凯德中国信托出售旗下中国商场后 上半年每单位派息下滑1.6%

[新加坡] 凯德中国信托 (CLCT) 截至2026年6月30日的上半年每单位派息 (DPU) 下滑1.6%至0.0245新元，低于去年同期的0.0249新元。

上半年营收从1.592亿新元下滑4.4%至1.523亿新元；净房地产收入 (NPI) 也从去年同期的1.065亿新元下滑2.5%至1.039亿新元。

可派发收入为4320万新元，较去年同期的4340万新元减少0.6%。派息将于9月9日支付。

该信托管理公司总裁 Gerry Chan 在周三（8月5日）的业绩发布会上表示，每单位派息略微下降，主要是由于去年10月脱售凯德MALL·裕华亭后，“少了一项资产”所产生的基数效应。

该资产以8.138亿元人民币（约合1.206亿美元）的价格，出售给 凯德投资 (CapitaLand Investment, 简称CLI) 旗下的首个中国房地产投资信托 (Reit)——凯德中国消费基础设施信托 (CapitaLand Consumption C-Reit)。该售价较其底价有8.8%的保费，比其2024年底的估值高出约3.7%。

若剔除凯德MALL·裕华亭在2025上半年的贡献，最新半年的每单位派息将从0.0238新元增长2.9%。

总营收也将“相对稳定”，仅下滑0.2%，而净房地产收入则会增长1.3%。

业绩受多重因素拖累，包括凯德中国信托位于成都、北京和哈尔滨的三家购物中心因出租率和租金率下降而表现不佳，以及其位于杭州、江苏、武汉和成都的商业园和物流园业绩下滑。

其中，零售板块的营收下降5.3%至1.094亿新元；净房地产收入下降4.4%至7340万新元。

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尽管如此，Gerry Chan 指出，上半年客流量增长了3.2%，租户销售额增长了2.6%，两者的增速均超过2025年全年水平。

租户销售额的增长部分得益于三家近期完成资产提升的超市，它们贡献了1.53亿元人民币的销售额。

截至2026年6月30日，零售物业的出租率为97.3%，租用成本为17.5%，处于“健康”水平。

Gerry Chan 说，上半年零售租金调升率为负2.7%，与2025年的水平相似。这主要是由于针对两家主要主力租户采取的“战略性租赁行动”，旨在提升商场的吸引力，并“为更强大的周边租户生态系统铺平道路”。

他表示，虽然这些变化总体上有利，但可能需要管理公司在短期内接受负的租金调升率。

Gerry Chan 补充道：“并非租户的销售业绩不好。”但他指出，零售商在扩张方面仍然保持谨慎，因此“没有感受到特别的压力”去同意更高的租金。

他说：“这并不意味着我们的一些租约没有取得正的租金调升率。”

市场疲软

商业园方面，尽管营收下滑1.6%至3870万新元，但净房地产收入仍增长了3.3%至2790万新元。

Gerry Chan 说：“尽管整体租赁环境疲软，但我们的商业园表现普遍优于其所在地的次级市场。”例如，其杭州商业园附近的其他资产出租率在50%至70%之间，低于该商业园的70.8%。

总体而言，凯德中国信托的商业园出租率为85.1%。上半年租金调升率为负12%。

Gerry Chan 表示，管理公司通过积极挽留现有租户和转化新的租赁渠道，将保障出租率作为优先事项。

他说：“我们签订了很多新租约，但竞争无疑是激烈的。”

该信托管理公司的投资与资产组合管理主管 You Hong 补充说，由于供应过剩，预计租金调升率在2027年前将保持负数。“我们希望……需求能更快回升，这样2027年后的情况会更好。”

在物流板块方面——Gerry Chan 指出该板块在投资组合中占比最小，为3%——营收下滑4.7%至420万新元，净房地产收入下降6%至250万新元。出租率为99%。

上半年的租金调升率为负1.2%，不过 Gerry Chan 指出，这与2025财年负24.5%的水平相比已有所改善。“我们认为（市场）租金已经真正触底，（业务）也已趋于稳定。”

Gerry Chan 表示，这些不利因素被管理公司“严谨的”资本管理所缓冲。“随着人民币（RMB）走强，过去一年升值了约4%，我们看到这对杠杆率、债务成本和每单位派息都有好处。”

总杠杆率为40.4%。

该信托管理公司的首席财务官 Yan Lintong 表示，截至2026年6月30日，平均债务成本为3.06%，同比下降近 40个基点，相当于节省了约16%的利息——这是“我们积极进行财务成本管理的切实成果”。

他表示，管理公司的目标是将债务成本维持在3%区间的低位，甚至在不久的将来达到2%区间的高位。

与此同时，管理公司已将其以人民币计价的借款比例从第一季度末的59%提高到73%。

Yan Lintong 表示，在过去一年里，公司将债务从新元转向人民币，是由于中国“宽松的”货币政策和更有利的利率环境。“这使我们处于非常有利的位置……（并）节省了大量成本。”

以人民币计价的债务将保持在凯德中国信托总债务的70%至80%之间。

Yan Lintong 说：“我们已准备好抓住机会，利用有利的利率环境，这将有助于我们稳定每单位派息并推动凯德中国信托的增长。”

当被问及在中国一线和二线城市的收购机会时，总裁 Gerry Chan 表示，管理公司“肯定”正在市场上寻找潜在的交易，重点仍然是零售市场。

他补充说：“我们已经看到了一些有趣的项目，并且正在进行中。我们希望今年能有所斩获。”

至于 凯德中国商业信托 (CapitaLand Commercial C-Reit)——凯德投资旗下尚未上市的第二只中国房地产投资信托，Gerry Chan 表示，鉴于两者都处于凯德的生态系统内，它未来可能成为“资本循环的一个来源”。

但管理公司的首要任务是先提升凯德中国信托的收入，然后才“考虑从任何资产中提取价值”。

消息公布后，凯德中国信托的单位价格在周三闭市时上涨2.3%或0.015新元，报0.67新元。