2026年新加坡房地产投资信托的散户资金流向

【新加坡】在新加坡上市的房地产投资信托（S-Reits）的投资者吸引力源于租金收入，其派息是回报的基石，而估值则会根据利率和融资环境进行调整。

S-Reits的收入由出租率和租金复归率驱动，而价格则反映了资本成本以及收益率与无风险利率之间利差的变化。因此，投资者的需求往往集中在可以提前评估的收入上。

近期流入S-Reits领域的散户资金流持续强化了这一市场定位。

频繁的投资者推介会依然是该领域的一大优势。截至2026年5月21日（星期四），该领域已录得约9.25亿新元的散户净买入额，约为2025年全年累计散户净买入速度的两倍。

在整个领域中，散户资金流向与近期的市场表现呈现出中度负相关关系。

净买入额最高的10只信托，其平均总回报率下跌了约8%；相比之下，净卖出额最高的信托平均总回报率下跌了约4%。

在某些情况下，这似乎表明散户正在增持表现落后的信托以博取反弹潜力，同时减持表现相对坚挺的信托。而在另一些情况下，买入行为似乎反映了收入可见性和出租率改善等基本面因素。

最近上市的S-Reit UI Boustead Reit 已续签和新签了超过30.5万平方英尺的租约，将承诺出租率提升至92.2%，显示出持续的租赁势头。

该信托参与了日本UIB Konan第三期物流开发项目的共同投资，预计此举将有助于收入多元化，并提供约4.8%的预估成本收益率，高于其日本投资组合的净房地产收入收益率。

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S-Reit acquisitions pick up with improved financing

Daiwa House Logistics Trust 的大部分租约将在2030年后到期，维持了良好的租约可见性，这得益于其物流投资组合和稳定的租户需求。

在CapitaLand平台旗下，不同地区的收入由不同的驱动因素支撑。

CapitaLand India Trust 正在提高其商业园的使用率，这得益于印度写字楼市场的租赁势头；而 CapitaLand Ascendas Reit 则继续通过多元化的工业投资组合来稳固收入，其租金复归和高规格资产为稳定的出租率和现金流可见性提供了支持。

在工业和办公地产领域也可见类似的模式。 Mapletree Industrial Trust 的投资组合包括数据中心和高规格工业资产，与数字化趋势相关的租户需求为其出租率和租金韧性提供了支持。

Keppel Reit 的收入状况继续受到长期办公租约以及持续的租赁和资产管理举措的支撑；而 Lendlease Global Commercial Reit 则继续推进资产提升和重新定位计划，租赁活动支撑了其商业资产的租金表现。

在更专业的细分市场中， Parkway Life Reit 继续从其医疗保健投资组合中的长期主租约中受益，人口老龄化驱动的需求为其带来了稳定的租金收入。

Keppel Pacific Oak US Reit 正在其美国办公投资组合中推进租赁和资本管理计划，以支持出租率和收入的稳定性；而 Sasseur Reit 则通过其委托管理协议框架提供结构化的收入模式，该模式结合了固定租金部分和与租户销售额挂钩的可变动部分。

另一个共同点是，这些S-Reits持续提供关于租赁活动的最新信息，以及不同程度的资产计划和投资组合调整。

这些信息披露让外界能够了解其收入是如何被长期管理和发展的。UI Boustead Reit的租赁活动，以及Lendlease Reit和Keppel Reit的各项举措，都反映了它们在提升出租率和租金表现方面所做的持续努力。

CapitaLand India Trust 和 Keppel Pacific Oak US Reit 也公布了租赁活动和投资组合调整的最新情况，表明它们持续关注使用率和收入稳定性。

S-Reits领域已发展成为一个多元化的平台，涵盖物流、工业、办公、零售、医疗保健和酒店业，以及数据中心等另类资产。同时，在一个受监管且透明的框架内，该领域以房地产基本面支持的经常性派息为基石。 

S-Reits领域也仍然是新加坡市场上研究覆盖较广、流动性较好且交易最活跃的板块之一。新交所研究部

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作者是新加坡交易所（SGX）的市场策略师。欲了解更多关于新加坡Reit领域的研究和信息，请访问 sgx.com/research-education/sectors 查阅《S-Reits & Property Trusts Chartbook》。