马来西亚发展商Eco World以容积率每平方英尺1612新元高价夺得新明区住宅地块

【新加坡】一幅毗邻光明山地铁站和热门学校爱同学校的私人住宅地段，在周二（9月15日）截止的一项政府招标中获得热烈反响，最高出价高于市场预期。

Eco World Development力压其他六家竞标者，以2亿零810万新元的价格拔得头筹，折合容积率每平方英尺（psf ppr）近1612新元。

这创下了中央区边缘或其余的中区（RCR）的99年地契政府土地出售（GLS）纯私人住宅地段的新纪录，比8月份Berlayar Drive地段创下的容积率每平方英尺1515新元纪录高出6.4%。

Eco World的出价比第二高标价高出约11%。第二高标价来自Intrepid Investments和TID Residential的联合竞标，其出价折合容积率每平方英尺约1451新元。

其他竞标者还包括Sunway MCL、EL Development、JBE Capital，以及一个由Santarli Realty、Heeton Holdings、Sunray Woodcraft Construction背后的家族和Kay Lim Realty组成的财团。

最低出价来自黄氏家族私人持有的庆隆公司（Kheng Leong Company）旗下一家公司，约为容积率每平方英尺1256新元。

《商业时报》采访的房地产顾问此前预计，这幅小型的99年租赁地契地段将吸引4至12份投标，最高标价在容积率每平方英尺1400至1600新元之间。

莱坊（Knight Frank）新加坡研究部主管Leonard Tay表示：“最高出价超出了预期，比最低出价高出约28.3%。这表明，最高竞标者认为该地点的战略价值远高于其他竞标者。”

这幅位于汤申-碧山地区、面积为46,106平方英尺（sq ft）的地块，可发展约140个私人住宅单位。

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近期在其余的中区（RCR）的政府土地出售中，最高标价已接近容积率每平方英尺1500新元的水平。在Berlayar地段招标之前，加冷坊（Kallang Close）的一幅地块于4月份以容积率每平方英尺1415新元的价格售出。

Newmark新加坡研究主管Wong Shanting观察到，近期招标中的激进出价已导致土地成本大幅上涨。

发展商可能“被迫也对此地块采取激进的出价”，而这反过来将推高该地区的新房价格。

她补充说：“与此同时，就业市场疲软以及中短期内利率可能上升的前景，可能会抑制买家对标杆价位单位的购买意愿，导致项目最终推出时面临定价与需求不匹配的风险。”

同样地，ERA新加坡首席执行官Marcus Chu表示：“较小的项目规模限制了发展商需要出售的房屋数量，但土地价格仍然需要谨慎定价。最终的考验将是单位面积和总购买价格是否符合想住在这个社区的买家的预算。”

Newmark的Wong估计，该项目的定价可能从每平方英尺3000新元起。

诸多吸引力因素

市场观察人士指出，光明山地铁站——位于汤申-东海岸线上——将在2030年跨岛线开通时成为一个转换站。这将进一步增强该地区的交通连接性。

PropNex研究与内容主管Wong Siew Ying指出，爱同学校就在地段正对面，而茂乔小学、公教中学和圣尼各拉女校（CHIJ St Nicholas Girls’ School）则在地段1至2公里范围内。

CBRE新加坡和东南亚研究主管Tricia Song指出，该地段的其他吸引力因素包括靠近碧山-宏茂桥公园、贝雅士蓄水池下段公园、温莎自然公园（Windsor Nature Park）和麦里芝蓄水池等绿色空间。她补充说，新加坡岛屿乡村俱乐部（The Singapore Island Country Club）也在附近。

莱坊的Tay表示，该地区最近一次可比较的土地交易是2024年11月Thomson View公寓的集体出售，成交价为容积率每平方英尺1178新元。

合登亚洲（Huttons Asia）首席执行官Mark Yip认为，即将于Bright Hill Drive地段、毗邻汤申路上段地铁站推出的拥有1268个单位的Thomson Reserve项目，可能会对Puntong巷地段的未来项目构成潜在竞争。

正如PropNex的Wong所说：“Thomson Reserve很可能会率先满足该地区被压抑的私人住房需求。”

Yip指出，Puntong巷地段发展商面临的一个挑战是，其较小的地块面积可能无法在建筑成本或提供全套公寓设施方面实现规模经济。

一些房地产顾问表示，就Puntong巷地段而言，该地区最近的可比新项目是位于新明路的永久地契精品项目Artisan 8，以及由Kingsford在集体出售地块上开发的99年租赁地契公寓Chuan Park。

Realion（OrangeTee & ETC）集团副总裁Justin Quek指出，自2025年8月推出以来，Artisan 8的34个单位中已售出22个，平均售价为每平方英尺2388新元。

Quek补充道，于2024年11月推出的拥有916个单位的Chuan Park公寓，迄今已售出893个单位，其中83个是今年售出的，平均售价为每平方英尺2626新元。