OG起诉Hao Mart，指其违反Taste Orchard租约，追讨660万新元的租金及其他费用

【新加坡】OG已起诉超市运营商Hao Mart，指控其违反了Taste Orchard的租赁协议，不仅在2024年1月至11月期间未能支付租金，还在未经批准的情况下转租了部分物业。

作为Taste Orchard的业主，OG声称Hao Mart的行为违反了双方签署的为期7.5年的租约，因此构成了解约的理由。

截至10月1日，OG向Hao Mart追讨近660万新元，其中包括560万新元的拖欠租金本金、42万6299新元的房产税增额、36万6699新元的拖欠杂费本金，以及截至目前累计的17万8857新元利息。

此外，OG还要求追讨中间收益（mesne profits），直到Taste Orchard的物业交还为止；以及未偿款项的后续利息和有待评估的其他损害赔偿。“中间收益”通常指业主向在特定时期内非法占用其土地者索取的赔偿。

Taste Orchard的前身为OG Orchard Point，于2024年2月开业，是一个以美食为主题的购物中心，面积超过15万平方英尺。

OG最初将商场全部五个楼层租给主租户Hao Mart，租期为7.5年，其中三层由Hao Mart旗下的超市Eccellente占用。然而，在不到两年后，OG终止了租约，要求Hao Mart及其分租户在2025年12月底前搬离并交还物业。

在OG提起诉讼前不久，Hao Mart也曾起诉PropNex Realty及其经纪人Michael Tan Ban Aik，指控其在Taste Orchard的租赁过程中存在虚假陈述。

在那起案件中，Hao Mart寻求索赔近350万新元的损失，其中包括五个月的租金。Hao Mart称，由于项目延误导致其无法运营，但仍需支付这笔租金，并将延误归咎于Tan的虚假陈述。

OG的指控

在一份日期为2025年10月21日的诉状中，OG指控Hao Mart未能支付2024年1月17日至2024年11月1日期间的租金，总额达920万新元。

OG的代理律师是Dentons Rodyk律师事务所的Koh Kia Jeng和Astrid Teo。

OG声称，尽管在2024年四次（7月19日、8月7日、8月21日和10月10日）发出付款要求，Hao Mart“未能、拒绝或疏于”支付到期租金和其他费用。

但有两笔款项例外：一笔是OG于2024年12月23日左右从Hao Mart收到的1030万新元，另一笔是OG于2025年6月11日根据一份保函向United Overseas Bank发出要求后收到的220万新元。

据称，这两笔款项都是OG终止租赁协议后的损害赔偿金。

其次，OG指控Hao Mart违反租赁协议，在未获得其事先书面同意的情况下，转租或让渡“部分物业”的占有权。

OG表示，其在“2024年8月的某个时候”得知，Hao Mart已与其他第三方签订了多份租赁协议。

OG声称，即使在其律师于2024年8月21日和10月10日要求纠正后，Hao Mart仍未对其未经授权的转租行为进行补救。

OG表示，由于这些违约行为，它已于2024年11月18日致函Hao Mart，通知对方将行使收回权，并因此终止租赁协议。

OG补充说，已给予Hao Mart六周时间，在2024年12月30日之前恢复、搬离并交还物业。

然而，OG指出，至今Hao Mart“未能、拒绝或疏于”归还该物业，并且仍然“非法占有”该物业。

OG表示，其已于2025年10月21日致函Hao Mart，通知该运营商截至10月1日尚有660万新元的未付款项。

除此之外，OG还要求Hao Mart支付年利率12%的利息（按日计算），以及在物业交还前的中间收益——即双倍租金。OG表示，后一项要求是根据租赁协议中一项从2025年10月21日起生效的条款。

此外，OG声称因这些违约行为和租约终止而遭受了“损害、损失和费用”。

OG表示，其“明确保留所有权利”，以就租赁协议（包括其终止）引起或与之相关的“任何进一步的损失、损害、成本或其他补救措施”，向Hao Mart提出索赔，无论是在本次诉讼中还是通过另行提起诉讼。

OG表示，在提交诉状时，其“无法量化”因需为Taste Orchard寻找替代租户而造成的损失。

Hao Mart否认指控，称OG的诉讼“存在误解”

