利率走低提振回报，新加坡REITs有望在第四季度大放异彩

[新加坡] 一些市场观察人士认为，随着本地三大银行公布截至2025年12月的第四季度业绩报告，新加坡上市的房地产投资信托（S-Reits）可能会迎来强劲表现，其风头或将盖过银行股。

利率下降预计将对银行业巨头 DBS 、 OCBC 和 UOB 的收入构成压力。这三家银行的总市值占海峡时报指数（STI）成分股公司总市值的一半以上。

但利率走低对S-Reits来说却是好消息。过去几年，高昂的债务成本侵蚀了它们的派息。

麦格理证券研究（Macquarie Equity Research）分析师 Jayden Vantarakis 和 Rachel Tan 表示：“利率下降和美国持续的宽松政策是该行业的利好因素。在利率下降的顺风下，我们更看好S-Reits而非银行股。”

即将到来的S-Reits第四季度业绩报告季，将为该行业表现不俗的一年画上句号。

晨星（Morningstar）股票分析师 Xavier Lee 指出，2025年是S-Reits自2019年以来表现最强劲的一年。

计入派息再投资，S-Reits去年的总回报率达到16.4%。在利率“更长时间维持高位”的背景下，这是一个不错的表现，尽管低于海峡时报指数28.8%的总回报率和银行股21.8%的平均回报率。

Lee 表示：“2025年的强劲回报已使许多REITs的估值趋于合理；然而，对于有眼光的投资者来说，仍存在一些特定的机会。”

回归办公楼市场

分析师将特别关注办公楼细分领域的租金和入住率等关键指标。

Lee 说：“展望未来，我们认为在办公楼供应有限的支撑下，市场预计新加坡办公楼市场将表现强劲。”

星展集团研究（DBS Group Research）分析师 Derek Tan、Dale Lai、Geraldine Wong 和 Tabitha Foo 表示，由于多年的供应短缺和定价能力的增强，甲级写字楼“具有最强的上涨潜力”。

他们补充说：“在全球经济放缓的背景下，由于基本面对业主有利且供应稀缺，新加坡房地产仍然是具有防御性的价值储存工具。”

马来亚银行研究（Maybank Research）分析师 Krishna Guha 和 Liu Miaomiao 认为，周期性驱动因素正对办公楼细分领域形成利好。

他们说：“在2025年初，我们曾预计即期租金会下降，但实际上在2025年第三季度同比上涨了2.1%。此外，中央商业区（CBD）写字楼的全年入住率也在上升，尽管乙级资产的空置率仍然较高。我们预计第四季度将维持这一增长势头。”

麦格理的 Vantarakis 和 Tan 预计，新加坡所有资产类别的表现将保持相对稳定。 

他们说：“我们认为，随着到期租金开始上涨，租金续约调升率将保持正数，但增幅会更为温和。虽然需求有所放缓，但供应短缺应会继续支撑当前租金水平。”

然而，在工业地产方面，由于关税壁垒导致制造业和贸易相关行业持续存在不确定性，租金增长可能会进一步放缓。

麦格理分析师表示：“尽管物流和工业领域面临挑战，但我们预计2026年供应将趋于缓和，租金将企稳。”

在星展银行分析师看来，工业细分领域中的物流和数据中心板块可能提供“最光明的前景”。

他们表示：“由于供应环境受限，这些领域仍有能力实现租金增长，并可能带来超预期的上行空间。”

潜在的收购活动

除了第四季度业绩，市场观察人士还将密切关注基金管理人关于收购的指引和公告。 

星展银行分析师指出，随着利率下降重振资本市场活动，S-Reits正在进入一个“增值性收购的良性循环”。 

他们说：“利率下降——尤其是新加坡隔夜利率（Sora）——以及S-Reit价格的坚挺，显著改善了交易的经济效益，使得收购能够达到以前无法企及的最低资本回报率。”

他们补充说：“随着融资成本从2023年的高点回落，资本化率与融资成本之间的利差已经扩大，为物流、数据中心和郊区零售等核心领域恢复了增值空间。”

“仅这一转变就已将一些利润微薄的交易转变为能够增厚收益的机会。”

马来亚银行的 Guha 和 Liu 表示，随着买家兴趣重燃，房地产市场正显示出资本化率压缩的“初步迹象”。 

该研究机构对S-Reits保持积极看法，“因为在融资成本降低、资本循环和投资组合重组的支持下，其派息有望增加”。 

主要业绩发布

S-Reits的第四季度财报季将于周四（1月22日）拉开帷幕，届时 Suntec Reit 将公布其全年业绩。 

凯德集团（CapitaLand）旗下的S-Reits也将公布全年业绩，其中 CapitaLand Ascott Trust 于1月29日公布， CapitaLand India Trust 于2月2日公布， CapitaLand Ascendas Reit 和 CapitaLand China Trust 于2月5日公布， CapitaLand Integrated Commercial Trust 于2月6日公布。

吉宝（Keppel）旗下的REITs和商业信托也将公布其全年业绩，其中 Keppel DC Reit 于1月30日公布， Keppel Pacific Oak US Reit 和 Keppel Infrastructure Trust 于2月3日公布， Keppel Reit 于2月4日公布。

其他计划公布全年业绩的S-Reits包括： OUE Reit （1月26日）、 CDL Hospitality Trusts （1月30日）、 Parkway Life Reit （2月2日）、 ESR Reit 和 Digital Core Reit （2月4日）、 Elite UK Reit （2月9日）、 Prime US Reit （2月11日）以及 United Hampshire Reit （2月20日）。