星狮地产信托(FCT)权衡柔新捷运系统带来的新山零售业威胁，押注新加坡北部发展
零售额向新山的流失预计将从约4%增至约5%
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[新加坡] 星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust, 简称FCT）的管理人于周五（1月16日）向单位持有人表示，鉴于即将开通的柔佛-新加坡捷运系统（Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System, 简称RTS），该管理人已“意识到”市场对于零售消费转向马来西亚新山的担忧。FCT在兀兰（Woodlands）拥有长堤坊购物中心（Causeway Point）。
在1月23日的公司年度股东大会（annual general meeting, 简称AGM）召开前，管理人在回应单位持有人的询问时补充说，其已“对此事进行了广泛的评估”，并聘请了市场咨询公司CBRE Research进行独立的市场研究和购物者调查，以评估当前的市场趋势和影响。
“管理人有信心，新加坡北部地区即将到来的发展所带来的增长机遇，将超过在新山跨境零售消费的潜在增长，”该管理人表示。
柔新捷运系统将连接新加坡的兀兰北地铁站与新山的武吉查卡站，车程仅需五分钟。该系统预计将于今年12月投入运营，两端均设有“一地两检”的通关设施，旅客可一次性完成两国的出入境检查。
更便捷的交通连接引发了人们的担忧，即购物者可能会更倾向于到新山消费，以让钱更经花，而不是选择在本地购物中心消费。
根据CBRE的《零售房地产市场概览》，预计零售额流失将从目前约4%的水平，到2032年上升至约5%。
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押注北部发展
FCT的管理人表示，其寄望于新加坡北部地区25%至27%的人口增长以及兀兰区域中心的发展，来为Causeway Point带来更多客流。
管理人表示，新加坡北部日益增长的工作人口和住宅区，加上“积极主动的租户组合”策略，应能帮助FCT抵消在新山跨境零售消费的潜在增长所带来的影响。
FCT管理人表示，预计未来10到15年内，该地区将新增超过5万个住宅单位，而兀兰区域中心预计将创造约10万个就业岗位。他补充说，这将扩大新加坡北部地区的购物者覆盖范围。
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管理人补充说，将直接连接兀兰、三巴旺和义顺至市中心的南北交通廊道，也应能“扩大FCT旗下商场的覆盖范围”并推动更多的零售消费。该信托在义顺也拥有纳福城（Northpoint City）。
管理人补充说，在其商场引入像Zus Coffee这样的马来西亚餐饮品牌，也将降低人们跨境出行的可能性，并防止购物者流向新山。
“更重要的是，管理人将继续积极提升FCT投资组合中所有商场的零售和餐饮服务，并重点关注Causeway Point，”它表示。“我们正计划将Causeway Point转型为一个区域性购物中心，引入全新的零售概念和更加多元化、差异化的租户组合，以满足购物者不断变化的需求。”
管理人表示，这一变化将包括减少受跨境购物影响的商业类别，同时增加“更具韧性的行业”的比例，例如教育和增益课程、基本服务以及国际时尚和配饰品牌。
该管理人补充说，更多细节将在即将举行的年度股东大会上公布。
国泰影院的替代租户已找到
新加坡证券投资者协会（Securities Investors Association (Singapore), 简称Sias）也曾询问FCT，为何其零售投资组合的出租率截至2025年9月30日降至98.1%，低于一年前的99.7%。这一下降主要归因于国泰影城（Cathay Cineplexes）的退出。国泰影城曾在FCT旗下的Causeway Point和世纪广场（Century Square）设有影院。
FCT的管理人表示，在mm2 Asia旗下的这家连锁影院倒闭后，“已收回部分租金欠款”，但同时指出，国泰影城占FCT总租金收入的比例不到1%，占净可出租面积的比例不到2%。
管理人补充说，本月已为这两个空置铺位“成功找到了替代租户”，并将在即将发布的第一季度业务更新中提供最新情况。
去年10月，FCT向mm2 Asia提出了260万新元的索赔，mm2 Asia曾为其在Causeway Point的影院租赁义务提供担保。
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