新加坡开发商深化对越南的长期投资布局

【新加坡】数十年前对越南的早期投资，已使该国成为新加坡开发商的一个关键增长市场。随着越南经济日趋成熟、中产阶级不断壮大，这些开发商如今正将业务从住宅扩展到物流等多个领域。

如今，包括凯德集团（CapitaLand）、丰树产业（Mapletree）、吉宝（Keppel）和星狮地产（Frasers Property）在内的房地产企业已在越南的住宅、商业、物流和酒店业等领域建立了相当规模的投资组合，并且有更多项目、基金和合作项目正在筹备中。

以吉宝为例，该公司已成为越南最大的外国房地产投资者之一，拥有26个项目，注册投资资本总额约39亿美元。

截至2025年底，其投资组合包括一个拥有8600套住宅的土地库存和40.1万平方米（sq m）的商业空间。

同样，丰树产业也扩大了其投资组合，拥有超过30项资产，价值18亿新元，涵盖办公、零售、住宅、服务式公寓、酒店和物流地产等领域。

星狮地产2025年的年度报告显示，该公司在越南拥有22,500平方米的商业空间和848,600平方米的工业与物流净可出租面积。

与此同时，凯德集团通过旗下全资的住宿业务单位雅诗阁（Ascott），在14个城市管理着超过9900个酒店式公寓单位。其开发业务分支凯德地产（CLD）则拥有19,000套住宅，分布在19个已竣工和在建的住宅项目中，此外还有两个综合开发项目和一个商住两用的小型办公室/家庭办公室项目。

这些开发商大多在1980年代至2000年代初首次进入越南，当时越南政府正积极致力于吸引外国直接投资。

凯德地产越南及国际市场总裁Tan Wee Hsien表示，自2000年代初以来，越南国内生产总值（GDP）每年保持约6%至7%的持续增长，加上“年轻化的人口”和不断扩大的中产阶级，创造了巨大的增长机会。

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丰树产业的一位发言人指出，在城市经济扩张、基础设施改善和劳动力教育水平日益提高的背景下，越南在过去几十年里吸引了大量外国直接投资。

这些“优势”继续吸引着跨国公司，并支持该国发展成为一个制造业中心和消费市场。

更多“优质”住宅

开发商指出，在越南不断壮大的中产阶级和快速的城市化进程的推动下，住宅领域是增长的一个关键驱动力。预计到2030年，城市化率将超过50%。

Tan Wee Hsien表示，凯德地产的住宅项目主要受到本地购房者和投资者的强劲需求支持，越南中产阶级财富的增长和“不断变化的愿望”推动了对高端住宅的需求。

莱坊（Knight Frank）在一份报告中指出，与此同时，在抵押贷款利率上升的背景下，新供应仍然有限，而需求在“开发商主导的融资方案”的支持下保持坚挺。

这使得胡志明市在2026年第一季度的新房交易量达到近1600套，同比增长129%。

该市的平均要价也延续了上涨趋势，本季度同比上涨11.8%，达到每平方英尺378.9美元。

凯德地产表示，其有望实现到2029年在越南开发30,000套住宅的目标，并计划在未来几年再增建11,000套。

Tan Wee Hsien说：“为实现我们的目标……凯德地产将通过与信誉良好的本地和国际伙伴建立战略合作伙伴关系，来增加资本部署并扩大我们的开发项目储备。”

计划中的大型项目将位于河内和胡志明市等主要城市，以及兴安和海防等高增长省份。

星狮地产也在二月份宣布与越南最大的投资集团之一Gelex Group成立一家新的合资企业，以在越南探索新的开发机会，包括更多的住宅项目。

与此同时，吉宝在2020年推出了吉宝越南基金（Keppel Vietnam Fund），这是一支私人基金，管理来自全球机构投资者和该集团的资本，共同投资于该国的住宅开发、商业、综合用途项目和城镇项目。

吉宝房地产部门首席执行官Louis Lim指出，该基金此后已在河内和胡志明市投资了数个“高质量的住宅项目”。

Louis Lim表示，该基金在充分利用杠杆并完成投资后，包括其联合投资资本在内，其管理资产规模将可能达到约10亿新元。

跨足其他领域

除住宅外，房地产企业正向物流、工业和办公地产领域扩张，以支持越南不断增长的制造业产业群和服务业。

凯德投资（CLI）东南亚区首席执行官兼全球物流与自助仓储业务负责人Patricia Goh表示，该集团在越南的工业和物流战略，是基于制造业产业群的持续扩张、供应链的快速多元化以及电子商务的增长。

凯德投资正通过区域基金平台，如凯德东南亚物流基金（CapitaLand South-east Asia Logistics Fund），来扩大其业务规模。该基金为跨国和国内租户开发定制化建造的物流和工业设施。

丰树产业补充道，随着经济增长，对甲级写字楼空间的需求预计将在中期内增强，不过胡志明市和河内的新增供应可能会使市场竞争更加激烈。

随着越南消费市场和旅游业的增长，开发商也正在投资零售和酒店业。

例如，吉宝去年通过推出河内中心（Hanoi Centre）扩展到河内的零售市场。Louis Lim表示，该购物中心目前在周末每天吸引近4万名访客，月均客流量增长率为132%。

同样，凯德集团也在扩大其住宿投资组合，Patricia Goh指出，该集团在越南的各个物业都看到了“强劲的商务和休闲需求”。

今年四月初，星狮地产旗下的酒店业务分支辉盛国际（Frasers Hospitality）分享了到2028年在亚洲（包括越南）开设18家新的服务式公寓和酒店公寓的计划。这其中包括位于河内一个综合开发项目内的拥有401间客房的Fraser Residence Hinode City，预计将于2026年底开业。

未来展望

开发商对越南房地产市场的前景保持乐观。

Tan Wee Hsien预计，越南监管环境的持续改善将提高透明度并增强投资者信心，尤其是外国利益相关者的信心。

例如，2025年出台了新的房地产商业法，为越南房地产市场提供了更高的清晰度和透明度。其中包括对房地产交易更严格的规定，如明确的定金指导方针、投资者的最低投资要求以及延期付款的规定。

Patricia Goh表示，近期对该国《土地法》的修订将增强越南对机构房地产投资的吸引力。

改革内容包括调整土地价格和估值政策，完善土地租赁制度，以及对土地征用和通过私人协议直接收购土地提供指导。

吉宝越南房地产总裁Joseph Low在2024年的一次会议上表示，由于其中一些变化可能会加剧竞争，企业必须拥有雄厚的财务资源、高技术能力和丰富经验，并通过已完成的项目证明其“真正”的实力。

Joseph Low曾表示，凭借过去三十年在越南的良好业绩记录，该集团有信心将“挑战转化为机遇”。

他补充道：“我们仍然选择越南作为我们投资的首选国家之一。”

丰树产业表示，尽管近期的地缘政治挑战和能源冲击已导致“航班中断和通胀压力”，可能会影响短期增长，但该国的长期前景“依然稳固”。

但Tan Wee Hsien表示，即使机会在增加，开发商也必须保持敏捷，以“应对不断变化的监管环境、供应链波动、外部经济压力、气候风险和不断变化的消费者期望”。

《走进亚细安》栏目旨在探讨重塑该区域不断变化的经济的结构性转变和新兴驱动力。点击此处，获取更多关于越南的见解。