丰树工业信托第二季度收入下滑，将脱售美国数据中心资产列为首要任务

[新加坡] 丰树工业信托 (Mapletree Industrial Trust, 简称MIT) 正在数据中心以外寻求增长，同时继续脱售其陈旧的北美资产，摆脱以传统资产为主的投资组合，并管理不断上涨的融资成本。

于10月1日上任的该信托管理公司首席执行官Anand Tze Ming Chandran表示，执行北美资产的脱售是该信托的首要业务重点。

Chandran在周三（10月28日）的MIT第二季度业绩发布会上表示：“我希望公司能在数据中心这一垂直工业领域之外增加多元化。这并不是说我们要削弱它。”

他此前是丰树产业 (Mapletree Investments) 亚太区数据中心部门的负责人，在Lily Ler离任并成为丰树产业的首席财务官后，他被任命为首席执行官。

今年4月，MIT宣布计划将在未来一到两年内脱售价值5亿至6亿美元的北美资产。

今年8月，该信托将22个较陈旧的美国数据中心投资组合挂牌出售，总价值约12.4亿美元，其中归属于该信托的价值为10.7亿美元。

Chandran表示，其目标是在2027年3月31日财年结束前完成“相当一部分”的脱售，并正在与“少数几方”就其投资组合的不同部分进行谈判。

“如果我们必须为获得确定性而做出清醒的执行决策，我们就会这样做，因为投资组合的许多转型表现都取决于脱售的执行情况。

“这不仅关系到收入替代和收购，还关系到我们在高利率环境下进行风险管理的能力。

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“这也关系到我们以更优化的方式管理对冲组合的能力。因此，这仍然是首要的业务重点，至少在当前到本财年末之间是如此，”他说道。

MIT将继续在新加坡、美国和日本探索由先进制造业、高科技产业和数字基础设施支持的领域中的机遇。

当被问及投资者应如何看待数据中心对MIT管理资产规模的贡献（相对于一般工业领域而言）时，Chandran表示：“我们将继续作为一个综合性工业房地产投资信托 (REIT)，并有能力在我们具有坚定信念的特定垂直领域进行深入发展，正如过去五年左右我们在数据中心领域的实践所证明的那样。”

目前，在MIT总值83亿新元的管理资产规模中，数据中心占比57.1%，即47亿新元。

Chandran表示，该信托将寻求与更广泛的工业租户建立关系，并补充说，“任何业务都需要进行战略多元化”，无论是跨地域还是跨行业。

他承认，MIT在北美一级和二级数据中心市场的布局“近年来带来了一些挑战”。

Chandran说：“我们是通过收购而非开发进入市场的，因此我们不得不应对美国市场周期快速变化所带来的固有问题。”他补充道：“从战略上讲，我认为放弃不是正确的决定。”

“我们将努力克服困难，并尽力在北美数据中心市场中寻找进攻机会。”

截至9月30日的季度，每单位派息同比下降6.6%至0.0297新元。

第二季度净房地产收入下降3.5%至1.198亿新元，主要原因是北美地区的贡献减少、三处在2025年8月出售的新加坡工业地产不再产生收入，以及日元对新元的贬值。

投资组合入住率从上一季度的90.7%下滑至89.7%。数据中心入住率从85%降至82.1%，而北美地区入住率则从82.5%降至79.1%，原因是一处位于圣地亚哥的物业租约在5月份未获续签。

当MIT于8月将其价值10亿美元的美国资产挂牌出售的消息传出时，星展银行 (DBS) 的分析师将此举形容为“精准而果断”，并认为这表明一项更广泛的战略评估正在进行中。

该银行的Derek Tan在8月31日的一份报告中写道：“我们认为，这表明（该信托）在解决投资组合质量问题上表现出更大的紧迫性和决断力，同时也在加强MIT对现代化设施的投资敞口，这些设施有望从云和人工智能（AI）的需求中受益。”

该银行估计，如果脱售已挂牌投资组合的30%至100%，并将所有收益用于偿还债务，可将其总杠杆率从37.5%降至23.6%至33.9%之间。

星展银行的报告称：“这将为MIT提供充足的能力来收购现代化数据中心和其他高规格设施，而无需在短期内进行股权融资。”

在新加坡，MIT完成了184份更新租赁契约，覆盖约64万平方英尺的面积，实现了6.9%的正加权平均租金复归率，高于上一季度的5.3%。

管理层预计，本财年下半年的租金复归率将保持在中个位数水平。

位于加冷道的丰树高科技园 (Mapletree Hi-Tech Park @ Kallang Way) 的承诺入住率为72.4%。该物业是信托最大的重建项目，于2023年3月完工，预计在财年末入住率将超过75%。