供应增加，预计2026年组屋转售价将小幅增长

[新加坡] 由于新供应充足且需求降温抑制了组屋价格，公共住房市场明年的转售价格可能将实现温和增长。

分析师预测，在今年市场大幅放缓后，建屋发展局（Housing & Development Board, HDB）组屋的转售价格可能上涨1%至5%。

继2024年大幅上涨9.7%之后，2025年首九个月的组屋转售价格上涨了2.9%。而2023年的价格涨幅为4.9%。

在市场降温的背景下，尽管百万组屋交易仍只占整体转售活动的一小部分，但随着一些备受欢迎的项目进入二手市场，预计这类交易将继续呈上升趋势。

Realion (OrangeTee & ETC) 首席研究员 Christine Sun 表示，第三季度价格微升0.4%，是五年来最慢的增速；今年首九个月的价格涨幅为2.9%，而2024年和2023年同期的涨幅分别为6.9%和3.8%。

Sun 指出，需求被分流至预购组屋（Build-To-Order, BTO）市场。2025年，通过三次BTO和剩余组屋销售（Sale of Balance Flats, SBF）活动，共推出了超过3万个新单位，吸引了约10万名申请者，这是三年来的高点，而2023年和2024年的申请者分别为8万人和8.2万人。

Huttons Asia 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 表示，建屋局在2021年至2025年期间共推出了102,433个BTO组屋，平均每年20,487个。其中，2025年推出的组屋中有近28%的等候时间为三年或更短。

这与2011年至2014年的供应水平相似，当时共推出了100,174个单位。他补充道：“当时建屋局增加BTO供应后，转售价格从2013年到2019年有所回落。有初步迹象显示，转售价格的增长速度在2025年第四季度开始放缓。”

Lee 表示，转售市场上满足其最低居住年限（minimum occupation period, MOP）的组屋供应量也创下十年来新低，预计今年为8000个，低于去年的11,952个。MOP组屋供应量减少是价格涨幅较小的部分原因，因为较新的组屋对建屋局转售价格指数的影响较小。

他补充说，政策调整也缓解了转售市场的需求。从2024年10月起，单身人士可以在全国范围内购买两房式灵活BTO组屋，与父母同住或住在附近的申请者将享有优先权。同时，第二次购屋家庭的配额也增加了五个百分点。

鉴于这些因素，分析师预计2025年转售价格将录得3%至4.5%的增长。

成熟市镇的表现继续优于非成熟市镇。PropNex 的数据显示，截至11月24日，成熟市镇的平均转售价格为703,563新元，同比增长7%；非成熟市镇的平均转售价格为615,696新元，同比增长5%。

但 PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，非成熟市镇的转售价格近年来已迎头赶上。平均转售价格差距已缩小至“百分之十几的水平”，而在2018年和2017年，这一差距分别为24%和22%。

ERA Singapore 的主要执行员 Eugene Lim 表示，较新的组屋推动了价格增长。在2025年首九个月，屋龄15年及以下的单位价格上涨了4.3%，而屋龄16至25年的单位价格上涨了6.2%。

Lim 说，较旧组屋的价格增长则较为温和，因为买家对屋契递减和选择性整体重建计划（Selective En bloc Redevelopment Scheme）的终止仍持谨慎态度。旧组屋价值的不确定性使买家更加谨慎，导致更大的价格阻力。

百万组屋现象

在整体市场放缓的背景下，百万组屋的数量今年继续增加。

SRX 和 99.co 的初步估计数据显示，11月份有120个组屋以至少100万新元的价格售出，高于10月份的87个。

Fong 表示，这类交易通常是地理位置优越、靠近市区、交通便利且剩余屋契长的组屋，与附近的私人公寓相比，这些组屋既具吸引力又价格实惠。

他补充道，以 Bukit Merah 为例，在截至11月24日的一年里，面积在100至119平方米的百万组屋平均价格约为120万新元，低于同等面积新公寓340万新元的平均价格，也低于该地区转售公寓230万新元的平均价格。

Huttons 的 Lee 预测，2025年将录得1550宗百万组屋交易，比2024年增加近50%。其中，近期满足MOP且屋龄在10年以下的市中心组屋占了这些交易的32%。

“由于买家在中心地带寻找没有转售限制的较新BTO组屋，这些单位备受追捧。这些组屋可能在价格方面设立了基准，并形成了屋主对售价的期望，从而产生了雪球效应。”

