随着RTS和JS-SEZ加速推动柔佛州房地产市场转型，州选举成为暂缓因素

【吉隆坡讯】工厂、数据中心以及柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）正在重塑柔佛州的房地产市场，使该州逐渐摆脱长期以来以住宅投机为主的房地产市场特征。

但随着州选举定于7月11日举行，投资者对当前的需求势头，以及政策的确定性和执行力是否能够持续持谨慎态度。

Nawawi Tie董事经理Daniel Ma观察到，柔佛州正形成一个双速市场：一方面，在数据中心、物流企业和制造商的带动下，工业用地价格创下历史新高；另一方面，部分住宅市场则继续面临大量高端住宅库存积压的困境。

这种转变是结构性的，而不仅仅是又一个短暂的房地产周期。

Olive Tree Property Consultants首席执行官Samuel Tan表示：“工业地产的增长故事主要由JS-SEZ以及新加坡日益收紧的工业用地限制所带来的外溢效应驱动。”

他补充说，买家群体已经从个人投资者转向房地产投资信托、物流运营商和跨境制造商，这些机构和企业都希望在JS-SEZ全面实施之前抢先布局。

Ma表示，在古来（Kulai）、金葩（Kempas）和依斯干达公主城（Iskandar Puteri）等增长走廊，开发用地的需求尤其强劲，开发商正在那里寻求大片土地用于开发城镇、工业园区和综合项目。

近期的收购主要由数据中心、物流设施和工业园区扩建项目主导，而像CapitaLand Malaysia Trust去年以7200万令吉（约合1760万美元）收购士乃机场城一项工业资产的机构交易，则反映出市场对柔佛州长期工业前景的信心日益增强。

国家房地产信息中心的数据显示，柔佛州在2026年第一季度仍然是马来西亚第二大房地产市场，共录得13,598笔交易，总值近113亿令吉，仅次于雪兰莪州的15,226笔交易和132亿令吉的总值。

今年第一季度，柔佛州的商业地产领域通过1,904笔交易创造了22亿令吉的价值；工业地产则通过356笔交易贡献了近25亿令吉，凸显了该州作为投资和工业中心日益增长的地位。

数据中心热潮

数据中心的迅速扩张已成为推动柔佛州房地产市场的最大驱动力之一。

社会发展研究中心（Refsa）估计，该州有65个数据中心项目正处于不同的开发阶段。

该智库警告称，尽管这些投资正在提振工业用地需求和批准投资额数据，但仅靠数据中心本身，可能无法产生像半导体或电气和电子制造业产业群等行业所能带来的广泛经济外溢效应。

Refsa执行董事Thenesh Anbalagan和研究分析师Ng Sze Fung在最近的一份报告中写道：“因此，政策的关键问题不在于柔佛州吸引了多少投资，而在于柔佛州能从这些投资中获取多少公共价值。”

他们认为，长期的房地产需求将取决于这些投资是否能转化为本地招聘、技术培训、本土供应商参与以及高技能就业岗位的创造。

这股工业热潮也促使开发商补充其土地库存。

土地价格上涨

日益增长的需求也推高了土地价格。Ma估计，在过去两年中，优质工业用地的价格已从之前的大约每平方英尺80令吉上涨至114至150令吉之间。

他补充道：“尽管价格仍因地理位置和基础设施完备程度而异，但市场迹象表明，优质工业用地的价值在过去一年里迅速升值。”

Tan补充说，专业化的物流和工业地产正在产生5%至7%的租金收益率，吸引了国内及区域性的机构投资者。

新盘推售强劲 但库存积压持续

今年第一季度，柔佛州以2693个新住宅单元的推出量领先全国，超过了雪兰莪州的1904个单元。

开发商正将新项目集中在新山（Johor Bahru）、依斯干达公主城、地不佬（Tebrau）、士姑来（Skudai）和古来，尤其是在那些预计将从工业扩张和交通基础设施中受益的地区。

许多开发商正寻求在RTS连线（RTS Link）、JS-SEZ和不断增长的产业劳动力所带来的预期需求出现之前提前布局。

Ma说：“有一种看法认为，在经历了几年相对平淡的住宅市场活动之后，柔佛州正在进入一个新的增长周期。”

然而，住房市场的情况则更为谨慎。

第一季度，柔佛州有3852个未售出住宅单元，总值32.4亿令吉，库存积压问题日益集中在高端市场。

其中，共有828个已竣工但未售出的单位定价超过100万令吉。

Refsa估计，柔佛州有近6.8万套在建住房单元，以及超过2.9万套处于不同开发阶段的未售出房屋，其中服务式公寓占已竣工未售出单元的近四分之三。

这些数据表明，即使成熟城镇的有地住宅享有更健康的认购率，高层住宅领域的某些部分仍然供过于求。

该州的房地产热潮也引发了关于可负担性的疑问。

Refsa指出，柔佛州正规部门的月薪中位数为2982令吉，而RTS走廊和JS-SEZ周边的许多新项目售价在56.3万至超过60万令吉之间。

该智库表示：“住房问题不仅在于单元数量，更在于这些房屋的价格相对于当地工资水平是否可负担，以及它们是否邻近就业机会、公共交通和经济中心。”

库存积压集中在高端市场也表明，期望外国买家迅速回归可能还为时过早。

尽管来自新加坡、中国和其他区域市场的兴趣有所增加，但买家仍然持选择性态度，并继续观察RTS连线和JS-SEZ的实施情况，之后才会做出更大规模的投资承诺。

Tan表示，RTS连线的竣工“很可能是许多人等待入市的触发点”。

Ma认为，如果RTS连线、JS-SEZ和数据中心投资能够带来预期的就业和人口增长，依斯干达公主城的高端库存可在三年内被消化。

然而，Tan预计需求仍将不均衡，最靠近交通枢纽和就业中心的项目表现将优于那些战略位置欠佳的项目。

Refsa也警告称，不应理所当然地认为仅凭基础设施项目就能保证住房需求。

该智库以森林城市（Forest City）为例提醒道，当入住率和经济活动未能如预期实现时，那些建立在外部需求预期之上的大规模开发项目可能会陷入困境。

随着RTS连线重塑新山周边的土地价值，该智库认为，未来的住房供应应根据真实需求而非投机性预期分阶段进行。

目前，柔佛州仍然是马来西亚最受关注的增长故事之一，它正受益于工业投资、跨境一体化和重大基础设施项目三者的罕见交汇。

州选举或致增长暂歇

即将在柔佛州举行的州选举不太可能动摇这些长期驱动因素，但随着数十亿令吉的计划投资进入执行阶段，投资者将密切关注政策的连续性。

Ma说：“这股势头在今年余下时间应会持续，但可能会因即将到来的州选举而放缓。”

Tan对此表示赞同，他认为在可持续性驱动的工业需求、绿色建筑、符合ESG（环境、社会和治理）标准的工业园区和智慧城市基础设施的支持下，房地产需求势头应能持续到2026年，这些因素将塑造下一阶段的增长。

他补充道：“需要关注的主要风险是，JS-SEZ激励措施的实施能否跟上投资者的期望。”

Refsa认为，柔佛州的长期成功最终不应以投资批准额或上涨的土地价格来衡量，而应看其增长是否能转化为更好的就业机会、更高的收入以及本地居民可负担的住房。