新加坡国立大学调查：取消等待期料不会引发组屋转售市场价格飙升

【新加坡】市场观察人士预计，在政府近期取消了私人产业屋主的15个月等待期后，组屋转售价格不会飙升。

根据新加坡国立大学（国大）房地产与城市研究所（Ireus）的一项调查，41%的受访者表示，随着大量组屋单位达到最低居住年限，他们预计未来几个月价格将放缓甚至走软。

一名受访者预测，预购组屋（BTO）和新执行共管公寓（EC）的月收入顶限调高，可能会将买家从转售市场分流，从而拉低价格。

另有41%的人认为，随着回归组屋市场的私宅屋主“注入新需求”，并抵消过去两个季度的价格跌幅，市场可能会出现“温和”复苏。

这可能意味着2026年每季度的价格增长将低于1%。

这项调查是在近几个月一系列住房政策调整之后进行的。

今年7月，当局取消了有意购买转售组屋的私人产业屋主所需遵守的15个月等待期。当局评估认为，这项降温措施已达到调节需求和缓解价格增长的目的。

接下来的一个月，政府调高了购买预购组屋的月收入顶限。家庭月入顶限从1万4000新元调高至1万6000新元，单身人士则从7000新元调高至8000新元。至于执行共管公寓，收入顶限从1万6000新元增至1万8000新元。

国大房地产与城市研究所就这些变化对房地产市场的影响，向房地产行业的高级管理人员进行了调查。受访者包括发展商、顾问、金融机构、专业公司和服务供应商。

国大房地产与城市研究所所长Qian Wenlan教授表示，取消15个月等待期这一举措，尤其将在短期内扩大新加坡组屋转售市场的购房者群体。“因此，随着需求的回升，价格可能会出现波动。”

在三个细分市场中，房地产市场人士预计，中央区以外（OCR）或称郊区，将因从私人产业转向组屋的屋主而经历最强劲的价格和交易量增长。

约55%的受访者认为，需求将均匀分布在郊区的四房式和五房式组屋，因为“买家会优先考虑从他们的私人产业中套现，而不是选择更大的组屋单位或中心地段”。

与此同时，近四分之一的受访者预计，需求将集中在面积较大的旧式单位，如公寓式组屋、双层公寓式组屋和珍宝组屋。他们指出，这可能会推高百万组屋的交易量。

Qian Wenlan教授说：“价格合理的郊区组屋为家庭提供了最有效的途径，以释放私人资本用于其他人生阶段的优先事项。然而，市场上也有一个独特的群体，愿意将可观的销售收益投入到拥有宽敞居住空间或位于黄金地段的高端组屋。”

对私人产业市场的溢出效应

业内人士还预计，取消等待期将影响私人产业市场，尤其是转售供应和租赁需求。虽然私宅屋主不再需要寻找15个月的临时住所，但他们必须在完成组屋转售单位的购买手续后六个月内，卖掉自己的私人产业。

因此，约40%的受访者预计私人产业转售挂牌量将增加，而近23%的受访者预测临时租赁需求将下降，这可能会使大众市场公寓和郊区组屋的租金放缓。

尽管如此，仍有超过三分之一的受访者预计对二手市场的影响甚微，因为大多数降级者会在购买组屋前就卖掉他们的私人产业。

与此同时，一手市场预计将保持稳定。

超过一半的受访者表示，新推出的私宅项目迎合了不同的买家群体，这使得发展商能够“在不受换购转售组屋的‘大屋换小屋’者直接竞争的情况下，维持其原定的推出价格和销售目标”。

另有30%的受访者指出，“大屋换小屋”者将从可观的房屋净值中获益，这为发展商提供了“一个通过定价具竞争力的入门级项目，来吸纳这笔再循环资本的机会之窗”。

Qian Wenlan教授解释说：“总的来说，调查结果更倾向于市场恢复平衡，而非市场扭曲。”

“随着私宅‘大屋换小屋’者主要分散到郊区，而新私宅项目的定价保持独立，取消等待期预计将加强市场稳定性，并使组屋转售市场回归稳健的经济基本面。”