自2023年以来，圣淘沙湾三分之二的转售交易亏损，平均亏损额超过100万新元

【新加坡】分析师的研究显示，过去三年中，圣淘沙湾近三分之二的房产交易以亏损告终，而盈利交易的转售收益则缩水了约60%。

有地住宅的表现似乎略好于公寓。自2023年以来，约一半的有地住宅转售交易实现盈利。圣淘沙是新加坡唯一允许外国人在获得政府批准后购买有地房产的地区。

圣淘沙99年租赁地契住宅的资本价值长期以来一直落后于新加坡本岛的房产。从交通便利性到定价等多种因素，都解释了其需求的利基性。但自2023年以来，针对外国买家大幅提高的印花税抑制了对这个岛屿上豪宅的需求，而这里从一开始就被大力宣传为富人的游乐场。

Mogul.sg汇编的数据显示，在2023年5月至2026年6月期间，64.5%的转售交易是无利可图的，高于2020年3月至2023年4月期间的62.8%。

Mogul.sg的数据显示，虽然亏损交易的平均亏损额从156万新元收窄至128万新元，但盈利转售的总收益却下降了约62%，从175万新元降至65万5590新元。这些数字不包括印花税、房地产税、律师费和中介佣金。

Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak表示：“总的来说，圣淘沙湾的业主前景不容乐观。”

房地产咨询公司戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 和纽马克 (Newmark) 的独立分析也发现，该地区的多数转售交易都是亏损的。

戴德梁行发现，在2021年至2026年上半年期间，244宗非有地住宅转售交易中仅有83宗是盈利的。在有地住宅方面，47宗转售交易中有23宗盈利。

戴德梁行新加坡及东南亚研究部主管Wong Xian Yang表示，有地住宅的保值能力通常优于非有地房产。尽管如此，仍有超过一半的有地住宅转售交易处于亏损状态，“这表明价格压力并不仅限于公寓领域”。

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戴德梁行的数据显示，截至2026年第二季度，圣淘沙约有392套有地住宅和1766套非有地住宅。

纽马克的分析显示，盈利能力也出现了类似的恶化。在2023年5月至2026年6月期间，有地和非有地住宅的总转售量从2020年3月至2023年4月期间的208宗降至126宗。

亏损中位数扩大了36.3%，从27万1225新元增至36万9640新元，而亏损交易的比例则从63.9%微升至64.3%。

有地住宅是个例外。纽马克的数据显示，在2023年5月至2026年6月期间，有地住宅转售的盈利中位数为67万7500新元，而前期则为亏损中位数38万零444新元。该样本规模较小，后期仅有10宗有地住宅交易，盈利和亏损各占一半。

在非有地住宅方面，同期的亏损中位数从26万9520新元扩大至37万7500新元，但亏损交易的比例从67.3%降至65.5%。

以生活方式为导向的地点

分析师指出，买家群体规模小是拖累圣淘沙湾市场的一个因素。

纽马克新加坡研究部主管Shanting Wong表示：“圣淘沙是一个以生活方式为导向的地点，对外国买家的吸引力大于本地买家。” 她补充说，本地买家由于熟悉本岛的生活，似乎对该地点的兴趣不大。

