债务成本下降，新加坡房地产投资信托第三季度盈利预计保持稳定

[新加坡] 在较低融资成本和多数房地产领域稳健的运营指标支持下，新加坡上市的房地产投资信托（S-Reits）预计将在2025财年第三季度实现稳定的业绩。

在即将到来的财报季，大多数S-Reits将公布截至9月30日的季度业务更新。 Digital Core Reit 和 Sabana Reit 将于10月22日发布业务更新，随后 Suntec Reit 将于10月23日发布， CapitaLand Integrated Commercial Trust 将于10月28日发布。

由Mapletree发起的Reits和由Frasers Property发起的Reits将分别发布半年和全年业绩。 Mapletree Pan Asia Commercial Trust 将于10月22日发布其上半年业绩，而 Frasers Logistics and Commercial Trust 将于11月7日发布其全年业绩。

晨星（Morningstar）股票分析师泽维尔·李 (Xavier Lee) 表示，他预计在债务成本下降以及办公、零售和工业市场保持稳健的推动下，S-Reits将在第三季度报告“稳定的业绩和增长”。

辉立证券研究部高级分析师达伦·陈 (Darren Chan) 同样预计，得益于平均利息支出的下降，更多Reits将实现每单位派息 (DPU) 的同比增长。他表示：“上半年已有约40%的S-Reits报告了DPU的增长。” 他补充说：“在稳定入住率的支撑下，大多数领域应能保持稳健。”

达伦·陈强调，与一年前相比，最显著的变化是借贷成本的下降，因为平均债务成本已开始呈下降趋势。

然而，马来亚银行证券分析师克里希纳·古哈 (Krishna Guha) 表示，由于美国数据中心的空置风险、中国的负租金调升率以及日本较低的入住率，由Mapletree发起的Reits可能在派息方面面临压力。

古哈指出，本季度的焦点将是随着借贷成本进一步下降，Reits如何管理其对冲比率。

兴业银行 (RHB) 分析师维杰·纳塔拉詹 (Vijay Natarajan) 在10月1日的研究报告中表示，S-Reits似乎已经“走出困境”，2026年的前景“更加光明”。报告指出，利率放缓、国内经济稳健以及政府振兴新加坡市场的举措是关键的利好因素。

该券商还观察到，受新元走强和替代收益选择减少的提振，投资者情绪和流入S-Reit板块的资金流正在改善。估值仍然具有吸引力，该板块目前的交易价格已接近账面价值。

政府深化本地股市的努力也可能对规模较小的Reits有所帮助。

纳塔拉詹说：“最近推出的新iEdge新加坡次50指数也包含了15只S-Reit成分股，我们认为这增加了中型S-Reits的知名度，并可能提高其流动性。”

值得关注的领域

分析师普遍看好下一季度的商业和本地资产。古哈预计， Frasers Centrepoint Trust 、 Suntec Reit 、 Aims Apac Reit 和 Parkway Life Reit 将在第三季度报告持平或更高的同比DPU。

办公楼领域仍然是关注的焦点。达伦·陈指出，在疫情期间遭受重创的美国办公楼Reit领域正显示出复苏的初步迹象。 Keppel Pacific Oak US Reit 已表示将从2026财年起恢复派息，而 Prime US Reit 则表示将从2025财年下半年起，将其股息支付率从10%提高到至少50%。

与此同时，晨星的泽维尔·李表示，他正在监控人工智能 (AI) 对办公楼需求的潜在影响。

泽维尔·李说，市场担心，在短期内，随着公司寻求提高效率，采用AI可能会减缓招聘或淘汰某些职位。“这种过渡效应给办公楼需求和租金增长带来了潜在的阻力。”然而，他认为长期影响将是积极的，因为围绕AI技术将出现新的职位和业务职能。

马来亚银行的古哈指出，Keppel Reit 最近进军澳大利亚零售业的举动值得关注，并指出了租户集中度高和杠杆水平偏高带来的潜在风险。

该Reit的管理公司于10月7日宣布，将收购澳大利亚购物中心Top Ryde City Shopping Centre，作为其资产多元化、拓展新加坡办公楼以外业务举措的一部分。该购物中心租金收入的40%来自前六大租户。

在各领域中，兴业银行 (RHB) 继续看好工业Reits，因其收入稳健且具有增长潜力；其次是办公楼Reits，其估值仍然相对较低。然而，酒店业Reits是其最不看好的领域。