星展银行：尽管美联储持鹰派立场，新加坡房地产投资信托仍有望迎来估值重估

【新加坡】星展集团研究部表示，尽管市场背景更趋鹰派，新加坡、香港和泰国的房地产投资信托（Reits）已展现出韧性。

该研究机构在周一（7月6日）的报告中指出，负面因素已被市场消化，尽管其影响在这三个市场中有所不同。

星展银行表示，在全球经济不确定的背景下，该地区的投资者纷纷在防御性房地产投资信托中寻求避险，使其估值保持“吸引力”。这应能“缓冲利率走势的短期波动”，而4.9%至7.6%的收益率有助于推动资金回流该板块。

这种波动源于美国联邦储备局。美联储在6月份维持利率在3.5%至3.75%的区间不变，但同时通过重申恢复价格稳定的承诺、减少前瞻性指引并取消此前的宽松倾向，传递了“明显更为鹰派的信息”，星展银行的分析师观察到。

在此背景下，星展银行预计即将到来的业绩发布季将成为新加坡上市的房地产投资信托（S-Reits）的催化剂。尽管该板块今年迄今表现平平，但业绩结果可能会推动其估值进一步重估。

新加坡和泰国房地产投资信托相对稳定

尽管美联储的鹰派立场在6月份对区域房地产市场构成压力，但各市场表现好坏参半。

星展银行分析师指出，当全球利率和债券收益率上升时，寻求收益的投资者会将资金从房地产投资信托转向更安全的政府债券，从而推低房地产投资信托的单位价格。

大多数亚洲债券收益率确实已经上涨，目前较年内低点高出约40至50个基点。然而，新加坡是个例外，其10年期国债收益率稳定在2.04%左右的水平。

由于新加坡的无风险利率未大幅飙升，S-Reits保持相对稳定，环比上涨0.4%。泰国房地产投资信托上涨3.1%，而香港房地产投资信托则下跌5.4%。

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星展银行表示：“鉴于国内融资成本下降、入驻率具有韧性以及健康的租金复归率，我们仍然认为S-Reits处于相对有利的位置。”

该行补充说，资本循环和资产优化持续支撑盈利。目前，S-Reits的收益率为6.2%，而香港为7.8%，泰国则在4.9%至7.6%的区间。

报告称：“收益率差也已扩大至历史平均水平之上，为股价提供了支撑。”

影响差异化的原因在于，香港房地产投资信托持续面临更具挑战性的背景。高利率与疲软的写字楼租赁需求、高空置率和低迷的投资活动同时出现。

尽管如此，作为香港银行基准借贷利率的香港银行同业拆息利率下降，以及持续的政策支持，应能为融资成本提供一些缓解。

与此同时，在旅游业复苏、零售支出改善和酒店业需求回暖的支撑下，泰国房地产投资信托表现出相对更强的韧性。然而，鉴于外国投资者的参与以及该行业对外部资本市场的依赖，市场情绪仍然对全球利率敏感。

星展银行表示：“我们保持选择性，青睐那些拥有强劲资产负债表、再融资风险有限、租金增长可见且积极进行资本循环的房地产投资信托平台。”该行指出，随着融资条件逐步稳定，这类房地产投资信托应能“表现优于大市”。

关注要点

由于投资者转向增长型和周期性股票，S-Reits今年以来表现不佳。富时海峡时报房地产投资信托指数在6月份环比上涨0.4%，但跑输了上涨2.6%的海峡时报指数 (STI)。

这种分化自年初以来就十分明显，房地产投资信托板块下跌了6.1%，而海峡时报指数则上涨了11%。

星展银行表示，即将到来的业绩发布季可能会推动进一步的估值重估。由于本季度是数个S-Reits的派息季度，投资者将密切关注该板块，以评估全年的整体派息轨迹。

S-Reits的运营指标保持稳定，且利率与三四年前相比仍处于低位。因此，当前新加坡的基准利率仍“远低于”S-Reits板块超过3%的平均借贷成本。

星展银行表示，随着存量借款到期并进行再融资，这为获得进一步的债务重定价好处保留了空间。

报告指出：“我们维持我们的观点，即部分S-Reits，特别是那些在新加坡业务敞口占比较大的S-Reits，在再融资时仍能节省成本。”并补充说，这将推高派息。

估值也“依然具有吸引力，尽管市场担心收益率将在更长时间内保持高位”，因为市场已经消化了大部分风险。

远期全年收益率约为6.2%，收益率差为4.2%。星展银行指出，这些数据已接近比其长期平均水平低一个标准差的水平，这为“该板块提供了支撑”。