电力紧缺加剧竞争，新加坡数据中心REITs积极布局日本市场

【新加坡】随着计算能力需求的激增加剧了对稀缺备电资产的竞争，在新加坡上市的数据中心房地产投资信托（REITs）正加大对日本的投资。

吉宝数据中心房地产投资信托 (Keppel DC Reit) 于9月提议收购位于东京的两座数据中心，此举将使其日本租金收入贡献从9%提高到23%。

一个月前，数码核心房地产投资信托 (Digital Core Reit) 同意增持一座大阪数据中心25%的股份，将其持股比例从20%增至45%。

分析师表示，与区域内其他数据中心市场相比，日本为新加坡的REITs提供了规模、市场成熟度、较低的市场风险以及更深的流动性等多重优势。

他们补充说，近期的交易反映出，投资者对日本那些配套齐全、能获得长期电力供应的高质量运营中数据中心的兴趣日益浓厚。

高纬环球 (Cushman & Wakefield) 亚太区数据中心研究与咨询主管 Pritesh Swamy 表示：“在当前环境下，尤其是在日本，电力可用性本身已成为数据中心资产最有价值的属性之一。”

他观察到，过去两年里，对日本运营中设施的竞争推高了资产价值，投资者更愿意为能提供即时收入的资产接受较低的收益率。

吉宝数据中心房地产投资信托提议收购的东京资产以及数码核心房地产投资信托的大阪资产都已被完全租用。

日本数据中心市场的基础是不断增长的国内企业工作负载、云计算的普及以及日益增长的人工智能工作负载，而相对有吸引力的日元计价融资也支撑了投资者的兴趣。

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世邦魏理仕 (CBRE) 亚太区数据中心资本市场总监 Neil Bear-Hetherington 表示，国内巨大的数据消费量也推动了超大规模数据中心的需求，这部分需求占总容量的60%至70%。

Swamy 告诉《商业时报》（The Business Times），日本拥有超过1.8吉瓦 (GW) 的运营容量，空置率为6.6%，是亚太地区最大、最成熟的数据中心市场之一。

Bear-Hetherington 补充说，在日本数据中心资产需求增加的背景下，主机托管机架（即数据中心设施中的共享服务器）的价格在2025年上涨了约3%。

更多供应即将到来，高纬环球估计，日本还有3.5吉瓦的数据中心项目将在2030年前开发。

Swamy 指出，在日本，近40%的在建容量和26%的规划容量已被预租。

发起人的角色依然至关重要

对于希望在日本扩张的新加坡REITs而言，获得合适的资产仍然是一个主要障碍，这也使其发起人处于重要地位。

Bear-Hetherington 告诉《商业时报》：“发起人向REITs注入资产的交易非常重要，因为他们会在自己的资产负债表上孵化、开发和稳定资产，然后再将其注入到相关的专业REITs中。”

例如，数码核心房地产投资信托最近就从其发起人 Digital Realty 手中，购买了一座拥有永久地契的大阪数据中心额外25%的权益。

Swamy 表示，发起人关系还可以提供独家机会、开发专长和收购确定性。

然而，Bear-Hetherington 指出，尽管发起人很重要，但市场上也有大量REITs和其他投资者从无关联的卖方手中购买资产，形成了一个“活跃的市场”。

他指出，今年3月，凯德腾飞房地产投资信托 (CapitaLand Ascendas Reit) 和一支由三井 (Mitsui) 管理的基金以9.97亿美元的价格，在大阪都市圈收购了一座45.9兆瓦的数据中心。

他说：“更广泛的投资者正日益寻求将资金配置到数据中心，以此作为一种主题配置，并将投资组合多元化，配置于一个增长中的行业。”

获得渠道不保证回报

但即使有强大的发起人向REITs注入资产的渠道，也并不能保证获得有吸引力的回报。

尽管日元计价的债务对投资者仍具吸引力，但更高的利率和受压的资本化率可能会对交易活动和回报构成压力。

电力限制是另一个挑战。虽然备电容量的稀缺性可以推高运营中数据中心的价值，但它也可能限制新容量的开发和现有设施的扩建。

Bear-Hetherington 表示，这种短缺在大东京地区尤其明显。

他说：“获得高压电网电力是市场增长和由此产生的稳定资产的关键，尤其是在大东京地区。”

他补充说，相比之下，大阪都市圈的数据中心增长更为显著，因为它“电力供应相对较好”，并指出大阪地区的数据中心供应预计将从2027年开始增加。

在整个日本，未来十年电力需求预计将增长5.3%，部分原因是数据中心的消耗量不断上升。

为满足这一不断增长的需求，日本正寻求升级其电网基础设施，日本政府计划在全国范围内新建和加固30座变电站。

分析师预计，随着传统数据中心设施寻求升级其电力基础设施以满足更高密度的人工智能工作负载，电网将面临更大压力。

Swamy 表示：“总的来说，我们认为基础设施限制，特别是电力可用性，在未来两年内可能仍然是该行业增长的关键挑战之一。”

尽管存在这些挑战，第一太平戴维斯 (Savills) 亚太区数据中心主管、区域工业与物流服务高级总监 Jack Harkness 预计，在成熟的超大规模数据中心需求和长期增长潜力的支撑下，日本数据中心的需求将保持强劲。

然而，备电资产的稀缺性意味着买家将不得不变得越来越挑剔。

Harkness 说：“最终，投资者关注的是那些电力、交付和未来收入能够得到充分确定性保障的机会。”