Pine Grove坚持17.8亿新元保留价，大型集体出售尝试仍未取得进展
该公寓的集体出售竞标在9月20日截止日期前仍未获得足够支持。
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本文由AI辅助翻译
【新加坡】尽管一些业主呼吁提价，但Pine Grove的集体出售委员会（CSC）认为，该项目17.8亿新元的保留价具有竞争力。因为针对大型集体重建项目的额外买方印花税（ABSD）新优惠措施，或能改善出售前景，并鼓励更多业主支持此次出售。
截至周一（7月27日），这个拥有660个单位的公寓中，有62%的业主签署了集体出售协议（CSA），低于在9月20日协议失效前所需的80%法定同意门槛。
据《商业时报》了解，这一数字是在7月27日集体出售委员会致业主的一封信中披露的。此后，于7月29日在公寓会所举行的居民大会吸引了超过30名居民参加。
委员会在信中列举了业主不愿签署协议的五个原因，包括：担心保留价过高难以吸引买家；对保留价不满意；对分配方式存在分歧；对小区怀有感情；以及难以找到可比的替代住房。
Pine Grove最新一次集体出售尝试的17.8亿新元保留价，不包括发展商为重建地段可能需要支付的任何土地增值费（LBC）。
营销代理ERA表示，若计入因提高容积率而产生的预估土地增值费、将地契更新至99年以及额外总建筑面积，目前要价相当于容积率每平方英尺约1355新元。
CSC认为，与附近Pinetree Hill和Nava Grove通过政府土地出售（GLS）计划设定的基准相比，17.8亿新元的价格仍然具有竞争力。Pinetree Hill地段于2022年以6.715亿新元（即容积率每平方英尺1318新元）的价格授予UOL和SingLand。Nava Grove地段则于2023年以6.924亿新元（即容积率每平方英尺1223新元）的价格授予MCL Land和Sinarmas Land。
Pine Grove是一个位于乌鲁班丹路旁的拥有660个单位的公寓，于1996年由前建屋发展公司（HUDC）项目私有化而来。自2008年以来，该项目曾五次尝试集体出售，但均因未能获得足够业主的同意或吸引到买家而失败。
该公寓占地广阔，面积达893,219平方英尺。ERA表示，若经有关当局批准重建，该地块可兴建2,050个新住宅单位。
在CSC发出呼吁的前一天，国家发展部长Chee Hong Tat宣布了针对集体重建项目的新优惠措施，以鼓励土地的再利用。
针对开发商进行大规模集体重建项目的额外买方印花税（ABSD）制度已经修订，适用于在7月29日或之后购买的符合条件的地块。
可兴建至少1,400个住宅单位的超大型集体出售地块，现在将有七年时间完成建设并售出所有单位，比之前的5.5年有所延长。开发商必须在六年内售出至少一半的单位，否则将面临35%预付ABSD减免部分被追回（外加利息）的风险。
可兴建至少700个但少于1,400个住宅单位的大型地块，将获得六年时间。符合额外标准的大型和超大型项目的开发商，还将有资格获得额外六个月的延期。这两类项目都必须实现重建后单位数量至少是现有单位数量1.5倍的收益率。
ERA告诉《商业时报》，该公告“为大型集体出售项目创造了一个更有利的环境”，并可能增强业主获得足够支持的信心。这为“该地块在更新的政策框架下重新推向市场提供了新的机会”。
ERA拒绝对是否有任何开发商就Pine Grove较低的保留价与其接洽发表评论，并补充说，开发商的兴趣将取决于地块的出售准备情况、市场状况以及当时的投资目标。
Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak表示，政府土地出售（GLS）计划中住宅用地的稳定供应，对集体出售项目构成了竞争，因为开发商可能会选择通过GLS流程来收购土地。
他补充说：“开发商可能更青睐GLS地块，因为其流程更短，业主反对和诉讼的风险也更低。业主抵制集体出售的主要原因之一是，他们可能只能买到比现有住房更小的替代单位。”
CSC指出，老旧小区的维护成本不断上升，是业主应支持集体出售的一个原因。
委员会表示，从八月起，每月的公寓管理委员会（MCST）费用将从之前的318.28新元增加到479.60新元。这个已有42年楼龄的公寓预计未来需要更多维修。混凝土剥落和漏水等日益频繁的维护问题，将进一步加重小区偿债基金的负担。
CSC还指出，在本次集体出售尝试期间，附近没有与之竞争的GLS地块，但警告说，邻近Maju地区未来的发展可能会给未来的竞标带来更激烈的竞争。
委员会估计，如果此次出售失败，较大型单位的价值可能会跌至160万至180万新元之间。
一位几年前卖掉单位的前住户表示，反复的集体出售尝试给居民带来了不确定性。
“售价是一回事，但居住条件是另一回事，”他说道，并列举了小区无遮蔽的落客点、老化的电梯大堂和过时的照明。他补充说，每次集体出售失败后，一些业主就会决定卖掉自己的单位。
据媒体报道，在CSC最近为达到80%法定同意门槛而努力之前，曾因任命ERA和BR Law律师事务所而产生摩擦。一群业主认为，这两家公司的任命本应通过招标方式进行，根据媒体报道。
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