新加坡国立大学（国大）调查：取消等待期料不会引发组屋转售市场价格飙升

【新加坡】市场观察人士预计，在政府近期取消了针对降级购买组屋的私人产业屋主的15个月等待期后，组屋转售价格不会因此飙升。

根据新加坡国立大学（国大）房地产与城市研究所 (Ireus) 的一项调查，41%的受访者表示，由于大量组屋单位即将达到最低居住年限，他们预计未来几个月价格将放缓甚至走软。

一名受访者预测，预购组屋（Build-To-Order, BTO）和新执行共管公寓（executive condominiums, EC）更高的月收入顶限，可能会将买家从转售市场分流，从而拉低价格。

另有41%的受访者认为，市场可能会出现“温和”复苏，因为重返市场的私人产业屋主“注入了新的需求”，抵消了过去两个季度的价格下跌。这可能意味着到2026年，每季度的价格增长将低于1%。

这项调查是在近几个月一系列住房政策调整之后进行的。

今年7月，当局取消了针对希望购买转售组屋的私人产业屋主的15个月等待期。当局评估认为，该降温措施已达到调节需求和减缓价格增长的目的。

次月，政府将购买预购组屋的月收入顶限上调，家庭月收入顶限从14000新元调高至16000新元，单身人士则从7000新元调高至8000新元。执行共管公寓的收入顶限也从16000新元增至18000新元。

Ireus就这些变化对住房市场的影响，对房地产行业的高级管理人员进行了调查。受访者包括开发商、咨询顾问、金融机构、专业公司和服务提供商。

Ireus所长Qian Wenlan教授表示，取消15个月等待期的举措，尤其将在短期内扩大新加坡组屋转售市场的买家群体。“因此，随着需求的回升，价格可能会出现波动。”

在三个细分市场中，房地产领域业者预计，中央区以外（Outside Central Region, OCR）或称郊区的房价和交易量，将因换购组屋的私人产业屋主而迎来最强劲的增长。

约55%的受访者认为，需求将均匀分布在郊区的四房式和五房式组屋，因为“买家会优先考虑从他们的私人产业中套现，而非追求更大的组屋面积或中心地段”。

与此同时，近四分之一的受访者预计，需求将集中在面积更大、较为传统的单位，如执行公寓、双层公寓和珍宝组屋。他们说，这可能会推高百万元组屋的转售交易量。

Qian教授解释说：“价格合理的郊区组屋为家庭提供了一条最有效的途径，可以将私人资本释放出来，用于其他生命周期中的优先事项。”

“然而，市场上也存在一个独特的群体，他们愿意将可观的销售收益投入到拥有宽敞居住空间或位于黄金地段的高端组屋。”

私人产业市场的溢出效应

业内人士还预计，取消等待期将影响私人产业市场，尤其是转售供应和租赁需求。

虽然私人产业屋主不再需要安排15个月的临时住所，但他们必须在完成组屋转售单位购买后的六个月内，出售其私人产业。

因此，约40%的受访者预计私人产业转售挂牌量将增加，而近23%的受访者预测临时租赁需求将下降，这可能会缓和大众市场公寓和郊区组屋的租金。

尽管如此，仍有略超过三分之一的受访者预计，这对二级市场的影响微乎其微，因为大多数降级换购者会在购买组屋前就卖掉他们的私人产业。

与此同时，预计一手市场将保持稳定。

超过一半的受访者表示，新楼盘迎合了不同的买家群体，这使得开发商能够“在没有来自转售市场‘大屋换小屋’者的直接竞争下，维持其计划的开盘定价和销售目标”。

另有30%的受访者指出，“大屋换小屋”者将从可观的房屋净值中获益，这给了开发商“一个通过具有价格竞争力的入门级项目来捕获这笔再循环资本的机会之窗”。

Qian教授说：“总的来说，调查结果更倾向于市场恢复均衡，而非市场扭曲。”

“随着私人产业的‘大屋换小屋’者主要分散到郊区中心地带，而新楼盘定价又保持不受影响，取消等待期的规定预计将巩固市场稳定，并使组屋转售市场回归稳健的经济基本面。”