丰树目标于2026年中完成其18亿美元亚洲新兴市场物流开发基金的首次募集

【新加坡】丰树预计其丰树亚洲新兴增长物流私募信托 (Mega) 将于2026年中完成首次募集，并计划于同年晚些时候进行第二次募集。

丰树亚太区物流开发区域首席执行官Ng Kiat告诉《商业时报》：“我们已经获得了高质量机构投资者的股权承诺，包括一家主权财富基金、一家养老基金和一家国家投资公司。”

Mega基金于2025年6月首次宣布，最初的目标是在当年年底前完成募集。

Ng表示：“丰树需要一些时间来精心挑选资产，并在这三个市场中确定适合基金投资者的项目储备。此外，由于这是一项在新兴市场中规模相对较大的募资活动，投资者需要更多时间来了解市场并相应地承销其投资。”

该封闭式物流基金将在项目完工后持有开发资产，总资产管理规模 (AUM) 高达18亿美元。基金的预期回报率将在“百分之十几的中段水平”。

该私募基金是丰树一系列物流开发私募基金之一，在此之前，丰树在过去几年里已在中国和日本成功组建了两只类似的基金：丰树中国物流投资私募基金 (MCLIP) 和丰树日本投资国家私募信托 (MAJIC)。

丰树表示，之前的一只日本基金——丰树日本物流开发基金，于2014年推出，投资了12项甲级物流开发资产，承诺资本约为6.3亿新元，在2020年退出时“超额完成了目标回报”。该基金实现了1.8倍的股权倍数回报和23.7%的净内部收益率。

Mega基金将投资于马来西亚、越南和印度的物流开发项目，这些地区的机构级物流空间存在结构性供应不足，而需求则受到电子商务增长、城市化和供应链转移的推动。

该基金的目标分配额约为马来西亚和越南各占40%，印度占20%。

Ng表示：“该基金已经锁定了初始种子投资组合，包括越南的两个项目、马来西亚的四个项目和印度的一个项目。”

“发起人也已经锁定了一批强大的开发项目储备，并将在规划和建筑许可及建筑成本最终确定后，将这些项目提供给Mega基金。”

她补充说，在基金为期两年的投资期内，该基金将继续寻找和收购高质量的物流开发项目，以确保承诺资本被投向基本面强劲且具有增长潜力的项目。

丰树在亚太区的物流开发业务负责监管23个物流开发项目，净可出租面积达270万平方米 (sq m)，投资组合价值为20亿新元。

该业务部门专注于新兴和增长市场，包括澳大利亚、印度、马来西亚、越南和香港。其目前的储备项目包括已承诺的开发项目，总开发成本达58亿新元。

近期的收购项目包括位于香港青衣地区一个面积为44,318平方米的地块，该地块将被开发成一个甲级坡道式仓储设施，丰树以37亿港元（约合6亿新元）购得。

该项目面向国际和本地的物流租户。建筑和地基工程预计将于2026年第二季度开始，计划于2028年下半年完工。

在印度，丰树最近在泰米尔纳德邦收购了一块面积为98,500平方米的土地，该地块将被开发成总建筑面积约68,700平方米的甲级仓库。公司还完成了位于班加罗尔的丰树（霍斯科特）物流园，这标志着集团在印度的首个物流开发项目的落成。

Ng表示，机构投资者对亚洲新兴市场的兴趣依然浓厚。

Ng表示，越南的物流市场持续扩张，总仓储面积达到约820万平方米，同比增长14.7%。在制造商和第三方物流公司的强劲需求下，越南的租金水平保持坚挺，尤其是现代化物流设施的租金。

丰树目前在越南的物流投资组合包括约110万平方米的可出租仓储空间，是该国最大的现代化仓储空间持有者，截至2026年3月31日，其物流资产管理规模 (AUM) 约为6亿美元。

Ng表示，2024年，由于传统物流枢纽的土地供应变得有限且相对昂贵，集团正在深化其在新区域的业务布局，例如越南北部的北江省和南部的同奈省。

作为其资本策略的一部分，该资产管理公司在2024年将丰树平阳物流园三期和丰树兴安物流园1A剥离并出售给丰树物流信托，总交易价值约6840万新元。

马来西亚的物流市场继续面临现代化甲级设施的结构性供应不足，而经济扩张、消费增长和电子商务则支撑着需求。

Ng补充说，与“中国+N”战略相关的制造业产业群投资也推动了对甲级、跨国公司标准物流空间的需求，2025年，马来西亚的外国制造业产业群投资同比增长了13%。

“马来西亚的人均优质物流空间明显偏低，这为满足不断增长的需求以及从老旧仓储设施向优质仓库升级提供了内在的增长空间。”

丰树指出，2024年，在马来西亚8410万平方英尺的物流空间中，仅有约17%为甲级品质。

丰树目前是马来西亚最大的现代化物流资产持有者，在该国拥有约60万平方米的可出租仓储空间。公司预计，在中期开发项目储备完工后，这一数字将增至约200万平方米。

自2006年进入马来西亚市场以来，截至2026年3月底，集团的物流资产管理规模 (AUM) 已增至约12亿美元。

Ng指出，在亚洲新兴市场开发物流资产伴随着各种监管和运营上的复杂性。

她说：“例如在印度，考虑到该国大多数土地所有权都有着几十年的历史，固有的财产和土地所有权相关的细微差别使情况变得更加复杂。我们承担规划和开发风险，但不承担所有权或业权风险。”