松林阁坚持17.8亿新元保留价，大型集体出售尝试仍未取得进展

[新加坡] 松林阁的集体出售委员会 (CSC) 认为，尽管一些业主呼吁提价，但该项目17.8亿新元的保留价仍具竞争力。这是因为针对大型集体再开发项目的新额外买家印花税 (ABSD) 优惠政策，可能会改善出售前景，并鼓励更多业主支持此次出售。

截至周一（7月27日），这个拥有660个单位的公寓已有62%的业主签署了集体出售协议 (CSA)，低于在9月20日协议失效前所需的80%授权门槛。

据《商业时报》了解，这一数字是在CSC周一发给业主的信函中披露的。随后，该项目于周三在公寓会所举行了一场居民大会，吸引了30多名居民参加。

在信函中，CSC列举了业主不愿签署协议的五个原因：

• 担心保留价过高，难以吸引买家；
• 对保留价不满意；
• 对分配方式存在分歧；
• 对该项目怀有情感；以及
• 难以找到合适的替代住所。

松林阁此次集体出售尝试的17.8亿新元保留价，不包括开发商为重新开发该地块可能需要支付的任何土地增值费 (LBC)。

营销代理ERA表示，如果计入用于提高容积率的预估土地增值费、将地契更新至99年，以及额外的总建筑面积，目前要价相当于每平方英尺容积率 (psf ppr) 约1355新元。

CSC认为，与附近Pinetree Hill和Nava Grove地段设定的政府土地出售 (GLS) 基准相比，17.8亿新元的报价仍然具有竞争力。

Pinetree Hill地段于2022年以6.715亿新元（即容积率每平方英尺1318新元）的价格授予UOL和SingLand。Nava Grove地段于2023年以6.924亿新元（即容积率每平方英尺1223新元）的价格授予MCL Land和Sinarmas Land。

松林阁是一个拥有660个单位的公寓，位于乌鲁班丹路旁。它于1996年由前建屋与发展局（HUDC）项目私有化。自2008年以来，该项目已五次尝试集体出售，但均因未能获得足够业主支持或吸引到买家而失败。

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该公寓占地893,219平方英尺，面积广阔。ERA表示，如果重新开发，并获得相关部门批准，该地块可建造2050个新住宅单位。

在CSC发出呼吁的前一天，国家发展部长Chee Hong Tat公布了针对集体再开发项目的新优惠措施，以鼓励土地再利用。

额外买家印花税 (ABSD) 制度已针对承接大型集体再开发项目的开发商进行了修订，适用于周三或之后购买的合格地块。

可建造至少1400个住宅单位的超大型集体出售地块，现在将有七年时间完成建设并售出所有单位，比之前的5.5年有所延长。开发商必须在六年内售出至少一半的单位，否则将面临35%预付ABSD减免部分被追回（含利息）的风险。

可建造至少700个但少于1400个住宅单位的大型地块将有六年时间。符合额外标准的大型和超大型项目开发商还将有资格获得额外六个月的延期。这两类项目都必须实现至少是现有住宅单位数量1.5倍的再开发收益率。

ERA告诉《商业时报》，该公告“为大型集体出售项目创造了一个更具支持性的环境”，并可能增强业主们获得授权的信心。

这为“该地块在更新的政策框架下重新推向市场提供了新的机会”。

ERA拒绝评论是否有开发商就松林阁较低的保留价与其接洽，并补充说，开发商的兴趣将取决于地块的出售准备情况、市场状况以及当时的投资目标。

Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak表示，政府土地出售 (GLS) 住宅用地的稳定供应对集体出售项目构成了竞争，因为开发商可能会选择通过GLS流程来收购土地。

他补充说：“开发商可能更青睐GLS地块，因为其流程更短，业主反对和诉讼的风险也更低。业主抵制集体出售的主要原因之一是，他们可能只能买到比现有住房更小的替代单位。”

CSC指出，这个老旧项目日益增长的维护成本是业主们应支持集体出售的一个原因。

CSC表示，从8月起，每月的管理公司分层地契 (MCST) 费用将从之前的318.28新元增加到479.60新元。这座已有42年历史的公寓预计将随着时间推移需要更多维修。更频繁的混凝土剥落和渗水等维护问题，将进一步加重该项目的储备基金的负担。

CSC还指出，在本次集体出售尝试期间，附近没有与之竞争的GLS地块，但警告说，邻近的Maju地区的发展可能会在未来的竞标中带来更激烈的竞争。

CSC估计，如果出售失败，较大单位的价值可能会跌至160万至180万新元之间。

一位几年前卖掉单位、姓Tan的前居民表示，反复的集体出售尝试已导致居民们感到不确定。

他说：“售价是一回事，但居住条件是另一回事。”他提到了该项目无遮蔽的下客点、老化的电梯大堂和过时的照明。他补充说，每次集体出售尝试失败后，一些业主就会决定出售他们的单位。

据媒体报道，在CSC为达到80%授权门槛做出最新努力之前，曾因任命ERA和BR Law律师事务所而产生摩擦。一群业主表示，这两项任命本应进行招标。