从塑料到房地产，马来西亚马星集团以“信任资本”建立其商业帝国

《亚洲家族企业探秘：如何转型以抓住下一阶段的增长机遇》

【吉隆坡讯】早在马星集团（Mah Sing Group）成为市值28亿令吉（约合9.074亿新元）的上市开发商及马来西亚最知名的房地产地产品牌之一以前，在 Lionel Leong 的眼中，它只是一个家族企业——一个他10岁时参观过的塑料工厂，以及偶尔与父亲一同巡视的房地产项目工地。

这位36岁的马星集团副集团首席执行官兼执行董事表示：“我从未想过要和父亲一起工作。我们年轻时，他从未强迫我们加入公司。”

马星集团最初是一家塑料贸易公司，其父亲 Leong Hoy Kum 在22岁时接手，并于1979年将其扩展为塑料制造业产业群，之后在1994年进军房地产开发领域。

如今，这家在马来西亚交易所上市的集团已交付超过 60,000 套住宅，并开发了多个城镇、商业中心和工业园区。在截至2025年的财政年度，马星集团实现税前利润3.829亿令吉，营业收入达25亿令吉。该集团还持有12亿令吉现金，净负债率低至0.26倍，未入账销售额达32亿令吉。

Lionel Leong 在投资银行业工作一年后，于2013年加入马星集团，担任集团战略发展与项目部总经理。他毕业于新南威尔士大学，主修经济学和金融学，加入公司时正值房地产市场的繁荣周期。

他告诉《商业时报》：“那是一个充满活力的时期。马星集团的运营方式富有企业家精神，我希望成为那股活力的一部分。”

他早期的任务之一是位于雪兰莪州万宜（Bangi）占地173公顷的 Southville City 城镇项目，他参与了该项目的总体规划——从设计讨论到战略定位。这个项目让他接触到了土地收购的动态变化和执行纪律。

到2016年，他已担任集团战略与运营总监，在公司乘着强劲的房地产周期发展时，深入参与决策过程。

他不是公司里唯一的第二代家族成员。他的姐姐 Jane Leong 和妹妹 Rachel Leong 都是集团战略与运营总监，三姐弟与父亲并肩工作，共同塑造马星集团的战略方向。

指导与心态

在一家上市的家族控股公司工作，会受到不同寻常的审视。无论内部还是外部，人们的期望都很高，尤其是在创始人仍在掌舵的情况下。

他说：“这确实有压力。你的上司不只是一位老板，他还是你的父亲。”

除了家庭关系，还需要管理外界的看法，因为人们可能会认为一切都来得很容易。他补充道：“你必须用你的工作成果说话。”他指出，挑战不在于比所有人都更努力，而在于赢得信誉。

尽管压力重重，但 Lionel Leong 对父亲印象最深的不仅是他的果断，还有他的沉着。

他说：“他非常果断，但这种果断是在他仔细分析情况之后做出的。观察他的行事方式，塑造了我对领导力的看法。”

他还注意到，父亲很少将工作压力带回家。他补充说：“看着他工作的样子，你很难不被影响。当你的父母都在努力奋斗时，你也很难不想去奋斗。”

这种影响塑造了他的抱负——不仅仅是继承一项业务，而是要将其提升到新的高度。

文化重于继承

对于一家创建了六十多年的公司而言，最难继承的不是股份，而是文化。

当 Lionel Leong 承担起更显要的领导角色时，他面对的是一群为公司服务多年、深得创始人信任的高管。

他的任务不是强加权威，而是为变革争取支持，从更新品牌到收紧质量标准。

他说：“当我们提出新想法时，我们不介意受到挑战。但我们必须区分真正的担忧和出于图方便而产生的抵触情绪。”

质量成为最早的争议点之一。有人警告说，提高标准会拖慢项目进度或增加成本。他补充道：“当我们力推更高质量时，有人说你必须牺牲速度。我们反问：为什么我们不能两者兼顾优化？”

