新加坡房地产投资信托基金（S-Reits）年初至今总回报率达14.7%，有望创下2019年来最佳年度表现

[新加坡] 随着价格在稳定的运营表现和更有利的利率环境下反弹，在新加坡上市的房地产投资信托基金（S-Reits）有望创下六年来最佳的年度表现。

截至周五（12月5日），iEdge新加坡房地产投资信托指数（iEdge S-Reit Index）年初至今已上涨9.3%，计入股息分配后的总回报率高达14.7%。这是自2019年以来最强劲的年度表现，当年该指数上涨了19.6%，总回报率为27.5%。

在iEdge新加坡房地产投资信托指数的33只成分股中，有29只年初至今录得正总回报率。排名前10的表现最佳者，总回报率均超过20%。

表现优异的包括多元化的S-Reits，例如 CapitaLand Integrated Commercial Trust 、 OUE Reit 、 Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) 和 Suntec Reit 。

在最新的第三季度业绩中，大多数S-Reits报告了稳定的运营表现，零售、工业和办公等各细分领域的房地产投资信托基金均显示出稳定的入住率和正向的租金调升率。

大华继显（UOB Kay Hian）分析师 Jonathan Koh 在11月27日的一份报告中表示，该券商覆盖的大多数S-Reits公布的第三季度业绩符合或超出预期。该行业也受益于利率环境的改善。

美国联邦储备局（The US Federal Reserve）今年已两次降息，分别在9月和10月各降息25个基点（bps），这是在2024年三次降息基础上的延续。目前的预期是美联储本月将再次降息，芝商所FedWatch工具（CME FedWatch tool）显示，12月10日会议上降息25个基点的概率为87%。

在新加坡，今年的借贷成本已经下降，三个月复合新加坡隔夜利率平均值（SORA）从1月2日的3.02%降至12月4日的1.25%。S-Reits在其最新业绩中也报告了较低的债务成本。

例如，得益于有利的利率条件和积极的债务削减，MPACT的财务费用在第二季度同比下降了16.4%。同样，在利率下降和积极的资本管理下，OUE Reit报告其第三季度财务成本下降19.7%至2160万新元。

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投资咨询平台 Beansprout 的创始人 Gerald Wong 在上月的一份报告中指出，最新的业绩继续表明，利率下降如何显著改善了S-Reits的表现。

他表示：“一些S-Reits报告了较低的平均债务成本，并展示了利率下降25或50个基点如何转化为更高的可分配收入。”

“能够以更窄的利差发行长期债券，表明资本市场状况已经改善，这为迈向2026年提供了更强的盈利可持续性支持。”

他还指出，近几个月来，S-Reits在收购和资产剥离方面更为活跃。

他表示：“在这一领域，我们青睐那些能够通过积极的投资组合管理来维持和增加派息的房地产投资信托基金，例如资产提升、选择性收购或利用租金上调机会。” Beansprout 在中型房地产投资信托基金中的首选包括 Elite UK Reit 、 CapitaLand India Trust 和 Digital Core Reit 。

惠誉评级（Fitch Ratings）在上月的一份评论中表示，随着借贷成本放缓，预计其评级的S-Reits的投资组合更新活动将加速。报告指出，这些S-Reits在2025年上半年的资产提升计划支出约为3.5亿新元。惠誉预计，随着它们投资于提升资产质量，全年的资本支出将增长20%至25%。

分析师表示：“我们预计，随着需求上升——尤其是在核心市场对优质物流、零售和办公资产的需求——资本化率将会压缩，从而推高估值。”

他们还预计，与2026年美国政策利率下调的预期一致，房地产投资信托基金的借贷成本将进一步下降。

尽管S-Reits的单位价格今年已反弹，但一些分析师指出，其表现落后于新加坡整体市场——例如海峡时报指数等指数在同一时期的总回报率超过了25%。

大华继显的 Koh 表示：“尽管有国内利率下降的支撑，但S-Reits在很大程度上落后于整体市场的复苏。因此，它们可能会逐步追上大市，但在市场回调时不太可能领跌。”

他维持对该板块的“增持”评级，并指出，由于租约期较长，S-Reits拥有稳定的现金流，这在宏观环境不确定的情况下提供了收入稳定性。新交所研究部

作者是新加坡交易所（SGX）的研究分析师。欲了解更多关于新加坡房地产投资信托基金行业的研究和信息，请访问sgx.com/research-education/sectors查阅《S-Reits & Property Trusts Chartbook》。