凯德商用中国信托第三季度净房地产收入下滑5.1%至2.596亿元人民币

【新加坡】 凯德商用中国信托 (CapitaLand China Trust, 简称CLCT) 公布，其截至9月30日的第三季度净房地产收入 (NPI) 为2.596亿元人民币（3890万美元），较去年同期的2.735亿元人民币下降了5.1%。

该房地产投资信托 (Reit) 的管理人在周五（10月23日）发布的业务更新报告中称，第三季度营收同比下降4.1%，从4.166亿元人民币降至3.997亿元人民币。

零售物业营收从2.948亿元人民币下降2.9%至2.863亿元人民币，而商业园营收从1.073亿元人民币下降6.2%至1.006亿元人民币。

物流园营收从1450万元人民币下降11.7%至1280万元人民币。

截至9月的九个月内，凯德商用中国信托的净房地产收入同比下降3.9%，从8.538亿元人民币降至8.206亿元人民币。营收从12.8亿元人民币下降4.8%至12.2亿元人民币。

营收下降的主要原因是出售凯德MALL·裕华，以及凯德MALL·新南、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京和凯德MALL·埃德蒙顿的出租率和租金下降。

2026财年前九个月，商业园和物流园部分的营收下降了4.1%，主要原因是新加坡-杭州科技园一期和二期、昆山巴城物流园、武汉阳逻物流园以及成都双流物流园的业绩表现疲软。

管理人表示，上海奉贤物流园出租率的提高部分抵消了这一影响。

若不计入凯德MALL·裕华在2025上半年的贡献，按同店计算，这九个月的净房地产收入将同比下降0.8%，而营收将下降1.5%。

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管理人指出，按同店计算成本降低了3%，部分缓解了九个月净房地产收入的下滑。

然而，以新元计算，在人民币升值2.6%的支撑下，2026财年前九个月的净房地产收入增长了1.9%。

与此同时，凯德商用中国信托投资组合的客流量增长了1.9%，租户销售额增长了3.5%。

若不计汽车销售，租户销售额将同比增长8.4%，而每平方米租户销售额将增长2.1%。

销售增长主要由玩具和爱好品类带动，在收藏玩具持续流行的背景下，该品类销售额录得39.5%的增长。

紧随其后的是体育用品和服装品类（增长37.3%），信息技术和电信品类（增长10.2%），以及餐饮品类（增长2.6%）。

截至9月30日，零售物业出租率为97.2%，略高于去年同期的97.1%。

2026财年前九个月，零售物业的租金复归率为负3%，这反映了为升级两个主要主力租户空间而做出的战略性租赁决策。

若不计入两项计划中的主力租户调整和电动汽车租户，零售物业的租金复归率将为负2.5%。

截至9月底，商业园出租率从去年同期的85.2%提高至85.7%。

然而，该九个月期间，商业园投资组合的租金复归率为负12.6%，而去年同期为负8.9%。

管理人表示，通过租户续租和积极租赁来优先保证出租率，在2026财年前九个月内完成了约17.5万平方米的续租和新签租约。这约占商业园投资组合总净可出租面积的22.9%。

与此同时，截至9月底，物流园出租率从去年同期的96.6%上升至98.6%。

在租赁和租户续租举措的支持下，该九个月期间，物流园投资组合的租金复归率改善至负1.3%，而2025整个财年为负24.5%。

资本管理

在资本管理方面，截至9月30日，凯德商用中国信托的总债务约为17.8亿新元。

总杠杆率从6月底的40.4%上升至9月的41.1%，但低于去年同期调整后的41.3%。

利息覆盖率从6月底的2.9倍提高至3倍，而平均债务成本从3.06%降至3.04%。

平均到期年限从6月底的3年缩短至2.7年。

管理人指出，积极的资本管理有助于降低平均债务成本，从而使利息支出同比节省了14%。

管理人补充说，一笔将于10月到期、票面利率为3.8%的6亿元人民币债券已通过信贷安排进行了再融资，实际成本约为2.3%。

展望

管理人指出，中国的经济增长持续受到政策措施和产业动力的支持，制造业产业群活动在9月份重返扩张区间。

管理人表示，高科技制造业产业群、技术服务和战略性产业的增长继续为商业园和物流设施的需求提供支撑。

旨在刺激家庭支出的政策举措也为零售消费提供了支持，尽管复苏步伐依然缓慢。

然而，管理人指出，中美贸易休战的延长可能减少近期的贸易不确定性，并支持商业信心和国内消费。

管理人表示：“随着这些事态的发展，二阶效应可能会随时间显现，我们将继续密切关注。”

该信托计划扩大其在中国一线和二线城市的零售业务版图，同时保持其商业园和物流园投资组合的稳定出租率。

它还将继续评估现有购物中心的资产提升机会和潜在的收购目标，同时物色成熟资产进行资本循环，以释放价值并优化其投资组合。

在资本管理方面，管理人旨在扩大人民币计价债务的渠道，以平衡货币对冲需求并降低借贷成本。

凯德商用中国信托的单位价格周四平收于0.605新元。