Nuveen计划未来五年将亚太区房地产资产管理规模翻倍，并考虑进行收购

[新加坡] Nuveen旨在未来五年内将其在亚太地区的资产管理规模（AUM）翻一番，并正考虑进行更多收购，以扩大在该地区的规模。

这家投资管理公司目前在亚太地区管理着约70亿美元的房地产资产，而其全球房地产资产管理规模为1350亿美元。

Nuveen房地产与自然资本首席执行官Mike Sales在接受《商业时报》采访时表示：“我们的目标是在未来五年内，努力将我们在该地区的资产管理规模翻一番。”

他表示，要将区域业务翻倍，可能需要进行一次收购或团队挖角，而收购一个平台是其中一种可能性。

今年早些时候，Nuveen宣布将以99亿英镑（132亿美元）的价格收购英国资产管理公司Schroders，这笔交易将创建一个合并后管理资产达2.5万亿美元的集团。Sales表示，该交易预计将于10月1日完成，并将增加Nuveen的房地产资产管理规模，主要是在欧洲地区。

Nuveen在亚太地区推动增长之际，正值该区域投资背景更为谨慎，利率和借贷成本的上升正对资本部署构成压力，并挤压了预期回报。

根据Nuveen的第三季度展望报告，2026年第二季度，该地区的投资额环比下降了14%。

该公司表示：“鉴于融资条件的变化，资本部署普遍放缓。无风险利率的上升和借贷成本的提高正在显著压缩远期回报。”

Nuveen表示，尽管收入增长可以部分抵消利率上升的影响，但由于租户需求显示出放缓迹象，强劲租金增长的可持续性仍不确定。

该公司预计，在地缘政治和利率不确定的背景下，投资者将更加重视定价纪律。

Sales表示，源于地缘政治紧张局势的通胀压力可能导致利率进一步上升，从而推高资本成本，并促使投资者重新考虑重返市场的时机。

他表示：“这就是为什么我们说，你需要关注那些背后有强大需求驱动因素的行业，这些驱动因素源于大趋势：人口老龄化和经济数字化。”

亚太地区的机遇

Nuveen认为整个亚太地区都存在机遇，并专注于那些基本面强劲、租金增长前景良好的行业。

日本是其活跃的市场之一，Nuveen在该国继续投资于多户住宅和老年公寓，同时也瞄准城市物流，特别是在东京地区面积高达约25万平方英尺的“最后一公里”设施。

住宅领域一直保持韧性，Nuveen的报告指出，人口流入和工资增长支撑了东京的租赁需求。

今年第二季度，东京23个区的租金环比上涨2.8%，由于年轻专业人士希望居住在离工作场所更近的地方，中心地段的小户型单位录得了更强劲的增长。

Nuveen表示，尽管随着长期政府债券收益率的上升，利差有所收窄，但投资者仍在继续增加对日本多户住宅资产的投资敞口，其中房地产基金经理是第二季度最活跃的买家。

Nuveen也在关注日本的办公楼市场，Sales认为有机会利用市场空置率低的优势，将老旧建筑重新定位为甲级物业。

Nuveen指出，第二季度优质办公空间的空置率低于1%，而东京中央三区的几个优质办公楼开发项目已获得预租承诺。该公司还提到，供应风险的降低应会支持租金进一步增长。

Sales说：“你必须确保你购买的物业能获得正确的资本化率。你还必须对租金增长非常有把握。”

在澳大利亚，Nuveen的投资遍及办公楼、最后一公里物流、零售和学生公寓等领域。Sales尤其看好学生公寓，该公司已在珀斯、阿德莱德和墨尔本开发了拥有在营资产的相当规模的投资组合，并在悉尼有开发项目。

Nuveen在房地产债务领域也很活跃，Sales认为从风险调整后的角度来看，该领域尤其具有吸引力。

Sales表示，其债务策略的平均贷款与价值比率为62%，尽管在债务之下提供了超过30%的股权保护，但仍能产生约8.5%的无杠杆收益率和百分之十几中段（mid-teens）的杠杆内部回报率。

Nuveen在另一份报告中指出，自2022年中以来，全球经济经历了巨大的不确定性，包括利率上升、多重冲突、贸易战和商业信心低迷。所有这些都对房地产资产产生了“巨大影响”，资本价值回调了约20%至25%。

报告称：“虽然这对现有业主构成了挑战，但这次价值重估为新的贷款业务创造了一个有吸引力的入场点。新贷款现在是基于当前较低的估值来构建的，为贷款方提供了大量的股权缓冲。”

Nuveen表示，房地产债务的波动性可能低于大多数其他房地产细分市场以及更广泛的公开和私募市场，同时可能提供与较高风险资产类别相媲美的回报。

“这是由债务在资本结构中的受保护地位、通过结构化贷款义务产生的稳定收入，以及相对于其他固定收益工具而言较短的贷款久期所驱动的（这有助于减轻通货膨胀和利率变化的影响）。”