腾飞酒店房地产投资信托向柏荟酒店清盘人索赔620万新元翻新费败诉

[新加坡] 上诉庭驳回了腾飞酒店房地产投资信托（AH-Reit）向已停业的Park Hotel Clarke Quay提出的3210万新元索赔中的620万新元，裁定因自愿翻新工程而造成的收入损失不能向违约租户追讨。

此前，腾飞酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）与雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）于2019年12月合并，AH-Reit现已并入凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）。

不过，AH-Reit仍可就其损失重新提出索赔，但需附上每月的损益表，以证明在翻新期间若酒店全面开放本应获得的收入。

由法官Steven Chong、Ang Cheng Hock及高级法官Judith Prakash组成的三人审判小组裁定，AH-Reit于2023年3月为进行翻新工程而部分关闭酒店的决定，是一项自愿的商业决策，而非因租户违约所致。

法官们表示：“这次的翻新工程大部分不包含必要的维修或修复工程，尽管答辩人声称也进行了此类工程。”

他们补充道：“这主要是品牌重塑计划的一部分，以便酒店能以新名称重新开业。”

由于酒店在工程开始前一直处于盈利状态，AH-Reit不能将由此产生的收入损失转嫁给违约租户。

拖欠租金

这项裁决是围绕Park Hotel Clarke Quay倒闭的一场持久法律纠纷的最新进展。

Park Hotel Clarke Quay在2020年冠病疫情期间拖欠租金，之后AH-Reit于2021年8月终止了租约并收回了该物业。同年11月，Park Hotel Clarke Quay被法庭颁令清盘。

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AH-Reit提交了一份3210万新元的债务证明，申索Park Hotel的清算资产，其中2040万新元是截至2023年6月剩余租期内的未付租金损害赔偿。

在收回该物业后，AH-Reit委任了一家关联实体Ascott International Management来管理该酒店，之后从2022年10月起将其租赁给另一家关联实体Ascott Hospitality Business Trust。

该酒店后来从2023年3月起部分关闭进行翻新，并于2023年10月以The Robertson House by The Crest Collection的新品牌重新开业。

上诉

Park Hotel Clarke Quay的另一位债权人Park Hotel Group Management，基于三个理由对AH-Reit的2040万新元索赔提出异议。

首先，该信托未能充分减轻其损失，原因是其依赖关联方而非寻找独立租户；其次，支持索赔的财务数据无法核实。

最后，它反驳了自愿翻新所造成的损失应可向Park Hotel追讨的说法。

高等法庭驳回了所有三项论点，但上诉庭虽然在前两项理由上维持了下级法院的裁决，却在第三项理由上同意了Park Hotel Group Management的观点。

关于未能减轻损失的问题，上诉庭裁定AH-Reit在委任Ascott International Management并将物业租赁给Ascott Hospitality Business Trust方面的行为是合理的。

法官们表示，这两家实体都拥有酒店运营的专业知识，因此有足够的能力管理该物业。

此外，假设AH-Reit在冠病疫情期间能够迅速找到更合适的租户，这纯属猜测。

上诉庭也驳回了Park Hotel Group Management对AH-Reit提交的损益数据的质疑，并指出该信托的代表已在宣誓书中确认，这些数据专门与克拉码头的物业相关。

法官们指出，上诉人也未能提供具体的相反证据。