和工厂方面经验丰富。随着今年断供房产的增多，他们成立了专门的保房部门，如今业务已遍及全国。

在社交媒体平台小红书上，“房贷断供”这一话题的浏览量已接近6000万次，而关于“断供后保房”的帖子浏览量已超过1800万。目前没有官方统计有多少房屋断供，但法拍房挂牌量和各银行不断上升的个人贷款逾期率可以让我们一窥其规模。

国信达的数据显示，去年中国挂牌的司法拍卖房产有65.8万套，同比增长51.69%；房地产研究机构中指研究院的数据则为76.8万套；瀚海研究院则指出去年挂牌量超过160万套。

更深层次的影响

表面上看，无处不在的“保房”业务为断供者提供了一条减少债务、保住家园的捷径。然而，面对混杂的信息、高昂的服务费和不明朗的监管灰色地带，那些以为花钱就能解决燃眉之急的业主，反而可能卷入复杂的法律纠纷，甚至陷入更深的信用危机。

与此同时，不良资产的积累和转移在短期内可能会扰乱社会信用生态系统。从长远来看，它也给银行和金融体系埋下了一颗定时炸弹，增加了金融市场的不稳定性。

归根结底，“保房”计划只是中国房地产行业深层问题的表象。它们看似能缓解断供的痛苦，但实际上只是通过复杂的操作掩盖了住房市场的结构性裂缝。真正的解药不在于保住房子，而在于重振经济、恢复就业，并实现房地产市场的真正稳定。

本文由詹姆斯·卢（James Loo）翻译，首发于《联合早报》旗下的英文线上杂志思想中国（ThinkChina）。