Manulife US Reit优先处理债务延期，并寻求贷款方豁免以退出重组

[新加坡] Manulife US Reit ( MUST ) 正优先处理即将到期的债务延期问题，并寻求豁免某些贷款恢复条件，力求在2026年底前退出其主重组协议（MRA）。

在周三（11月4日）的业绩发布会上，该信托管理公司的首席财务官 Mushtaque Ali 表示，延长债务期限将是当前最直接的选择，其次是资产剥离。

他补充说，股权融资仍是一个选项，但在当前市场条件下可能性不大，因为 MUST 的单位价格较其账面价值存在大幅折让。

该主重组协议于2023年订立，此前，在美国写字楼房地产行业面临严峻逆风的背景下，该房地产投资信托（Reit）违反了一项金融贷款的约束条例。

根据该重组协议，MUST 暂停向单位持有人派息，并被要求剥离资产以达到最低销售收益目标。贷款方也已批准延长资产处置的最后期限，并临时放宽了与无抵押杠杆率和银行利息覆盖率（ICR）相关的金融约束条例。

MUST 的管理公司目前正与贷款方进行谈判，旨在豁免协议下的某些恢复条件，包括要求综合总负债与综合存托物业的比率不超过50%。

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截至9月底，该信托的总杠杆率为54%，而三个月前为54.1%，其利息覆盖率（ICR）为1.6倍。

「整个谈判的作用是为该信托恢复正常运营开辟一条道路，」Ali 说。

他补充道：「一旦实现去杠杆化，我们将更专注于增长机会，将我们的投资组合发展到我们偏好的资产类别中。」

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与贷款方的讨论已进入后期阶段，管理层目标是在2026年底前达成协议，但这仍需获得批准。

进一步的资产剥离

关于潜在的资产出售，管理公司的首席执行官兼首席投资官 John Casasante 表示，在未来六到八个月内进行进一步的资产剥离是可行的，尽管这取决于市场状况、流动性以及感兴趣的买家群体。

他指出，美国写字楼物业的买家群体主要仍由家族办公室、私人买家和自用业主构成，机构买家尚未大规模回归。

在今年6月使用出售其 Figueroa 物业的收益，偿还了约3560万美元的2026年到期债务和3680万美元的2027年到期债务后，MUST 在2026年已无到期债务。

约1000万美元的收益被保留用于资本支出。其下一笔到期债务约为1.334亿美元，将于2027年到期。

第三季度可分配收入增长

在截至9月30日的第三季度，MUST 公布其可分配收入同比增长30.3%至600万美元，高于去年同期的460万美元。

这一增长主要得益于现金净房产收入（NPI）增加了220万美元，这源于其 Exchange 和 Michelson 物业的免租金激励措施减少，以及在出售 Figueroa 物业后，确认了一笔来自租户的一次性修复费收入。

但这部分增长被较高的财务费用所部分抵消，主要原因是今年的利率互换协议于4月到期后，利率成本上升。

每单位可分配收入增长30.8%至0.0034美元，高于去年同期的0.0026美元，尽管根据其资本重组计划和主重组协议，该信托自2023年以来已暂停向单位持有人派息。

当被问及何时恢复派息时，Ali 表示，第一步是与贷款方成功谈判以退出主重组协议，并确定 MUST 恢复派息需要满足哪些条件（若有）。

他补充说，该信托随后将评估「一个可持续的派息水平」，同时会考虑其资本支出需求、资产负债表实力和增长计划。

第三季度的收入下降8.9%至2490万美元，低于之前的2730万美元。本季度的净房产收入（NPI）增长8.9%至1220万美元，高于之前的1120万美元。

在截至9月30日的九个月内，可分配收入同比下降9.3%至1770万美元。同期收入下降12.4%至7680万美元，而净房产收入（NPI）下降14.7%至3530万美元。

然而，在这九个月期间，同店现金净房产收入增长了8.7%，达到4360万美元。

入驻率展望

截至9月底，该信托的投资组合入驻率为67.8%，低于6月底的70.4%，原因是租户退租。

当被问及为何在美国写字楼市场整体租赁势头增强的情况下，MUST 的投资组合入驻率却持续下降时，Casasante 表示，需求集中在特定的建筑和微型市场。他指出，虽然该信托看到了租赁意向，但这并不总能转化为最终的交易。

他补充说，管理公司仍然专注于投资回报期更短、收益率更高的租赁交易，这也将支撑 MUST 物业的价值，并可能为资产剥离或再融资创造机会。

当被问及入驻率是否会在未来三到六个月内触底时，他表示：「我认为它将保持相对稳定。我不知道是否会有显著改善。」

但 Casasante 指出，租赁活动保持稳定，有几笔交易正在进行中，但尚未完成。其中包括一项处于讨论最后阶段的两层楼租赁协议，将涉及一份为期10年的租约，以及另外一项与新租户的全层租赁协议。

截至9月30日，该信托在美国拥有六处办公物业，总可出租净面积约为280万平方英尺。

截至周三下午1点42分，MUST 的单位交易价格为0.033美元，上涨3.1%或0.001美元。