即便如此，平均价格似乎已趋于平稳。Lee 表示，2025年百万组屋的估计均价为114万新元，仅略高于2024年的112万新元。“与2024年出现数个基准价格相比，今年创下的基准价格数量较少，这表明买家存在一定的价格抗性。”

ERA 的 Lim 表示，这类交易在整个转售市场中仍占少数，仅占2025年前10个月21,412宗交易的6%。相比之下，约20.6%的交易价格在75万至100万新元之间，而超过70%的交易价格低于75万新元。

BTO抽签效应依然强劲

BTO的抽签效应依然存在。Huttons 的 Lee 表示，并非所有刚满足MOP的组屋都能卖到100万新元，但大多数都获得了可观的转售收益。“几乎所有BTO屋主都能获得巨大利润。非成熟市镇的组屋屋主甚至可能以从建屋局购买价格的两倍出售。”

他补充说，像 Kallang/Whampoa、Toa Payoh 和 Queenstown 这样的中心地带市镇表现突出，许多组屋以超过100万新元的价格转售，尽管它们在建屋局的购买价格也较高。

Fong 表示，以 Kallang/Whampoa 的 St George’s Towers 为例，截至11月24日，有33个四房式单位以至少100万新元的价格售出，平均转售价约为112万新元。他指出，其最初的BTO价格在45万9000新元至57万4000新元之间，这意味着卖家可能赚取了约60万新元的利润。

以往在黄金地段、较新或设计精良的项目中出现的亮眼销售成绩，为价格预期定下了基调。

Lee 说，The Pinnacle @ Duxton 是2015年首个售价达到至少100万新元的BTO项目。后来的屋主将其作为基准，产生了雪球效应，强化了高价预期。

Fong 补充说，抽签效应会影响买家行为，因为申请者会追逐意外之财的期望，导致某些位置优越的BTO项目需求异常火爆。

这也会在卖家挂牌出售组屋时抬高其价格预期，而买家则可能对负担能力感到焦虑。“由于近期的交易是决定房产价值的一个因素，因此抽签效应可能会潜在地影响附近其他转售组屋的价格。”

为了抑制这种效应，政府为Plus组屋和Prime组屋引入了更严格的转售规定，包括10年的MOP和津贴回收。

ERA 的 Lim 指出，虽然这些措施有助于抑制转售价格，但当第一批Plus或Prime项目达到其MOP时，如果需求依然强劲，它们的稀缺性和优越属性仍可能支撑更高的现金溢价（cash-over-valuation）水平和转售价格。

Fong 表示，新的组屋类别可能会削弱但不会消除抽签效应，津贴回收的影响将取决于市场状况。而10年的MOP可能会造成被压抑的需求，从而支撑价格。

热点地区

Sun 表示，2026年满足MOP的组屋供应量将增加一倍以上，达到13,484个。供应量将在2027年进一步增至18,939个，2028年增至21,393个，2026年至2028年总计近54,000个，远超2023年至2025年估计的34,000个。

Sun 指出，特别是在2026年，将有超过8,100个位于成熟市镇的组屋达到其MOP，这是十年来的最高水平，占所有MOP单位的60%。因此，预计这些市镇将出现更多高价交易。

ERA 的 Lim 表示，2026年达到MOP的组屋数量最多的市镇包括 Punggol（3,222个）、Queenstown（2,405个）和 Toa Payoh（2,133个），他预计由于需求强劲，热门市镇的百万组屋交易将会增加。

另一方面，Sun 表示，来自新组屋的竞争供应预计将加剧。过去三年，BTO和SBF的参与度有所上升，自2021年以来已推出超过30,000个Plus和Prime组屋，并预计在 Mount Pleasant、大南部濒水区（Greater Southern Waterfront）和 Bayshore 等理想的新镇区推出更多。这些可能会将买家从黄金地段的转售组屋分流出去。

Sun 表示，政策变化可能进一步重塑购房模式。政府正在考虑提高BTO的收入顶限，估计夫妇和家庭的收入顶限将从14,000新元提高到16,000新元，单身人士的收入顶限将从7,000新元提高到8,000新元。

她补充说，这将扩大符合BTO资格的买家群体，并允许收入较高的家庭购买更大、更贵的新组屋，这可能会将需求从较大的转售单位中吸引走。