戴德梁行的Wong指出，圣淘沙湾吸引的是那些寻求在独特滨水环境中拥有大型豪宅的买家，其每平方英尺 (psf) 价格低于新加坡传统黄金地段的同类住宅。

他表示，虽然该地区的公寓单位面积通常在1900至2400平方英尺之间，但需求仍然相对小众，因为“许多本地家庭仍优先考虑居住在更靠近本岛学校和设施的地方”。

第一太平戴维斯 (Savills) 的研究与咨询部执行董事Alan Cheong指出，买家的特征也发生了变化。

他说：“圣淘沙湾刚起步时，吸引了一批不同的高净值人士。其中一些是新贵。” 他补充说，随着商业周期的变化，一些人后来难以维持其财富，促使他们出售房产。

尽管该地区非有地住宅价格近期有所回升，但转售市场依然疲软。

他说：“圣淘沙湾刚起步时，吸引了一批不同的高净值人士。其中一些是新贵。” 他补充说，随着商业周期的变化，一些人后来难以维持其财富，促使他们出售房产。

尽管该地区非有地住宅价格近期有所回升，但转售市场依然疲软。

Cheong援引Realis的数据称，2026年第二季度圣淘沙湾非有地住宅的转售价格环比上涨5.7%，同比上涨7.5%。

相比之下，更广泛的核心中区 (CCR) 的非有地住宅转售价格则环比下跌2.4%，同比下跌1.2%。

从2021年第一季度到2026年第二季度，圣淘沙湾非有地住宅的转售价格按每平方英尺计算上涨了18.1%。在一轮又一轮的降温措施之后，交易量有所萎缩。2021年上半年有68宗非有地住宅交易，而2026年上半年仅有35宗。

Cheong说：“圣淘沙湾非有地住宅的价格在每平方英尺2000新元以下徘徊的时间越长，其表现超越本岛房产的可能性就越大。”

戴德梁行的Wong表示，圣淘沙湾的房价已落后于本岛数年，随着其相对价值定位的增强，可能会受益于“追赶性”需求——前提是整体私人住宅价格保持上升趋势。

然而，Cheong警告说，圣淘沙湾房产日益缩短的租约最终可能会拖累价格，不过他预计这还需要数年时间才会发生。

纽马克的Wong指出，高净值买家可能认为，与核心中区的永久地契或999年地契项目相比，非有地住宅日益缩短的租期吸引力较低。

她补充说，有地住宅仍然是一个选择，特别是因为外国人获准在那里购买有地房产。

无新增住宅供应

圣淘沙湾的长期前景可能受到新增住宅用地供应有限的影响。自2008年以来，该地区就再未出售过新的住宅地块。当年，和美置地 (Ho Bee Land) 和IOI产业 (IOI Properties) 的一家合资企业收购了后来发展为Cape Royale的地块。

这个拥有302个单位的公寓于2013年竣工，是圣淘沙湾最后一个大型新建公寓项目。

作为圣淘沙湾的先驱开发商，和美置地在此建造了八个项目，始于2004年拥有200个单位的The Berth by the Cove。在综合度假村建设和该地区作为新加坡唯一允许外国人申请购买有地住宅的地位的推动下，早期销售情况良好。

ERA产业 (ERA) 的数据显示，交易量在2006年达到522宗的顶峰。2008年全球金融危机后，交易量大幅下滑，此后接连几轮更高的额外买方印花税让外国买家望而却步。

Mak还指出，由开发商城市发展有限公司 (CDL) 开发的The Residences at W Singapore Sentosa Cove项目于2024年4月重新推出。这个拥有228个单位的项目最初于2010年推出，当时仅售出20个单位。

14年后，未售出的单位再次进行市场推广，其价格比2010年推出时低了近40%。

根据Mogul.sg的数据，CDL以平均每平方英尺1780新元的价格重新推出了该项目，比其首次推出时的平均成交价每平方英尺2793新元低了36%。

在2024年4月的重新推出中，共售出65个单位。Mak说：“买家无法享受为在建项目提供的分期付款计划。这与购买转售房产类似。”

由圣淘沙发展局 (Sentosa Development Corporation) 上个月公布的“大圣淘沙总体规划”最新阶段，将在未来二十年内将占地120公顷的布拉尼岛 (Brani island) 纳入圣淘沙区域。

这项改造将从2030年代初开始逐步推行，包括新的景点、酒店、翻新的海滩和改善的连通性，其中包括一个连接圣淘沙和布拉尼岛的全新“岛屿之心”综合公共交通枢纽。

然而，纽马克的Wong预计，该计划对住宅需求的影响将较为有限。她说：“除非该地区释放新的地块，否则转售量和价格可能不会出现显著变动，并可能继续落后于新加坡本岛。”