他指出，障碍在于人们的心态。“如果没有坏，为什么要修？这是一种普遍的心态。安于现状会让你停滞不前。”

马星集团一直试图证明，成本、速度和质量不必相互牺牲。

今年一月，该集团在吉隆坡的 M Astra 项目比原计划提前15个月完工，其建筑质量评估体系（QLASSIC）得分高达89%。QLASSIC是由马来西亚建筑工业发展局评估建筑工艺质量的一项指标。 在过去三年中，该集团已交付超过14,000个单位，平均QLASSIC得分超过82%。

他说，改变心态需要的不仅仅是备忘录。“如果你把一个错误当作一场灾难，那么下一次人们怎么会有勇气做决定？”

他强调说：“当人们充满信心时，他们就能独当一面。这才是扩大公司规模的方法。”

品牌重塑与高端化转型

2017年，Lionel Leong 和他的姐妹们主导了马星集团的品牌重塑，推出了新的标志和“重塑空间，提升生活”（Reinvent Spaces. Enhance Life）的宣传语。

这次转变十分微妙，因为之前的标志与创始人的故事紧密相连。但姐弟们相信，品牌需要不断演进，以反映公司不断扩大的雄心。

他说：“更新标志不仅仅是为了美观。我们希望建立一个超越我们传统的、更强大的家喻户晓的品牌。”

凭借其强大的品牌资产，马星集团在进入2026年时拥有一个占地2707英亩（1095公顷）的土地库存，预计发展总值（GDV）为305亿令吉。

其近期引人注目的举措之一，是以2.6亿令吉收购了位于吉隆坡市中心附近的前 Corus 酒店地块。该地块将被重新开发为一个高端住宅项目，预计发展总值达12.8亿令吉。

Lionel Leong 表示：“这块土地本身是这笔交易中最吸引人的部分。”他指出，这块黄金地段的竞争非常激烈。

该黄金地块的计划仍处于概念阶段，但他表示，该项目将是一个针对本地和国际买家的豪华住宅开发项目。

此举也标志着马星集团在2011年于吉隆坡高档社区满家乐（Mont Kiara）推出 Icon Residence 项目十多年后，重返豪华市场。

Lionel Leong 强调，此举并不意味着公司将放弃其核心的中端开发业务。

他补充说：“进军豪华市场迫使每个人都以不同的方式思考，例如，我们如何设计、销售、营销以及与谁合作。”

马星集团的房地产业务仍坚定地聚焦于马来西亚，他表示集团目前没有向新的海外市场扩张的计划，抵制了部分同行向海外发展的潮流。

然而，其制造业产业群部门已具备区域性业务版图。该集团在马来西亚和印度尼西亚经营着四家工厂，生产塑料托盘和医用手套等塑料产品。其手套部门的产能约为每小时45,000只。

不止于住宅

除了住宅开发，马星集团正在扩展其工业平台。与 KLK Land 的一家合资企业将在柔佛-新加坡经济特区内的柔佛州古来（Kulai）开发一个占地202公顷的工业园，预计发展总值约23亿令吉。

在2025年获得了64亿令吉发展总值的土地后，该集团继续寻觅新的土地。

在稳定的待推项目和不断扩大的工业资产组合的支持下，该集团预计2026年的业绩将有所改善。

除了土地库存和盈利，Lionel Leong 经常谈到他所谓的“信任资本”——他认为这项无形资产将定义马星集团下一阶段的增长。

他说：“我们希望人们借钱给我们，不仅仅是看中我们的资产负债表，更是因为他们对公司的看法。这就是信任资本。”

在一个资本密集型行业中，融资所依赖的不仅仅是数字；业绩记录、公司治理和品牌形象都会影响利益相关者对风险的评估。

他认为，信任资本是通过持续的交付、审慎的决策和透明的沟通，以及将长期依赖创始人直觉的业务流程制度化而逐渐建立起来的。

“执行力让你脱颖而出。仅有资本是不够的，”他说，并补充道：“品牌认知很重要。执行力建立信誉，而信誉会不断累积增值。”