大华继显：在全球债券收益率飙升之际，新加坡房地产投资信托是“避风港”

【新加坡】大华继显（UOBKH）维持对新加坡房地产投资信托（S-Reits）的“增持”评级。该券商指出，在全球债券收益率不断上升并拖累海外风险资产的背景下，侧重于新加坡国内市场的S-Reits如同一个“避风港”。

该券商于周四（9月10日）表示，已更新其对S-Reits的股息贴现模型，具体方法是根据每只房地产投资信托旗下资产所在国的10年期政府债券收益率，对无风险利率进行加权计算。

报告指出，年初至今，新加坡的10年期政府债券收益率仅小幅上涨24个基点（bps）至2.36%。相比之下，美国10年期国债收益率大幅上涨63个基点至4.8%，日本10年期政府债券收益率也上涨了82个基点至2.88%，新加坡的表现在此对比下“更具韧性”。

大华继显表示：“新加坡以其财政紧缩和保守主义而闻名。新加坡稳定的政府债券收益率与美国、英国、法国、日本乃至德国等许多发达国家不断上升的收益率形成鲜明对比。”

大华继显表示，由于 凯德综合商业信托 (CICT) 、 星狮地产信托 以及 联实全球商业房地产投资信托 在新加坡的资产占比分别高达93%、100%和91%，其目标价几乎保持不变，分别为3.06新元、2.93新元和0.79新元。

与此同时，由于 凯德雅诗阁信托 (Clas) 在澳大利亚、英国和美国的资产敞口占其管理资产总额的40.4%，该券商将其目标价下调了27.5%。

同样， 星狮物流商业信托 (FLCT) 的目标价也被下调了27.8%，因其在澳大利亚和英国的资产敞口分别为46.8%和9.8%。

总体而言，该券商给予CICT“买入”评级，目标价为3.06新元；给予 丰树泛亚商业信托 “买入”评级，目标价为1.71新元；给予 NTT数据中心房地产投资信托 “买入”评级，目标价为1.29美元；以及给予 UI布斯德房地产投资信托 “买入”评级，目标价为1.16新元。

全球压力

大华继显指出，主要经济体财政可持续性的恶化，正导致外国债券收益率维持在结构性高位。

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美国面临持续的预算赤字，占国内生产总值（GDP）的6%，年度利息成本超过1万亿美元，预计到2031年政府债务将达到GDP的142%。

与此同时，日本的债务负担预计到2026年将达到GDP的233%，而不断上升的偿债成本和劳动力老龄化问题更是雪上加霜。

相比之下，新加坡的财政纪律和持续的预算盈余巩固了其避险天堂的地位。从2021年到2025年，经常性的净投资回报贡献年均达到251亿新元，为政府约五分之一的年度运营支出提供了资金，并对本地债券收益率起到了缓冲作用。

大华继显指出，新加坡、中国和日本的10年期政府债券收益率相对较低，后两者的收益率分别约为1.7%和2.9%。相比之下，澳大利亚和英国的收益率则相对较高，为5.2%，美国约为4.9%。

该券商补充说，因此，在新加坡、中国和日本拥有大量资产敞口的S-Reits所受影响预计较小，而在澳大利亚、英国和美国拥有大量敞口的S-Reits将受到最大影响。

除了Clas和FLCT，大华继显还将 丰树工业信托 和 丰树物流信托 的目标价分别下调15.9%和10.9%，至1.74新元和1.15新元。前者在美国拥有庞大的数据中心投资组合，占其资产的46.5%；而后者则在澳大利亚、马来西亚和韩国拥有物流地产。