母女争夺26处新加坡房产，引出信托所有权问题

【新加坡】一名最高法院法官上周表示，一场母女之间围绕26处以信托形式持有的新加坡房产的纠纷，为“日益增多的家庭资产所有权纠纷案例”再添一笔，令人遗憾。

在此案中，女儿对在2002年至2012年间购买的房产所产生的租金收入和销售收益提出索赔。其中，有20处房产是在2007年一年内购入的。

这场法律纠纷不仅引发了关于信托架构下所有权的问题，也揭示了集体出售房产可能带来的潜在复杂性。

法官赫里·库马尔·奈尔 (Hri Kumar Nair) 在10月23日宣读的判决中裁定，53岁的女儿珍妮·普拉维斯蒂 (Jenny Prawesti) 是以信托形式为其78岁的母亲许娇姑 (Sauw Tjiauw Koe) 持有其中25处房产。剩余的一处位于 The Centrepoint 的房产则被裁定为母女两人以联权共有人形式共同持有。尽管珍妮·普拉维斯蒂在所有这些房产中都拥有法律权益，但判决结果依然如此。

这些房产是以许娇姑、珍妮·普拉维斯蒂或其弟弟罗尼 (Ronny) 的名义，以不同比例的联权共有人或分权共有人形式购买的。在联权共有模式下，各方共同拥有房产，没有明确的份额划分，必须共同行动才能出售或出租房产。而分权共有人则在房产中拥有明确的份额，并可以单方面决定如何出售或转让自己的份额。

许娇姑和她的孩子们于1986年左右从印度尼西亚移居新加坡。

法官称，2007年，许娇姑开始了“疯狂扫购”，在当年一年内购入了20处房产。

这些房产包括 Thomson View 公寓的六个单位（该公寓在一次集体出售中于2025年7月售出）。她还在 Chuan Park 购买了一个单位，在 Peace Mansion 购买了一个单位，并在黄金坊 (Golden Mile Complex) 购买了两个单位。

此后，这些项目均已通过整体出售，为业主带来了可观的收益。

SEE ALSO

Judge gives green light for S$810 million Thomson View en bloc sale

而在许娇姑于2002年购入单位的 The Centrepoint，一项集体出售计划目前也正在筹备中。

争议始于2021年，当时珍妮·普拉维斯蒂声称其母亲在2020年“偷偷地”动用了一份授权书 (Power of Attorney, POA)，以她的名义签署了集体出售协议。

奈尔法官说：“另一方面，许娇姑解释说，她在2018年至2021年间一直在资助（珍妮·普拉维斯蒂）偿还信用卡债务。然而，新冠疫情给许娇姑带来了现金流问题，她因此停止了资助。”

“这导致（珍妮·普拉维斯蒂）采取报复行动，终止了授权书，并对这些房产提出所有权主张。”

信托的问题

在诉状中，珍妮·普拉维斯蒂称，根据“共同意图推定信托”原则，她对这26处房产拥有50%的实益权益。

奈尔法官表示，“共同意图”的产生大致可分为三种情况。

共同意图可能源于明确的讨论，也可以根据个人对购买房产的直接财务贡献来推断。在特殊情况下，它也可能源于双方的行为，从而产生一种隐含的共同意图。

在本案中，这些房产并不存在明示信托，因为许娇姑唯一能指出的书面文件是她在2007年签署的一份赔偿保证书，该保证书确保珍妮·普拉维斯蒂不会因许娇姑以其名义买卖房产而遭受任何损失或损害。

奈尔法官表示，这份赔偿保证书并未表明珍妮·普拉维斯蒂有任何意图要为这26处房产设立信托。

“使用（珍妮·普拉维斯蒂）的名字……并不足以构成设立明示信托所需的明确意图。尽管如此，这份赔偿保证书是双方就所购房产实益所有权达成共同意图的证据。”

法官还裁定，不存在有利于珍妮·普拉维斯蒂的明示共同意图推定信托。

根据珍妮·普拉维斯蒂的说法，许娇姑曾在2002年邀请她投资 The Centrepoint 的一个单位。珍妮声称，她母亲当时向她承诺，未来她们将继续作为平等的共有人购买房产。

