ARA联合创始人John Lim：新加坡需要的不是更多REITs，而是规模更大的REITs
这位业界资深人士表示，本地市场必须走向整合和积极的全球扩张。
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【新加坡】新加坡上市的房地产投资信托基金（S-REIT）领域不需要更多的REITs，而是需要规模更大的REITs。
这是业界资深人士John Lim的坦率评估。他认为，本地市场的增长策略需要进行根本性转变，朝着整合和积极的全球扩张方向发展。
Lim的观点有其历史分量。他花了二十多年时间将ARA资产管理公司（ARA Asset Management）打造成一个价值1000亿美元的巨头，并在市场对房地产投资信托基金这类资产类别还高度怀疑的时期，主导了 Suntec Reit 和置富产业信托（Fortune Reit）等先驱性REITs的上市。
他认为，现在前进的道路并非是不断地推动更多首次公开募股（IPO）。
“再增加一个又有什么意义呢？” 他于周三（3月25日）在新加坡举行的亚太房地产协会（Aprea）会议期间问道。
数据证实了他的论点。根据Aprea的数据，截至2月底，区域内的REITs总数已激增至300多家，总市值约4390亿美元。
但在规模上存在明显差距。例如，澳大利亚拥有40只REITs，总市值达1246亿美元，而新加坡的39只REITs总市值仅为821亿美元。
这并非是说S-REITs表现不佳。事实上，在截至2月的12个月里，它们取得了自2019年以来最强劲的表现，回报率超过20%。
Aprea首席执行官Sigrid Zialcita指出，全球风险正促使机构资本流向新加坡这个城市国家。
她说：“我们正在目睹一场深刻的‘避险潮’。随着全球风险水平飙升，机构投资者和超高净值家族正转向新加坡稳健的资产负债表。这种‘确定性保费’预计将推动投资额的增长。”
然而，Lim认为，为了吸引这些资本并让本地REITs能发挥超常实力，监管机构需要为它们放宽限制。
随着全球房地产格局的转变，规模和灵活性将决定赢家。为了让新加坡保住其亚洲REITs中心的地位，政策必须转向以赋能增长，扩大合格资产的范围并提高融资的灵活性。
Lim指出现行的监管限制，例如50%的杠杆上限，在当前的“买方市场”中限制了REITs的灵活性。他建议，放宽这些上限并为海外收购提供定向激励措施，可以为它们提供收购陷入困境或被低估的全球资产所需的实力。
这种向外扩张的举措，自然会面临本地投资者的“外国资产折价”问题，因为他们更偏好熟悉的国内实体物业。
然而，Lim警告说要警惕过度专注于本地市场而产生的自满情绪。他指出，十多年前本地写字楼租金曾一度暴跌，并警告称，过度以新加坡为中心会带来集中的风险。他说，地域多元化是对冲国内市场下行周期的最有效工具。
如果规模是最终目标，Lim认为传闻中 CapitaLand 与Mapletree之间的大规模合并将是“一步好棋”——而这正是该行业所需要的那种大胆举措。
“我一向主张规模很重要，”他表示，并指出这样的合并将形成一个更强大的实体，能够在全球范围内进行竞争。
但为什么要止步于CapitaLand和Mapletree呢？“实际上，他们甚至应该与Keppel合并，”他打趣道。
