美国住房短缺问题（基本）宣告结束

【纽约】美国房地产市场传来一好一坏两个消息：过去三年的买家“罢买”潮终于奏效；但对于许多试图出售房屋的卖家、建筑行业乃至整个美国经济而言，通往更高住房可负担性的道路似乎充满痛苦。

2022年美国抵押贷款利率飙升时，一个明显的事实是，无论是购房者还是租房者，都面临着住房短缺的问题。房价和利率的上涨导致住房可负担性降至数十年来最低水平。对住宅建筑商而言，一线希望在于这种短缺所带来的机遇。房价居高不下，他们得以继续建设，从而支撑了就业和经济活动。

时至今日，已经很难再说美国存在全国性的住房短缺问题。全美房地产经纪人协会的数据显示，现有待售房屋的供应月数指标已接近九年来的最高水平。目前市场上已竣工的新房数量达到了过去16年来的最高点。而根据在线市场平台Apartment List的数据，空置出租单位的数量也超过了疫情前的水平。

住房分析网站ResiClub的兰斯·兰伯特（Lance Lambert）指出，目前有14个州的活跃待售房屋库存超过了2019年的水平，这些州主要分布在南部和西部，包括佛罗里达、德克萨斯、田纳西、亚利桑那和科罗拉多等重要的住宅建设州。这些地区的另外六个州也已非常接近疫情前的水平。这20个州合计占今年全美所有建筑许可发放量的70%。

东北部和中西部的许多地区，待售房屋数量仍远低于2019年（这可归咎于繁琐的规定和人口结构因素）。但即便在这些地区，库存也比一年前出现了8%到20%不等的温和增长。

在提升购买力（取决于收入增长、借贷成本和房价的综合影响）方面，进展则要缓慢得多。根据First American Data & Analytics的数据，从全国范围来看，住房可负担性已从2023年的低点改善了10%。但该公司的“真实房价指数”（Real House Price index）仍比疫情前五年的平均水平高出74%。不过，家庭感受到的缓解程度因其居住地而异。

经济学入门原理表明，随着价格对供应做出反应，住房可负担性将继续向2019年的水平回归。

美国房价的下跌幅度——7月份全国房价已连续第五个月环比下跌——将决定建筑行业的压力程度。在该行业，住宅建筑商正继续积极利用抵押贷款利率补贴和其他激励措施来吸引买家。为保护不断下滑的利润率，他们已经在削减产量、减少土地购买并裁员。住宅建筑业的就业人数已连续四个月下降，并且在年底前可能会进一步恶化。8月份建筑业的职位空缺数量降至八年来的最低点。

美国的二手房市场也令人担忧。今年的库存水平比预期更早达到平台期，原因并非销售好转，而是因为撤回挂牌房源的卖家数量激增。美国最大房地产经纪公司Compass的首席经济学家迈克·西蒙森（Mike Simonsen）表示，那些撤出市场的房主是近几年才购房的人，他们没有太多甚至没有任何房屋净值缓冲。简而言之，他们卖不起房。

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这不是一个可以忽视的群体。自2022年中以来，在抵押贷款利率和房价高企的情况下，大约有1500万套房屋售出。如果劳动力市场状况恶化，我们可能会看到一个小型止赎周期，因为失业的房主会发现自己无力偿还他们在就业市场强劲时获得的抵押贷款，而当时他们曾以为未来能够以更低的利率进行再融资。

考虑到我们从住宅建筑商和卖家身上看到的情况，2026年的一大问题将是房地产市场如何应对这些压力。与此同时，备受挫折的潜在买家终于等来了时机，他们可以等待价格进一步走软。最终结果是，明年房地产行业更有可能成为压力的来源，而非增长的催化剂，即便美联储降息以支持经济。