宏观经济动荡下，防御性S-Reits成分析师首选

【新加坡】随着行业在新的宏观经济不确定性阴影下即将进入第一季度财报季，分析师建议投资者关注防御性的新加坡房地产投资信托（S-Reits）。

Macquarie Equity Research在周一（4月13日）的报告中指出， CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 和 Parkway Life Reit 是其在新加坡的首选防御性投资标的。

CGS International (CGSI) 也在周六的报告中表示青睐CICT，理由是其2026财年“清晰可见”的每单位派息（DPU）增长预测，以及“通过其投资组合内的资产增值计划机会创造潜在的价值”。

对于在冲突结束后寻求潜在反弹机会的投资者，Macquarie推荐了 CapitaLand Ascendas Reit (Clar) 、 Mapletree Logistics Trust 、 Mapletree Pan Asia Commercial Trust 以及 Frasers Logistics & Commercial Trust 。

CGSI也指出，其看好Clar是因为其“多元化且具韧性的投资组合、近期价值14亿新元收购带来的非内生性增长以及健康的资产负债表”。

该券商维持对S-Reits的“增持”评级，理由是其估值不高，且与十年期新加坡债券收益率相比，有利差高达350个基点。

Macquarie指出，如果本地利率保持低位，拥有较多新元计价债务的S-Reits（如CICT和 Frasers Centrepoint Trust ）可能会保持“相对更强的韧性”。

潜在负面因素

CGSI表示：“在本财报季，S-Reits面临的一些下行风险可能来自：因债务对冲到期或再融资活动导致融资成本高于预期；资本补充减少；以及以单位形式支付的费用比例下降，这些都可能拖累DPU的表现。”

该机构分析师还警告称，全球增长放缓、通胀风险加剧以及中国房地产资产价值贬值等“宏观不利因素”可能会持续存在。

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Macquarie补充道，“如果通胀开始影响非必需消费支出，整体旅游业可能会受到抑制”。

由于中东冲突及霍尔木兹海峡航运中断推高了进口能源和商品成本，新加坡金融管理局于周二收紧了货币政策，并上调了其通胀预测。

该中央银行小幅上调了新元名义有效汇率（S$NEER）政策区间的升值斜率，但维持区间的宽度和中心点不变。

该央行还将2026年的核心通胀与整体通胀预测从之前的1%至2%上调至1.5%至2.5%。

尽管CGSI的分析师预计S-Reits将有“主要为正面的经营表现”，但随着“利率在更长时间内保持高位”的论调获得新的动力，他们和Macquarie都建议采取防御姿态。

CGSI分析师指出，该板块年初至今已回调约5%，其中大部分跌幅发生在中东冲突爆发之后。

CGSI补充道，这种紧张局势加上不断上涨的油价，引发了对通胀加剧的担忧，并导致市场降低了对美国联邦储备局（US Federal Reserve）在2026年降息的预期。

逆风中的韧性

尽管前景谨慎，但Macquarie的分析师表示，该行业“在实际加息之前，已经消化了大部分加息风险”。

CGSI预测，得益于强劲的租赁需求，S-Reits在第一季度享有较高的投资组合出租率，尤其是以新加坡为中心的投资组合。

CGSI分析师表示：“但新加坡的商业园空间和部分美国商业空间除外，这些地方的表现预计将保持平淡”。

除中国市场外，写字楼、零售和工业领域预计将实现正向的租金复归。

至于酒店业，根据Macquarie的数据，新加坡酒店业在2026年2月迎来显著增长，游客入境人数同比增长9%至150万人次。当月，酒店入住率飙升至88%。

CGSI表示，将“密切关注”有关伊朗战争对未来经营表现（尤其是在酒店业）潜在影响的论述。

在即将到来的财报季，Macquarie将关注Reits是否在潜在加息前启动再融资并增加对冲头寸、其公用事业成本的对冲状况，以及伊朗冲突的潜在影响。

两家券商均指出，大多数S-Reits的公用事业合同在2026年之前都已“得到良好对冲”或“基本固定”，因此尽管能源价格上涨，其支出应能保持稳定。