房地产界呼吁降低外国买家的额外买方印花税，并检讨执行共管公寓的收入与贷款上限

【新加坡】下调外国买家购买黄金地段房产时须支付的60%额外买方印花税（ABSD），是房地产机构和发展商的首要考量。他们敦促政府审慎调整旨在抑制需求和控制价格的市场降温措施。

房地产机构还呼吁，为价格日益高昂的执行共管公寓（EC）买家提高贷款顶限。这是房地产界在他们的2026年财政预算案愿望清单中提出的几项建议之一。  

ABSD制度于2011年首次推出，并经过数次调高。2023年，该税率被大幅上调，外国买家的税率从30%翻倍至60%，新加坡人购买第二套房产的税率则调高至20%。这一干预措施重创了黄金地段的“核心中区”（CCR）的销售。

PropNex首席执行官Kelvin Fong表示，过去一年整体房屋销售处于“健康”水平，价格增长温和，这表明了新加坡住宅市场的“韧性和纪律性”，因此决策者有空间对一些措施进行微调。

Fong指出，针对性的微调可以在不“损害负担能力或长期可持续性”的情况下，解决购房者和业主面临的挑战。

PropNex认为，有空间将外国非永久居民（NPR）买家的ABSD税率回调至30%，但这仅适用于核心中区价格在1000万新元及以上的超豪华住宅市场。

《商业时报》了解到，发展商也向政府反馈，建议在将核心中区销售的ABSD降至30%的同时，可辅以外国买家更长的卖方印花税（SSD）持有期，例如10年或更长时间。

业内人士表示，如果在持有期内出售单位，卖方印花税可从16%提高到30%。这将支持真正的长期居民或在新加坡定居的专业人士，同时抑制投机性需求。  

PropNex补充说，特别是超过1000万新元的市场是“一个狭窄的市场领域，这些房屋的买家并未与新加坡家庭竞争”。

在2025年，价格超过1000万新元的核心中区非有地住宅中，约7.9%由外国人购买，而永久居民买家占4.4%，新加坡公民买家占0.5%。

PropNex指出，在2025年，外国非永久居民购买了126套核心中区的非有地住宅，仅占所有非有地住宅交易的2.9%，是自1995年以来的历史新低。“尽管核心中区的销售在2025年强劲反弹，但这证明了ABSD措施在遏制外国投资需求方面的有效性。” 

PropNex表示，将这个小众市场的ABSD税率恢复到30%，可以在“不推高普通新加坡人房价”的情况下，恢复市场流动性。 

它表示，这也可以“为发展商提供高端住宅需求的一些可见度”，从而增强他们竞标核心中区地段时的信心。 

业内人士的反馈表明，较高的ABSD打击了市场对高价值中央发展项目可行性的信心，因为外国需求是综合用途和豪华项目的关键组成部分。

ERA首席执行官Marcus Chu表示，其他小众市场，如升涛湾（Sentosa Cove），也可能从较低的ABSD税率中受益。

Chu指出：“这些住宅处于一个非常不同的需求领域，对更广泛的住房市场几乎没有溢出效应。”有针对性地降低甚至取消ABSD，可以在不损害整体负担能力的情况下，“振兴一个结构性低迷的小众市场”。

Huttons Asia首席执行官Mark Yip也建议，豁免本地人购买第二套房产的ABSD。

Yip说，这将允许包括年长者在内的新加坡人，通过相对稳定和安全的资产来建立被动收入，而不是投资于加密货币等风险更高的资产。

为EC买家提供更宽松的融资

业内人士还建议，为执行共管公寓（EC）的买家放宽融资限制，以解决因价格急剧上涨而引发的可负担性问题。

这可以通过将“偿还贷款比率”（MSR）——即借款人每月总收入中用于偿还房贷的比例——从30%提高到40%来实现。 

PropNex指出，MSR最初设定为40%，后于2013年收紧至30%，适用于公共住房购买者和新EC买家的贷款。 

但自2013年以来，EC的平均价格已飙升88%，从91万零713新元增至2025年的约170万新元。土地成本同样上涨，从2013年平均每平方英尺容积率（psf ppr）460新元，上涨到2025年的748新元。这种动态将传导至更高的新单位售价。

该机构还建议分两步提高新EC购买者的家庭月入顶限——首先从1万6000新元提高到1万8000新元，之后再提高到2万新元。

EC市场旨在帮助那些收入超过建屋发展局（HDB）收入顶限，但又无力负担私人住宅的中等收入家庭。此举可以大幅减少EC买家需要支付的金额。

根据2025年新EC的平均价格170万新元，以及在当前1万6000新元收入上限下受MSR限制的约100万新元贷款额计算，买家将需要支付高达71万5000新元。这包括34万3000新元的20%首付和37万2000新元的差额。 

将收入上限提高到1万8000新元，首付和差额将减少到59万5000新元。如果收入上限进一步提高到2万新元，这一金额可降至46万5000新元。

取消等待期

Huttons Asia的Yip敦促政府取消为那些希望降级购屋的私人产业业主设立的15个月等待期。

该措施于2022年9月作为一项“临时措施”推出，旨在为当时过热的房地产市场降温。政府已表示，随着转售组屋价格放缓，目前正在检讨这项措施。

在集体出售方面，Realion (OrangeTee & ETC) 集团呼吁对现有框架进行“选择性地改进”。为较旧的发展项目设立分层共识门槛，有助于推动更新和更有效的土地利用，尤其是在维护成本不断上升且业权分散的情况下。

ERA的Chu表示，降低较旧发展项目的同意门槛，也可以减少一小部分业主为获取更高收益而阻挠集体出售过程的可能性。

目前，楼龄10年及以上的发展项目的集体出售门槛为80%的同意率，而楼龄低于10年的项目则为90%。根据《地契（分层）法令》对集体出售制度的检讨目前正在进行中。 

大型地段的关键销售期限

最后，房地产界人士建议进一步微调发展商的ABSD退税期限。 

目前，发展商在购买住宅用地时需支付40%的ABSD。如果他们满足特定条件，例如在五年内售出项目中至少90%的单位，那么其中高达35%的税款可被退还。 

但业内人士表示，五年的期限并未考虑到漫长的审批和预售流程，这使得发展商面临着快速规划、建设和销售单位的压力。 

对于复杂、大型的项目或采用新建筑技术的项目，政府已批准延期。PropNex认为，对于占地8万平方米或以上的大型重建项目，可以考虑额外延长两年，以帮助降低项目风险，并鼓励可能对周边社区产生“变革性影响”的大型重建项目。

另一些人则呼吁，五年的期限应从发展商获得最终销售批准时算起，而不是从收购土地时算起。 

他们还建议，只要发展商售出至少90%的单位，就应给予全额ABSD退税，并设立一个根据项目规模或复杂性进行调整的框架。

《商业时报》了解到，发展商还提议对土地增值费（LBC）框架进行进一步调整。

目前，发展商为获得提升某些地段用途或在其上建造更大规模项目的权利而支付LBC，这会大幅增加项目的实际土地成本。保育地段、长住服务式公寓、酒店和退休住房等项目通常在宽泛的类别下进行评估。

一些发展商认为，应该采用更具差异化的方法。他们表示，这将提高土地估值的准确性，改善项目可行性，并鼓励跨资产类别的“负责任投资”。

在工业市场方面，Realion集团建议提供更多激励和津贴，鼓励业主将设施升级为更高规格的空间，以更好地满足“现代商业需求”。

该集团表示，政府还可以为老化的工业区提供更大的分区灵活性或垂直分区。

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