然而，奈尔法官并未采纳珍妮·普拉维斯蒂关于许娇姑曾做出该承诺的证词。

在母女关系破裂后，珍妮·普拉维斯蒂向许娇姑发出了一封律师函，要求获得她在这26处房产的销售和租金收益中“应得的份额”。

“如果真的存在协议或共识，即她实益拥有这26处房产的50%权益，（珍妮·普拉维斯蒂）本应在这封信中说明。然而，她甚至没有提及那个所谓的承诺。”

相反，她只是列出了她在这26处房产中的注册权益，而其中大部分房产的注册权益仅为1%。法官还指出，尽管珍妮·普拉维斯蒂在2018年至2020年期间面临财务困境，但她并未对这些房产提出所有权主张，而是选择向母亲求助以偿还信用卡账单。

奈尔法官说：“如果（珍妮·普拉维斯蒂）真的拥有这26处房产50%的实益权益，人们会预期她要求分得这六处房产的销售收益，而不是一再向许娇姑索要资助。”

母亲支付了大部分房款

不过，法官裁定，基于母亲的财务贡献，可以推断出双方就其中25处房产的共同意图是有利于母亲的。

除了用于购买黄金坊 (Golden Mile Complex) 一个单位和华南大厦 (Hoa Nam Building) 一个单位的款项有小部分来自珍妮·普拉维斯蒂的银行账户外，所有其他房产均由许娇姑在没有女儿资助的情况下支付。

奈尔法官表示，许娇姑签署的赔偿保证书使她对这些购买行为产生的任何损失负责，这也支持了她对这些房产拥有实益所有权的主张。

“此外，（珍妮·普拉维斯蒂）承认，赔偿保证书规定由许娇姑独自承担所有抵押贷款的还款责任。事实上，正因为如此，（珍妮·普拉维斯蒂）没有支付任何款项，并将她从银行收到的所有通知或催款单都转交给许娇姑处理。”

许娇姑也是负责研究和挑选待购房产的人；她与中介接洽以管理和出租房产；与银行联络融资事宜；支付所有与购买相关的费用和开支；并处理租金和销售收益。

然而，奈尔法官裁定，这26处房产中的一处，即 The Centrepoint 的那个单位，不属于推定信托的范围。

珍妮·普拉维斯蒂和许娇姑都为购买该房产出资，双方的财务贡献几乎均等，这驳回了许娇姑声称女儿是以信托形式代其持有 The Centrepoint 单位股份的主张。

奈尔法官还驳回了珍妮·普拉维斯蒂的一项主张，即她与母亲达成一项谅解，同意放弃在两家家族企业 KST Family 和 ST Travel 工作的薪水，而这笔款项将算作珍妮对26处房产的出资。

法官表示，珍妮·普拉维斯蒂声称与母亲达成的这项谅解“无法成立”，因为在庭审期间，这一说法从未向许娇姑提出过质证。

判决结果

奈尔法官裁定，珍妮·普拉维斯蒂无权获得这26处房产的任何租金和销售收益的清算，因为其中25处房产是她以信托形式为母亲代持，而要求对 The Centrepoint 的房产进行收益清算将是“不公平的”。

此外，珍妮·普拉维斯蒂还必须将其从夏威夷大厦 (Hawaii Tower) 一个单位收到的净租金收益支付给母亲，因为尽管该房产登记在珍妮及其弟弟名下，但许娇姑才是实益拥有人。

不过，法庭也命令许娇姑向女儿偿还超过26,000新元，这笔钱是女儿为黄金坊 (Golden Mile Complex) 和华南大厦 (Hoa Nam Building) 单位支付的抵押贷款。

在最近另一起涉及信托房产的家庭纠纷案中，汽车业大亨彼得·郭 (Peter Kwee) 就其已破产女儿凯伦·郭 (Karen Kwee) 名下的五处房产起诉其破产受托人但败诉。他被判令支付超过195,000新元的诉讼费用。