马来西亚发展商Eco World以每平方英尺容积率1612新元的价格，夺得新民区私宅地段

[新加坡] 一幅距离光明山地铁站和热门的爱同学校仅一箭之遥的私人住宅地段，在周二（9月15日）截止的政府招标中反应热烈，最高出价超出了市场预期。

Eco World Development力压其他六家竞标者，以2.081亿新元的价格拔得头筹，相当于每平方英尺容积率（psf ppr）近1612新元。

Eco World的出价，比位居第二的Intrepid Investments和TID Residential联合体的出价高出约11%。后者的出价相当于每平方英尺容积率约1451新元。

其他参与竞标的还包括Sunway MCL、EL Development、JBE Capital，以及由Santarli Realty、Heeton Holdings和Kay Lim Realty组成的三方合伙业务。

最低的出价来自黄氏家族私人持有的庆隆公司（Kheng Leong Company）旗下一家子公司，约为每平方英尺容积率1256新元。

接受《商业时报》（The Business Times）调查的房地产顾问此前预计，这幅小型的99年租赁地契地段将吸引4到12份投标，最高出价将在每平方英尺容积率1400至1600新元之间。

该地段位于其余的中区（RCR），坐落在汤申-碧山地区，面积为46,106平方英尺（sq ft），可建造约140个私人住宅单位。

近期在其余的中区进行的政府土地出售中，最高出价接近每平方英尺容积率1500新元的水平。今年8月，一幅位于Berlayar Drive的地段以每平方英尺容积率1515新元的价格成交；4月份，一幅位于Kallang Close的地段则以每平方英尺容积率1415新元的价格售出。

Newmark新加坡研究主管Wong Shanting指出，近期招标中的激进出价已导致土地成本大幅上涨。她认为，发展商可能因此“被迫对此地块也积极出价”，这反过来又将推高该地区的新私宅价格。

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她补充道：“与此同时，就业市场疲软以及中短期内利率可能上升，或将抑制买家对基准价位单位的购买意愿，从而可能导致项目最终推出时出现定价与需求不匹配的风险。”

诸多吸引力因素

尽管如此，ERA新加坡总裁Marcus Chu表示，这幅位于罗弄本同/新民道的地段“为发展商提供了一个以相对较小的资本投入，进入一个成熟社区的机会”。

市场观察人士指出，光明山地铁站位于汤申-东海岸线上，待2030年跨岛线开通后，它将成为一个换乘站。这将进一步提升该地区的交通连通性。

根据博纳产业（PropNex）研究与内容主管Wong Siew Ying的说法，爱同学校就在地段正对面，而茂乔小学、公教中学和圣尼各拉女校（CHIJ St Nicholas Girls’ School）则位于地段1至2公里范围内。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡及东南亚研究主管Tricia Song指出，该地段的其他吸引力因素还包括邻近多个绿化空间，如碧山-宏茂桥公园、贝雅士蓄水池下段公园、温莎自然公园和麦里芝蓄水池。她补充说，新加坡岛屿乡村俱乐部（Singapore Island Country Club）也近在咫尺。

莱坊（Knight Frank Singapore）新加坡研究主管Leonard Tay表示，该地区最近一次可比的土地出售是Thomson View Condominium的集体出售项目，于2024年11月以每平方英尺容积率1178新元的价格成交。

合登亚洲（Huttons Asia）总裁Mark Yip认为，即将在光明山通道地段上开发的拥有1268个单位的Thomson Reserve项目，可能会对未来罗弄本同地段上的项目构成潜在竞争。该项目紧邻汤申路上段地铁站。

正如博纳产业的Wong所说：“Thomson Reserve很可能会率先满足该地区积压的私人住宅需求。”

她预计，未来的买家将包括“该地区的有地住宅‘大屋换小屋’者、首次购房者，以及宏茂桥和碧山的建屋发展局组屋提升者”。

Yip指出，罗弄本同地段发展商面临的一个挑战是，其较小的规模可能无法带来建筑方面的规模经济，也难以提供齐全的公寓设施。

Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak强调，该地段距离光明山骨灰安置所和火葬场约550米。他指出：“靠近与死亡和殡葬活动相关的场所，可能会在一些潜在居民中产生负面印象……并影响未来住宅单位的需求。”

一些房地产顾问表示，就罗弄本同地段而言，该地区最近的可比新私宅项目是位于新民路的永久地契精品项目Artisan 8。

Realion（OrangeTee & ETC）副集团总裁Justin Quek指出，该项目自2025年8月推出以来，34个单位中已有22个售出，平均价格为每平方英尺2388新元。

Quek强调的另一个可比项目是，鑫丰控股（Kingsford）在一个集体出售地段上开发的99年租赁地契公寓Chuan Park。

Quek补充说，这个拥有916个单位的新公寓于2024年11月推出，迄今已售出893个单位，其中包括今年售出的83个单位，平均价格为每平方英尺2626新元。