就业前景疲弱冲击组屋转售市场 第二季价格与交易量持续下滑

【新加坡】面对疲软的劳动市场和宏观经济不确定性，购房者日益谨慎，导致新加坡公共住房转售市场情绪降温，价格连续第二个季度下跌。

根据建屋发展局 (建屋局) 周三（7月1日）发布的预估数据，继上一季度下跌0.1%后，第二季度的转售组屋价格再跌0.3%。交易量也从去年同期的6981个单位，萎缩10.2%至6268个单位。

Realion (OrangeTee & ETC) 集团首席研究与策略师 Christine Sun 表示：“尽管整体劳动市场状况基本保持韧性，但今年第一季度的总就业增长放缓，裁员人数也有所增加。

“就业市场和招聘前景更趋黯淡，可能促使买家采取更谨慎的态度，导致交易量减少和价格下跌。”

Huttons Asia 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 表示，该季度的转售活动十分缓慢，问询不多。他补充说，组屋的销售周期正在拉长，“平均需要两到三个月才能完成交易”。

第二季度，超过一半的组屋市镇价格下跌。Sun 指出，有16个市镇的房价按季下跌，其中跌幅最大的地区包括实龙岗（-7.9%）、马林百列（-7.6%）、芽笼（-6.9%）、宏茂桥（-5.1%）、三巴旺（-3.3%）和义顺（-2.7%）。

相比之下，有10个市镇的房价上涨，尽管大部分涨幅低于5%。中央区的表现最为突出，价格上涨了19.7%，其次是金文泰（4.5%）、裕廊东（4%）、女皇镇（4%）和兀兰（3%）。

Mogul.sg 首席研究官 Nicholas Mak 表示，转售价格的整体下滑是由三房式和五房式组屋价格走软所致。三房式组屋的转售价格中位数按季下跌0.5%至44万2888新元，而五房式组屋的转售价格中位数则下跌0.9%至73万8000新元。

Mak 指出，尽管两房式、四房式和公寓式组屋的价格中位数分别上涨了1.6%、0.3%和2.2%，但这些涨幅不足以抵消上述两个组屋类型的价格跌幅。

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双速市场

然而，分析师表示，转售市场正日益呈现两极分化，百万组屋的销售数量不断增加便是证明。

ERA Singapore 总裁 Eugene Lim 表示，第二季度共有491个组屋单位以至少100万新元的价格转手，使上半年的总交易量达到902宗，超过了去年同期的763宗。

Huttons Asia 的 Lee 指出，第二季度的百万组屋交易量也比上一季度高出19.5%。他补充说，百万组屋占该季度所有转售组屋交易的约7.8%，这是该比例首次超过7%。

Mogul 的 Mak 表示，仅在6月份，就有176个组屋单位以至少100万新元的价格转手，创下了此类交易的单月历史新高。

Lee 指出，尽管如此，这类组屋的平均价格在第二季度从上一季度的115.1万新元微跌0.3%至114.7万新元，原因是更多交易发生在非成熟市镇。

他补充说：“第二季度，非成熟市镇的百万组屋交易比例达到10.6%，是自2023年第一季度10.7%以来的最高水平。这可能是买家被高价挤出的早期迹象。”

供应增加，买家谨慎

分析师预计，下半年转售市场将保持疲软，因为买家将面临充足的供应和新一批的预购组屋（BTO）单位。

Realion 的 Sun 表示：“追求可负担性的趋势可能会继续影响组屋转售市场，因为更多买家会从成熟市镇的昂贵新组屋，转向价格更实惠的BTO单位或屋龄较大的转售组屋。”

“愿意支付高额溢价（cash-over-valuation）的买家将会减少，这将进一步减缓价格的增长速度。”

Mak 认为组屋转售价格的疲软是暂时的。

他说：“由于新加坡经济目前并未陷入衰退，且私人住宅房地产价格指数仍在上涨，预计组屋转售价格指数将在下个季度触底，并在2026年最后三个月开始复苏。”