普华永道：房地产开发商需采取精准策略以吸引家族办公室资本

【新加坡】普华永道新加坡执行主席Marcus Lam表示，随着家族办公室的资本来源日益多样化，采用“一刀切”的策略已难以奏效。希望吸引新加坡日益增长的家族办公室资本的房地产开发商，需要明确自身能提供何种价值。

他指出，新加坡目前拥有约2000个单一家族办公室。

Lam在周三（7月15日）于新加坡房地产发展商公会举办的房地产市场展望论坛上，与Realion集团首席执行官Desmond Sim对话时表示：“如果你不善用家族办公室的资本，你就会错失良机。”

然而，这个资本池远非同质化。Lam说，欧洲的家族办公室进入新加坡已有一段时间，通常更为成熟和精细，并拥有自己的投资流程。而来自本区域的家族办公室则较为年轻，其思维方式因决策者所属的代际而异。

他指出，与机构投资者相比，家族办公室更重视隐私、个人关注和长期关系，并且其资本部署的结构化程度较低。

他补充说，希望利用这个资本池的开发商应首先确定哪个细分市场能发挥自身优势，并明确自己能提供什么。

全球资本持续流入

Lam发表此番言论的背景是，全球资本正持续强劲地流入新加坡。他将此归因于四大关键因素：法律的确定性、监管的透明度、資本市場的深度以及长期政策的连贯性。

他指出，由于借贷成本依然高昂，投资者变得更加挑剔，评估资产时更看重收入的韧性，而非名义收益率。如今，稳定的现金流和持久的租户需求比增长潜力更为重要。

他在对话前的演讲中说：“政策的连贯性是一种超能力。”他补充道，投资者不仅仅是在新加坡收购资产，更是在购买长期参与其增长故事的机会。

他指出，由于借贷成本依然高昂，投资者变得更加挑剔，评估资产时更看重收入的韧性，而非名义收益率。如今，稳定的现金流和持久的租户需求比增长潜力更为重要。

他在对话前的演讲中说：“政策的连贯性是一种超能力。”他补充道，投资者不仅仅是在新加坡收购资产，更是在购买长期参与其增长故事的机会。

他说，这些资本大多流向具有长期结构性需求的领域。这些领域包括优质写字楼、物流与供应链、数据中心与数字基础设施以及居住领域。

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至于监管审查是否会引起全球投资者的担忧，Lam表示，对于资本来源合法的投资者而言，额外的尽职调查并不会让他们却步。

他说，这些措施对全球投资界至关重要，因为它们保障了市场的健全。“若没有这些措施，新加坡就不会有今天这样优质的市场。”

即便如此，Lam表示，新加坡“市场太小，无法容纳所有全球资本”。他补充说，资本也正流向东京和韩国等流动性更充裕的大型市场，而香港也正在重新吸引投资者的兴趣。

为人工智能的冲击做准备

在科技方面，Lam表示，房地产行业对人工智能的应用落后于其他行业，部分原因在于其受到的冲击不像服务业和专业知识工作领域那样直接或严重。

他说：“这正是你们需要为之准备的冲击。它会来得很快。”

Lam补充说，那些未在董事会和管理层层面进行技术对话的公司将会落后。目前的挑战不再是试验人工智能，而是如何将其应用到整个业务中。

在房地产领域，其应用范围广泛，包括帮助开发商改善规划和成本控制、协助资产所有者进行资本配置决策、更深入地洞察租户行为，以及帮助物业管理者优化能源使用和预测维护需求。

柔佛数据中心增长潜力巨大

当Sim问及新柔长堤对岸的数据中心发展时，Lam回应说，柔佛的执行速度慢于预期，柔佛-新加坡经济特区的总体规划也尚未公布。

他说，柔佛州政府相对于联邦政府将有多大的话语权，目前也尚不明确。

尽管如此，Lam仍看到了该市场的真正潜力，不过他也认为行政能力将是一个挑战。

谈到可持续性，Sim询问在前期回报尚不明确的情况下，董事会对相关支出的接受程度如何。

Lam说，答案取决于董事会所在的地区。尽管欧洲对可持续性的期望有所放宽，但它仍然是一个优先事项；而在亚洲，气候风险则是生存攸关的问题。

他指出，董事会在监管、风险和回报之间进行权衡。在监管不严的地方，投资的动力就会减弱。尽管如此，他表示，从长远来看，可持续性对房地产行业而言是必然之选。

他强调：“可持续性是一种资本策略，而不仅仅是报告策略。”