在一份于2025年11月19日提交的答辩与反诉状中，Hao Mart否认了OG的指控，包括其所称的未能支付2024年1月17日至2024年11月1日期间的租金。

被告方的代理律师是Vita Law律师事务所的Sean Francois La’Brooy，并由Watershed Law律师事务所的Christian Teo和Esther Yong协助。

Hao Mart表示，OG的诉讼“存在误解”，并已被双方后来达成的“口头协议”所取代——而Hao Mart称OG反过来违反了该口头协议。

Hao Mart表示，在原告发出将收回Taste Orchard物业的通知后，双方于2025年1月20日在OG的办公室举行了一次会议进行协商。

出席会议的人员包括OG的董事兼股东Hazel Tay、她的丈夫Adam Emilianou以及Hao Mart的董事Tan Kim Yong。

据Hao Mart称，双方讨论了是否要谈判并签订一份新的租约。

Hao Mart方面表示，其在租期内为遵守规定和获得必要的监管批准面临了“重大困难”，并承担了“沉重”的资本支出。

被告声称，双方“最终决定不再签订新租约”，而是达成了一项口头协议，此事发生在“2025年3月左右”。

Hao Mart表示，根据这项口头协议的条款，OG不会追讨自2025年1月起的中间收益或双倍租金。

其次，OG本应给予Hao Mart“合理时间”来偿还贷款协议，并已同意允许赎回抵押。

作为贷款方，OG此前曾与借款人Dr Tan签订了一份金额为6620万新元的贷款协议。根据该安排，一份抵押文书被登记在Dr Tan及其妻子Teo Siew Ling共同和分别拥有的两处房产上。

然而，Hao Mart声称，从2024年11月18日发出收回通知到2025年10月21日提起法律诉讼，OG“在此事上一直按兵不动”，时间长达九个多月。

第三，作为协议的一部分，Hao Mart将在2025年12月31日前将物业归还给OG，方式是“终止并给予现有分租户合理的通知期”，如果需要额外时间，则最迟在2026年3月31日前归还。

为此，Hao Mart表示，OG不会追讨2025年4月至2025年12月期间替代租金的损害赔偿。

第四，Hao Mart表示，OG据称曾请求被告方“宽容”，不要就PropNex一案对其提起法律诉讼。Hao Mart表示自己方面已经同意。

第五，Hao Mart称，OG将与被告方分担终止分租租约的相关费用，具体金额有待商定。

据称，这样做的基础也是因为OG“将获得一个新的主租户，并从提前（在2025年12月31日或最迟2026年3月31日）交付空置物业中受益”。

第六，Hao Mart表示，OG将就被告在租期内产生的资本支出和费用进行赔偿，具体金额有待商定。

Hao Mart称，这项赔偿还考虑到了“Michael Tan和PropNex所做的虚假陈述”——他们在关键时期是OG的代理人，以及Hao Mart在租赁协议中要求延期并得到OG同意的情况。

OG的行动“为时过早”且“不当”

在其答辩中，Hao Mart否认了OG关于其未支付总计930万新元的未付租金和其他费用的指控。

Hao Mart指出，原告已承认收到了一笔更大的款项，即1030万新元，并将援引口头协议的条款。在OG的诉状中，称这笔款项是损害赔偿金。

对于OG关于未经批准擅自转租的指控，Hao Mart辩称，由于原告在Taste Orchard的五楼“设有一间办公室”，因此“知道或理应知道”分租户和分租事宜。

Hao Mart称，分租户“必须直接向原告申请”长期停车位。因此，Hao Mart坚称OG已“默许了分租户的存在”，并且由于此行为，无权就分租事宜提出索赔。

被告还辩称，根据租赁协议，其有权在未经OG批准的情况下，向第三方餐饮和生活方式零售店授予特许经营空间和许可证，因为这些都属于“经批准的行业”。

针对OG声称“无法量化”因需为该物业寻找替代租户而造成的损失，Hao Mart表示，OG曾透露实际上已有一位替代租户“将要签订新的租赁协议”。

Hao Mart补充说，这就是为什么OG要求其最迟在2025年12月31日或2026年3月31日前交还物业。

此外，Hao Mart否认OG有权获得其要求的任何救济。

Hao Mart表示，OG的行动“为时过早”且“不当”，因为原告已同意物业可在2025年12月31日前交还，而当OG对其提起法律诉讼时，这个截止日期尚未到期。

此后，OG已提交了对Hao Mart的答辩与反诉状的回复和辩护，否认了后者答辩状中的“每一项指控”。