大华继显：全球债券收益率飙升，新加坡房地产投资信托是“平静的绿洲”

[新加坡] 大华继显(UOB Kay Hian, 简称UOBKH)维持对新加坡房地产投资信托(S-Reits)的“增持”评级，在全球债券收益率不断上升拖累海外资产的背景下，该券商更看好专注于国内业务的S-Reits，并称其为“平静的绿洲”。

该券商于周四（9月10日）表示，已更新其对S-Reits的股息贴现模型，根据每个Reit资产所在国的十年期政府债券收益率，对无风险利率进行加权计算。

该券商指出，新加坡的十年期政府债券收益率今年迄今仅小幅上涨24个基点(bps)至2.36%。相比之下，美国十年期国债收益率大幅上涨63个基点至4.8%，日本十年期政府债券收益率则上涨82个基点至2.88%，这凸显了新加坡市场的“强大韧性”。

大华继显表示：“新加坡以其财政紧缩和保守主义而闻名。新加坡稳定的政府债券收益率与美国、英国、法国、日本乃至德国等许多发达国家不断上升的收益率形成鲜明对比。”

大华继显表示，由于 凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust, 简称CICT) 、 星狮地产信托 (Frasers Centrepoint Trust) 和 联实全球商业房地产投资信托 (Lendlease Global Commercial Reit) 在新加坡的业务敞口分别高达93%、100%和91%，其目标价几乎维持不变，分别为3.06新元、2.93新元和0.79新元。

与此同时，该券商将 凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust, 简称Clas) 的目标价下调了27.5%，因其在澳大利亚、英国和美国的业务敞口合计占管理资产的40.4%。

星狮物流商业信托 (Frasers Logistics & Commercial Trust, 简称FLCT) 的目标价同样被下调了27.8%，因其在澳大利亚和英国的业务敞口分别为46.8%和9.8%。

总体而言，该券商给予凯德综合商业信托“买入”评级，目标价为3.06新元；给予 丰树泛亚商业信托 (Mapletree Pan Asia Commercial Trust) “买入”评级，目标价1.71新元；给予 NTT DC Reit “买入”评级，目标价1.29美元；以及给予 UI Boustead Reit “买入”评级，目标价1.16新元。

全球压力

大华继显指出，主要经济体财政可持续性的不断恶化，正使外国债券收益率维持在结构性高位。

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美国面临着占国内生产总值(GDP) 6%的持续预算赤字，年度利息成本超过1万亿美元，预计到2031年，政府债务将达到GDP的142%。

与此同时，日本的债务负担在2026年已达到GDP的233%，而不断上升的偿债成本和劳动人口老龄化问题更是雪上加霜。

相比之下，新加坡的财政纪律和持续的预算盈余巩固了其避险地位。从2021年到2025年，其经常性净投资回报贡献（net investment return contributions）平均每年达251亿新元，为政府约五分之一的年度运营支出提供了资金，从而对本地债券收益率起到了缓冲作用。

大华继显指出，新加坡、中国和日本的十年期政府债券收益率相对较低，后两者的收益率分别约为1.7%和2.9%。相比之下，澳大利亚和英国的收益率则高达5.2%，美国约为4.9%。

该券商补充说，因此，在新加坡、中国和日本有大量业务敞口的S-Reits受到的影响预计较小，而在澳大利亚、英国和美国有大量敞口的S-Reits将受到最严重的影响。

除了凯德雅诗阁信托和星狮物流商业信托，大华继显还分别将 丰树工业信托 (Mapletree Industrial Trust) 和 丰树物流信托 (Mapletree Logistics Trust) 的目标价下调15.9%和10.9%，至1.74新元和1.15新元。前者在美国拥有庞大的数据中心投资组合，占其资产的46.5%；而后者在澳大利亚、马来西亚和韩国拥有物流地产。